Besichtigungsrecht: Unzumutbare Personen müssen draußen bleiben!

Der Vermieter darf die Mietwohnung nicht durch Personen besichtigen lassen, die für den Mieter unzumutbar sind. Dies hat nun das LG Frankfurt in einem Urteil vom 21.02.2013 entschieden (Az.: 2/11 S 191/12).

Hintergrund des Rechtsstreits war die Beauftragung des geschiedenen Ehemanns der Mieterin durch den Vermieter für diesen die Wohnung zu besichtigen. Diese verweigerte ihrem Ex den Zutritt zur Wohnung. Mit Recht, wie nun die Kammer feststellte:

Nach allgemeiner Rechtsauffassung kann der Vermieter keine Besichtigung einer Mietwohnung durch solche Personen durchführen lassen, die für den Mieter auch unter angemessener Berücksichtigung der Interessen des Vermieters unzumutbar sind (vgl. AG Hamburg, WuM 1987, 379; Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 535 Rn. 99; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 535 Rn. 184). Dies ist im Hinblick auf die Person des Klägers für die Beklagte anzunehmen. Bei dem Kläger handelt es sich unstreitig um den geschiedenen Ehemann der Beklagten. Ebenso unstreitig hat der Kläger alleine seit dem Jahr 2005 etwa zehn Rechtsstreite gegen die Beklagte geführt. Zudem hat er Rechtsstreite gegen den gemeinsamen Sohn, den Zeugen … geführt. Nach dem eigenen Vortrag des Klägers treten zwischen den Parteien überdies bei „jeder Möglichkeit“ Konflikte auf. Unter diesen Umständen ist es der Beklagten nicht zuzumuten, gerade der Person des Klägers Zutritt zu ihrem durch Art. 13 Abs. 1 GG geschützten Wohnbereich zu gewähren.

Nachdem auch nicht dargetan war, weshalb ausgerechnet der geschiedene Ex-Mann der Mieterin die Wohnung besichtigen sollte, wies das Gericht die auf Gewährung des Zutritts zum Zwecke der Besichtigung der Wohnung gerichtete Klage ab.

Fazit:

Steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht der Wohnung zu, darf er dieses grundsätzlich auch durch einen bevollmächtigten Vertreter ausüben lassen. Dies bietet sich etwa an, wenn der Vermieter in einer anderen, weit entfernten Stadt lebt und z.B. eine Mängelrüge durch die Mieterin überprüfen (lassen) möchte. Der Beauftragung eines Dritten sind jedoch Grenzen gesetzt, wie die Entscheidung des LG Frankfurt schön zeigt. Es kommt, wie so oft, immer auf den Einzelfall an.

BGH: Zur Verjährung vom Schadensersatzansprüchen des Vermieters

Was Vermieter oft nicht wissen: Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB „in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“

Der Bundesgerichtshof hat nun in einer Entscheidung vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11) konkretisiert, wann der Vermieter einer Wohnung die Mietsache „zurückerhält.“ Das ist nicht bereits dann der Fall, wenn der Mieter erfolglos versucht, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Der Vermieter muss vielmehr in den tatsächlichen Besitz der Wohnungsschlüssel gelangen, damit die Verjährungsfrist beginnt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat musste als Revisionsinstanz über folgenden Streitfall entscheiden:

Nachdem der Beklagte (Mieter) mit Anwaltsschreiben vom 02.07.2007 das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2007 gekündigt hatte, begehrte die Klägerin durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19.03.2008 Schadensersatz wegen Beschädigungen an der Mietsache.

Der Beklagte berief sich auf Verjährung und wandte ein, bereits am 30.06.2007 die Rückgabe der Schlüssel persönlich angeboten zu haben und sie anschließend in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen zu haben.

Eine persönliche Abnahme der Wohnung fand dann erst am 01.10.2007 statt.
Der Senat entschied nun: Die Schadensersatzansprüche waren bei Einleitung des Mahnverfahrens noch nicht verjährt.

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.).
Die Klägerin habe deshalb die Wohnung erst am 01.10.2007 zurückerhalten, denn weder durch das Angebot der Schlüsselrückgabe Ende Juni 2007, noch durch das Einwerfen in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten habe die Klägerin die Sachherrschaft über die Wohnung zurückerhalten.

Die Klägerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Mietsache vor Beendigung des Vertragsverhältnisses, sozusagen „auf Zuruf“ zurückzunehmen. Sie sei daher durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür“ entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.

Im Übrigen hätten die Parteien im Anschluss an die von dem Beklagten kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen „offiziellen“ Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so dass auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlass bestehe, die Klägerin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der am 01.10.2007 erfolgten Übergabe erhalten. Die Verjährung begann also erst am 01.10.2007.

Die Klägerin hat somit die Schadensersatzansprüche noch in der 6-Monatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB gerichtlich geltend gemacht und die Verjährung dadurch gehemmt.

Beraterhinweis:

Vermieter sollten nach Rückerhalt einer Wohnung unbedingt darauf achten, mögliche Schadensersatzansprüche in der Frist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB geltend zu machen und zumindest zur Aufrechnung mit dem in der Regel bestehenden Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters zu stellen. Die Ansprüche müssen also dem Grunde nach dargelegt und dem Mieter gegenüber beziffert werden – und vom Kautionsguthaben in Abzug gebracht werden. Darüber hinausgehende Forderungen müssen in der 6-Monatsfrist gerichtlich geltend gemacht werden, andernfalls sich der Mieter auf den Eintritt der Verjährung berufen kann.