AG München: Konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen

Möchte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen und an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, benötigt er dazu die Zustimmung des Mieters. Wird diese verweigert, kann der Vermieter seinen Mieterhöhungswunsch gerichtlich geltend machen und durchsetzen, wenn der Mieterhöhung rechtlich nichts entgegen steht.
Zwar muss das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB schriftlich erfolgen und ausreichend begründet sein. Für die Zustimmung des Mieters gilt das Schriftformerfordernis indes nicht – sie kann auch formlos oder konkludent erfolgen, z.B. durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete.
In der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche Auffassungen, wie oft der Mieter die erhöhte Miete zahlen muss, damit der Vermieter von einer konkludenten Zustimmung ausgehen darf. Manche Gerichte lassen bereits die einmalige Zahlung der neuen Miete als Zustimmung durchgehen, manche Gerichte verlangen zumindest die zwei- oder dreifache vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter.

Das Amtsgericht München hat sich in einem Urteil vom 14.08.2013 (Az.: 452 C 11426/13) der erstgenannten Ansicht angeschlossen. Es hatte zu entscheiden über die Zustimmungsklage einer Vermieterin, die trotz Zahlung der erhöhten Miete durch ihre Mieter deren schriftliche Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen durchsetzen wollte. Diese hatten nämlich geäußert, dass sie die Mieterhöhung zwar für unwirksam halten würden, aber trotzdem die erhöhte Miete akzeptierten.

Nach Auffassung des Amtsgerichts München bestand für die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kein Rechtsschutzbedürfnis mehr, denn die Mieter hätten ja bereits durch Zahlung der erhöhten Miete ihre Zustimmung durch schlüssiges Verhalten erklärt. Bereits eine einmalige Zahlung der neu geforderten Miete sei als Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen auszulegen, erst recht die mehrmalige vorbehaltlose Zahlung. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Mieter das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam gehalten hätten – denn durch die vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages hätten sie zum Ausdruck gebracht, dass sie die Erhöhung der Miete trotzdem akzeptierten.

Beraterhinweis:

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, hat der Vermieter gem. § 558b Abs. 2 BGB die Möglichkeit, binnen drei voller Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters diesen vor Gericht auf Zustimmung zu verklagen. Zahlt der Mieter also in diesen drei Monaten die erhöhte Miete ohne Vorbehalt, wird sich eine Klage erübrigen: Der Mieter hat dann schlüssig zugestimmt. Bringt der Miete die neue Miete aber nur mit dem Vorbehalt der Rückforderung zur Anweisung, wird der Vermieter die Frist des § 558b Abs. 2 BGB beachten müssen, will er nicht Gefahr laufen, dass der Mieter nach Ablauf der Frist die unter vorbehalt gezahlte erhöhte Miete zurückfordert.

LG München I zur Zahlung der Miete nach Vermieterwechsel

„Es ist nicht Aufgabe der Mieter, nach einem Vermieterwechsel den richtigen Zahlungsempfänger zu ermitteln.“

Das entschied nun das LG München I (Beschluss vom 08.05.2012 – 14 S 2114/12) und wies die Räumungsklage eines Vermieters ab, die dieser eingereicht hatte, nachdem ihn Mietzahlungen nicht erreicht hatten, weil der Mieter an den ehemaligen Vermieter weitergezahlt hatte. Das Gericht entschied, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Fortführung der bisherigen Zahlungen nicht entstehen könne.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist richtig. Mit Eigentumserwerb tritt der Erwerber einer Mietsache auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis ein. Ansprüche auf Mietzahlung stehen fortan ihm zu. Allerdings muss dem Mieter der Vermieterwechsel auch angezeigt und ihm mitgeteilt werden, an wen er künftig zu zahlen hat. Der Mieter muss dies nicht selbst herausfinden. Fehlen dem Mieter diese Informationen, kann ihm die schuldlose Nichtzahlung der Miete an den neuen Vermieter nicht vorgeworfen werden oder gar ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses zugunsten des neuen Vermieters begründen.