Vorsicht: Fristlose Kündigung droht auch, wenn das Sozialamt die Miete zahlen muss – aber nicht zahlt!

Kommt ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, droht ihm bei ausreichender Höhe der Mietschuld gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Er kann sich dann auch nicht darauf berufen, dass er die Miete nicht habe zahlen können, weil er auf Sozialleistungen angewiesen sei und das Sozialamt nicht (vollständig) oder verspätet gezahlt habe. Denn auf ein Verschulden des Mieters kommt es in diesem gesetzt gesondert geregelten Fall ausdrücklich nicht an.

Dies hat nun der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4.2.2015 (Az: VIII ZR 175/14) hervorgehoben. Der Mieter musste nach einem Zuständigkeitswechsel des Sozialamtes dies zuerst erfolgreich auf Übernahme der Wohnungskosten verklagen; in der Zwischenzeit waren aber die Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 nicht an den Vermieter geflossen, der daraufhin die Geduld verlor und fristlos kündigte.
Zurecht, befand nun der VIII. Zivilsenat des BGH, denn der für eine fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB habe vorgelegen: Ein Verschulden setze der Zahlungsverzug nicht voraus, denn „Geld hat man zu haben.“ Zwar müssten bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB zusätzliche Abwägungskriterien beachtet werden, um einen wichtigen Grund festzustellen.

Bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen handele es sich aber um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses und wenn deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt seien, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Weitere Abwägungen sind dann nicht vorzunehmen.

Beraterhinweis:

Zwar steht dem Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung die Möglichkeit offen, diese durch vollständige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen. Diese Möglichkeit ist jedoch fristgebunden und auf die einmalige Inanspruchnahme innerhalb von 2 Jahren beschränkt. Zahlt das Sozialamt innerhalb dieser 24 Monate erneut die Miete nicht und verursacht so eine fristlose Kündigung, sollte der Mieter Amtshaftungsansprüche prüfen lassen, denn dann verliert er seine Wohnung, wenn sich nicht noch eine Einigung mit dem Vermieter erzielen lässt.

LG München I zur Zahlung der Miete nach Vermieterwechsel

„Es ist nicht Aufgabe der Mieter, nach einem Vermieterwechsel den richtigen Zahlungsempfänger zu ermitteln.“

Das entschied nun das LG München I (Beschluss vom 08.05.2012 – 14 S 2114/12) und wies die Räumungsklage eines Vermieters ab, die dieser eingereicht hatte, nachdem ihn Mietzahlungen nicht erreicht hatten, weil der Mieter an den ehemaligen Vermieter weitergezahlt hatte. Das Gericht entschied, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Fortführung der bisherigen Zahlungen nicht entstehen könne.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist richtig. Mit Eigentumserwerb tritt der Erwerber einer Mietsache auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis ein. Ansprüche auf Mietzahlung stehen fortan ihm zu. Allerdings muss dem Mieter der Vermieterwechsel auch angezeigt und ihm mitgeteilt werden, an wen er künftig zu zahlen hat. Der Mieter muss dies nicht selbst herausfinden. Fehlen dem Mieter diese Informationen, kann ihm die schuldlose Nichtzahlung der Miete an den neuen Vermieter nicht vorgeworfen werden oder gar ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses zugunsten des neuen Vermieters begründen.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Begründung nicht vergessen!

Ein Mietvertrag kann gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter entweder „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“, oder „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Die fristlose Kündigung ist gem. § 569 Abs. 4 BGB zu begründen. Der Zahlungsrückstand, auf den die Kündigung gestützt wird, ist also anzugeben.

Zweck des Ganzen ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt. Er soll in die Lage versetzt werden zu prüfen, ob er sich dagegen verteidigen kann. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass es zur Begründung der Kündigung ausreichend ist, wenn der Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angegeben und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert wird.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat in einem Urteil vom 12.05.2010 (Az.: VIII ZR 96/09) entschieden, dass dieser Grundsatz auch für Kündigungen gilt, die auf frühere Mietrückstände gestützt werden.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Im Mai 2007 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und listete in der Kündigung die aus ihrer Sicht von Mai 2004 bis April 2007 aufgelaufenen Mietrückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf. Die Kündigung stützte Sie auf einen errechneten Gesamtrückstand für Kaltmiete von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Nach der Entscheidung des BGH ist die Kündigung formell wirksam, denn die Mieter konnten anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen, von welchem Mietrückstand die Vermieterin ausging und mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen.

Beraterhinweis:

Vermieter sollten, wenn sie dem Mieter wegen Zahlungsverzug kündigen, sorgsam darauf achten, dass der die Kündigung begründende Rückstand transparent dargelegt wird, damit der Mieter den Kündigungsgrund überprüfen kann.

Mieter, die eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes erhalten, sollten im Gegenzug anwaltlich prüfen lassen, ob die Kündigung den vorstehenden Voraussetzungen genügt – andernfalls ist sie nämlich bereits formell unwirksam was dazu führt, dass das Mietverhältnis nicht beendet ist.

Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht!

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Es gilt bekanntlich der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. Verschulden bedeutet Fahrlässigkeit – oder Vorsatz.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun entschieden, dass ein Mieter im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Streit hatte der Mieter wegen Schimmelbildung in der Wohnung die Miete gemindert. Als ein nach § 543 Abs. 2 BGB ausreichender Rückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter berief sich auf sein Minderungsrecht, hatte aber die Ursache der Schimmelbildung falsch eingeschätzt. Denn ein Sachverständigengutachten ergab, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst zurückzuführen war und kein bauseitiger Mangel vorlag. Folglich durfte der Mieter die Miete nicht mindern und der zur Kündigung führende Zahlungsverzug wurde durch sein Verschulden begründet. Damit war die Kündigung wirksam.

Beraterhinweis:

Mindert der Miete wegen eines Mangels die Miete, sollte er sich sehr sicher sein, dass der Mangel nicht von ihm selbst verursacht wurde, denn dann scheidet ein Minderungsrecht aus. Die Minderung der Miete birgt regelmäßig das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald ein ausreichender Mietrückstand vorliegt. Deshalb sollte ein solcher Rückstand immer vermieden werden, wenn der Mieter sich über die Mangelursache unsicher ist. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und, wenn die Mangelursache geklärt ist, die Minderung rückwirkend mit laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.