Sie sind ein Schwein: Fristlose Kündigung!

In München beschimpfte ein Mieter eines Arbeiterwohnheims seinen Vermieter unlängst mit den Worten “Sie sind ein Schwein”, nachdem dieser ihn wegen rassistischer Ausfälle gegenüber einem Mitbewohner zur Rede gestellt hatte.

Der Vermieter ließ sich das nicht bieten und kündigte das Mietverhältnis umgehend fristlos. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht München und war damit erfolgreich.

Das Gericht stellte in seinem Urteil vom 16.07.2013 (Az.: 411 C 8027/13) fest, dass die streitgegenständliche Beleidigung jedenfalls dann eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter darstelle, wenn keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorangegangen sei.

Da der Mieter auch in der Folge keine Reue zeigte und noch in der Klageerwiderung behauptete, dass der Vermieter “wie gedruckt lüge”, sei dem Vermieter die Vertragsfortsetzung nicht mehr zuzumuten und die fristlose Kündigung begründet.

Beraterhinweis:

Ich halte die Entscheidung für problematisch. Zwar muss es kein Vermieter dulden, sich von seinem Mieter beschimpfen zu lassen. Eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung wird aber in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung ausgesprochen werden können. Zudem darf das spätere Verhalten des Mieters nach dem Ausspruch der Kündigung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung grundsätzlich keine Rolle spielen.

Klageschrift mit Ketchup

Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen einer schwerwiegenden Vertragsverletzung ist in der Regel erst nach vorangegangener Abmahnung zulässig. Mit der Abmahnung soll dem Mieter deutlich gemacht werden, dass sein Verhalten nicht geduldet wird und eine Kündigung nach sich ziehen kann, wenn es nicht abgestellt oder wiederholt wird.

Eine Abmahnung ist aber im Ausnahmefall entbehrlich, wenn eine schwerwiegende Störung des Hausfriedens mit Nachhaltigkeit vorliegt.

Dazu reicht eine einmalige Störung des Hausfriedens in der Regel nicht aus, aber auch hier bestätigt die Ausnahme die Regel: Erweist sich ein einmaliger Vorfall als so schwerwiegend, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung aller Interessen nicht zumutbar ist, muss er dem Mieter keine Abmahnung aussprechen, sondern darf sofort fristlos kündigen.

Einen solchen schwerwiegenden Zwischenfall, der zu einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens geführt hat, hat das Landgericht München I darin gesehen, dass der Mieter an der Türklinke eines anderen Mieters eine Tüte mit einer mit Ketchup verschmierten Klageschrift aufgehangen hat, um diesen einzuschüchtern und von einer Zeugenaussage in einem anhängigen Verfahren abzuhalten. Es sollte natürlich der naheliegende Eindruck von Blutspuren erweckt werden um den als Zeugen benannten Mieter einzuschüchtern: Sagst Du gegen mich aus, wird Blut fließen.

Der Schuss ging nach hinten los: Der Vermieter kündigte nämlich das Mietverhältnis mit dem Tütenaufhänger fristlos – und mit Recht, wie das LG München I also festgestellt hat.
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Dem Vermieter war, auch unter Berücksichtung seiner Schutzpflicht dem anderen Mieter gegenüber, nicht zuzumuten, abzuwarten, ob aus Ketchup Blut werden würde. Den Einschüchterungsversuch musste er nicht hinnehmen.

LG München I, Urteil vom 10.10.2012 – 14 S 9204/12

Mieter droht Vermietern mit erhobenen Fäusten: Fristlose Kündigung!

Eine fristlose Kündigung setzt im Mietrecht in der Regel eine vorhergegangene Abmahnung voraus. Diese ist aber entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB).

So verhielt es sich in dem nun vom Landgericht Frankfurt/Main entschiedenen Fall (Urteil vom 18.1.2012 – 2/17 S 90/11). Den Mietern war fristlos gekündigt worden, nachdem der Mieter nach Darstellung der Vermieter den Vermietern mit der Faust gedroht hatte und ihnen nachgerufen hatte, sie sollten sich entfernen, weil sie ihn ansonsten noch zu spüren bekämen. Die Mieterin sei dabei mit erhobenen Fäusten auf die Vermieter zugekommen.

Diese vorgetragenen Umstände reichten nach Auffassung des Landgerichts aus, eine fristlose Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung auszusprechen, welche die Mieter nur noch aggressiver gemacht hätte.

Beraterhinweis:

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn ein Abwarten der gesetzlichen Kündigungsfrist für die kündende Mietpartei nicht zumutbar ist. Vertragswidriges Verhalten muss dabei in der Regel zuerst abgemahnt werden um dem Vertragspartner Gelegenheit zur Abhilfe zu verschaffen. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Umstände des Einzelfalls zeigen, dass eine Abmahnung offensichtlich erfolglos sein wird. In dem entschiedenen Fall stritten sich Mieter und Vermieter schon vorher über Lärmbelästigungen durch die Mieter. Die „Kampfansage“ was der Höhepunkt des Streits, auf den dann die Kündigung folgte, Diese war aufgrund der schwerwiegenden Vertragsverletzung ohne Kündigungsfrist möglich.