BGH ändert Rechtsprechung: Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur bei inhaltlich korrekter Abrechnung!

Ergibt eine Betriebskostenabrechnung, dass die von dem Mieter gezahlten Vorauszahlungen zur Deckung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht ausreichen, darf der Vermieter die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen erhöhen, § 560 Abs. 4 BGB.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) reichte für eine solche Anpassung der Mietervorauszahlungen bislang lediglich eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung aus, auch wenn diese inhaltlich falsch war. Der BGH bezweckte damit, dass ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden konnte.

Von dieser bisherigen Rechtsprechung ist der BGH nun mit zwei Entscheidungen vom 15.05.2012 abgerückt (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).

Gegenstand dieser beiden Entscheidungen waren Räumungsklagen eines Vermieters, der seinen Mietern wegen vermeintlicher Mietrückstände gekündigt hatte. Der jerweilige Mietrückstand war dadurch entstanden, dass die Mieter erhöhte Vorauszahlungen nicht bzw. nur teilweise gezahlt hatten. Die den Erhöhungen zu Grunde liegenden Betriebskostenabrechnungen waren von den Mietern nämlich als fehlerhaft bemängelt worden.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nahm die ihm vorliegenden Revisionsverfahren zum Anlass, von der oben genannten bisherigen Rechtsprechung abzurücken und entschied, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Mit der Anpassung der Vorauszahlungen würde nämlich der Zweck verfolgt, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Für den Vermieter dürfe aber nicht die Möglichkeit bestehen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Der Vermieter sei schließlich zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet. Es könne nicht hingenommen werden, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe und zum Beispiel das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beende, die alleine darauf beruhten, dass eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wurde.

Beraterhinweis:

Die Änderung der Rechtsprechung des BGH ist zu begrüßen. Es ist tatsächlich nicht einzusehen, dass ein Vermieter aufgrund einer inhaltlich fehlerhaften Betriebskostenabrechnung höhere Vorauszahlungen von seinem Mieter verlangen können soll. Schließlich sollen die Vorauszahlungen den tatsächlichen Betriebskosten entsprechen und nicht dazu führen, dass sich der Vermieter durch Überzahlungen ein finanzielles Polster sichert. Ist eine Betriebskostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft, steht dem Vermieter ein von ihm geltend gemachter Nachzahlungsanspruch nur zu, wie er sich nach Korrektur der Abrechnung ergibt. Einer auf die fehlerhafte Abrechnung gestützte Forderung kann der Mieter widersprechen. Es ist nur folgerichtig, dass der Vermieter darauf auch keine Erhöhung der Vorauszahlungen stützen kann.

BGH: Angabe der BK-Vorauszahlungen des Mieters für formell wirksame BK-Abrechnung unnötig

Ob eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam ist, ist entscheidend für die Einhaltung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB. Ist die Jahresfrist verstrichen und liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, hat der Mieter (bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung) zwar weiter einen durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, dem Vermieter ist eine Nachforderung daraus jedoch verwehrt. Eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung kann zudem einen fälligen Nachzahlungsanspruch zu Gunsten des Vermieters begründen, sofern der Mieter keine Einwendungen aufgrund inhaltlicher Fehler der Abrechnung erhebt.

Zu den Anforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung gehört , dass die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Das bedeutet, dass die Gesamtkosten, der zugrundegelegte Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen aufgeführt und, soweit erforderlich, erläutert werden.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH musste nun darüber entscheiden, ob eine Betriebskostenabrechnung formell korrekt ist, wenn der Vermieter keine Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht hat.

Der Bundesgerichtshof entschied am 15.02.2012 (Az.: VIII ZR 197/11), dass das Fehlen der Vorauszahlungen die Abrechnung nicht formell unwirksam mache.

Denn entsprechend der Rechtsprechung des Senats seien an die Abrechnung keine zu hohen formellen Anforderungen zu stellen. Die Abrechnung solle den Mieter demzufolge lediglich in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Fehlten Angaben über die Vorauszahlungen des Mieters, sei daraus zu schließen, dass der Vermieter diese mit Null angesetzt habe. Die Abrechnung sei für den Mieter also trotzdem gedanklich und rechnerich nachvollziehbar und damit formell nicht zu beanstanden. Das Fehlen etwaiger in Abzug zu bringender Vorauszahlungsbeträge stelle lediglich einen inhaltlichen, materiellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar.

Beraterhinweis:

Im Ergebnis wird daher der bisherigen Vorgabe des BGH, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur vorliegt, wenn die gezahlten Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht werden, nicht mehr Rechnung getragen. Da die Abrechnung auch ohne Abzug der geleisteten Vorauszahlungen als formell korrekt angesehen wird, kann der Vermieter daraus einen fälligen Nachzahlungsanspruch ableiten. Inhaltliche Fehler der Abrechnung muss der Mieter binnen Jahresfrist rügen. Verpasst der Mieter diese Frist, kann er sich auf das Fehlen der ihm geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr berufen und muss gegebenenfalls eine hohe Nachzahlung leisten. Die Entscheidung des BGH ist aus Mietersicht daher abzulehnen.