Wer bezahlt den Makler?

Das bedeutet: Der Makler, der Wohnraum vermittelt, darf nun nicht mehr beim Mieter die Hand aufhalten und ihm die Vermittlung eines Mietvertrages in Rechnung stellen, sondern wird künftig vom Vermieter bezahlt. Eine Ausnahme sieht das Gesetz nur für die Fälle vor, in denen der Makler ausschließlich vom Mieter beauftragt wird, bei dem Vermieter einen Auftrag zur Vermietung der Wohnung einzuholen.

In der Regel bietet der Makler aber eine Wohnung im Auftrag des Vermieters an, der sich um nichts kümmern möchte. Der Makler schaltet die Anzeigen in der Tageszeitung, nimmt die Anrufe entgegen, vereinbart Besichtungstermine, prüft Bonitäten und schlägt dem Vermieter dann einen in seinen Augen geeigeneten Mieter vor. Im Idealfall muss der Vermieter dann nur noch den Mietvertrag unterzeichnen ohne seinen Mieter selbst vorher überhaupt kennengelernt zu haben. Bezahlen musste den Makler nach altem Recht aber der Mieter. Das ist nun anders.

Es verwundert daher nicht, dass Vermieter und Makler gegen die Neuregelegung Sturm laufen. Erst am 27.05.2015 hat das Bundesverfassungsgericht den Antrag zweier Immobilienmakler auf Erlass einer Einstweilige Anordnung gegen das Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen abgelehnt, so dass das Gesetz in Kraft treten konnte.

Für Makler bedeutet dies, dass sie nun vom Vermieter bezahlt  werden. Der wird natürlich nach Möglichkeiten suchen, diese Kosten zu vermeiden. Versuche, das Bestellerprinzip zu umgehen, werden nicht lange auf sich warten lassen. Tritt zum Beispiel ein Wohnungssuchender an einen Makler heran und findet diese für ihn eine Wohnung, für die er vorher keinen Auftrag vom Vermieter erhalten hat, muss der Mieter den Makler bezahlen – denn er hat ihn beauftragt. Der Gedanke, dass es Vermieter und Makler geben wird, die hier mit falschen Karten spielen werden liegt auf der Hand. Schon vor Monaten konnte man in der Tagespresse von Maklern lesen, die interessierte Vermieter mit der Aussage locken wollen: „Wer will das nachweisen, dass Sie mich und nicht ich Sie angerufen habe?“

Auch über unangemessene Abstandszahlungen und Zahlungen „unter der Hand“ werden Vermieter versuchen, sich die Maklerkosten vom Mieter erstatten zu lassen. Das ist natürlich unzulässig, wird aber in vielen Fällen praktiziert werden: Wo kein Kläger, da kein Richter.

Mieter, die sich mit solchen Forderungen des Vermieters konfrontiert sehen und darauf eingehen, weil sie sonst die begehrte Wohnung nicht bekommen, können ihre Zahlung nach Abschluss des Mietvertrages nach den Rechtsgrundsätzen der ungerechtfertigten Bereichung zurückverlangen. Allerdings gilt auch hier, dass der Mieter die Zahlung zum Zwecke der Umgehung der gesetzlichen Regelungen beweisen muss. Ein Zeuge, der die Zahlung bestätigen kann, sollte also schon vorhanden sein. Stellt der Vermieter eine Quittung über den Empfang des Geldes für die Überlassung einer offensichtlich überalterten Einbauküche aus, die diesen Preis nicht wert ist, kommt eine sittenwidrige Vereinbarung in Betracht, die den Vermieter ebenfalls zur Rückzahlung verpflichtet.

Mieter, die in Unkenntnis von der neuen Gesetzeslage weiterhin die vom Makler geforderte Courtage zahlen, können diese ebenfalls nach § 812 BGB zurückverlangen, denn damit verstößt der Makler gegen geltendes Recht und die Rechnung an den Mieter wurde ohne Rechtsgrundlage beglichen.

Welche Tricks Vermieter und Makler nun konkret entwickeln werden um das neue Gesetz zu umgehen und wie die Gerichte damit umgehen werden, wird sich zeigen. Mieter sollten sich aber ihrer Rechte bewusst sein und Zahlungen, die nicht von Ihnen verlangt werden können, am besten erst gar nicht leisten.

Kündigung wegen Eigenbedarf

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt bewohnten die Mieter eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss und zusätzlich eine separate Mansardenwohnung. Eine separate Kündigung des Mietverhältnisses über die Mansarde war mietvertraglich ausgeschlossen.

Die Vermieterin kündigte nun beide Mietverträge mit der Begründung, dass sie die Wohnung im dritten OG selbst bewohnen wolle und die Mansarde, nach einem Umbau, als Teil einer für ihre Tochter vorgesehene Maisonettewohnung benötigte.

Die Mieter bestritten die Kündigung und zogen nicht aus. Daraufhin erhob die Vermieterin also Räumungsklage, welche vom Amtsgericht abgewiesen wurde aber in der Berufungsinstanz Erfolg hatte. Die Beklagten versuchten nun ihr Glück in der zugelassenen Revision beim BGH.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück an das Berufungsgericht.

Zwar sei die Eigenbedarfskündigung ausreichend begründet gewesen. Dazu reiche nämlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, und die Darlegung des Interesses an der Wohnung aus.

Allerdings reiche für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus, dass ein unbestimmtes Interesse an einer späteren Nutzung bestehe. Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht zulässig. Stattdessen müsse ein konkretes Interesse an der baldigen Eigennutzung bestehen. Die Vermieterin habe hier aber nur zaghaft die Ernsthaftigkeit ihres Umzugswunsches in die Wohnung in der 3. Etage vorgetragen und nicht erklären können, weshalb sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Mehrfamilienhaus ausgerechnet die Wohnung der Beklagten beziehen wollte. Schließlich lebte die im Seniorenalter befindliche Vermieterin bislang in einem Einfamilienhaus und es sei lebensfremd anzunehmen, dass sie sich vor einem Umzug keine Gedanken darüber gemacht habe, welche der ihr gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für ihre Zwecke am besten geeignet sei.

Zudem habe die Vermieterin nur wenige Wochen vor dem Ausspruch der Kündigung eine ebenfalls ihr gehörende Wohnung im Erdgeschoss neu vermietet, was ebenfalls dagegen spräche, dass der Nutzungswunsch für die Wohnung im 3. OG nicht hinreichend konkret bestimmt gewesen sei.
Das Landgericht habe zudem die Klägerin neu hören müssen, da es ihre Aussage vor dem Amtsgericht abweichend gewertet habe.

Die Berufungsentscheidung konnte daher keinen Bestand haben.

Fazit:

Wer einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigt, muss damit rechnen, dass sich Mieter dagegen wehren und den vorgebrachten Eigenbedarf einer gerichtlichen Überprüfung unterziehen lassen – insbesondere wenn die Mieter rechtsschutzversichert sind. Dann kommt es nicht nur darauf an, dass die Kündigung „wasserdicht“ begründet ist, sondern auch der Eigennutzungswunsch des Vermieters muss sich im Rechtsstreit als hinreichend konkret erweisen. Es ist daher entscheidend, dass er gut durchdacht und plausibel dargelegt und bewiesen werden kann. Bestehen Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches, muss das Gericht diesen nachgehen. Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann zudem Schadensersatzansprüche des getäuschten Mieters auslösen.

Schadensersatzanspruch des Mieters bei verweigerter Untervermietungserlaubnis

Muss der Mieter aus beruflichen Gründen ins Ausland, wird ihm ein Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung der Mietwohnung zustehen. Denn der Wunsch des Mieters, während eines mehrjährigen berufliche Auslandsaufenthalts von entstehenden Wohnungskosten entlastet zu werden, begründet nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung an einen Dritten und verpflichtet den Vermieter gem. § 553 BGB zur Erteilung der Zustimmung, sofern nicht “ in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Verweigert der Vermieter ohne solche Gründe die Zustimmung zu der begehrten Untervermietung, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.
Wie der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH nunmehr klar gestellt hat, kann in der Verweigerung der Zustimmung zu einem berechtigten Untervermietungsbegehren des Mieters eine schuldhafte Vertragsverletzung liegen, die den Vermieter zum Ersatz des entstandenen Mietausfalls verpflichtet.

In dem der Entscheidung vom 11.06.2014 (Az::  VIII ZR 349/13) zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter die Erteilung der Untervermietungserlaubnis an einen konkret benannten Untermietinteressenten verweigert, obwohl der Mieter aus beruflichen Gründen für mehrere Jahre nach Kanada musste. Der Mieter klagte die Untervermietungserlaubnis ein und obsiegte. Im Anschluss nahm er den Vermieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete in Anspruch. Zu Recht, wie der BGH nun sagte:
Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Er hätte sich nämlich nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Beraterhinweis:

Verweigert der Vermieter die Genehmigung der Untervermietung, ohne dazu berechtigt zu sein, kann der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Das muss er aber nicht – er kann seinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung auch gerichtlich geltend machen. Gibt das Gericht dem Mieter Recht und bestätigt den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, läuft der Vermieter Gefahr, den bis dahin aufgelaufenen Mietausfallschaden ersetzen zu müssen. Vermieter sollten sich dieses Risikos bewusst sein – denn eine unberechtigte Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung kann sie teuer kommen.

Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwaltung auch ohne ausdrückliche Vollmacht zulässig

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH durfte sich nun (Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 231/13) mit der Frage befassen, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann wirksam ist, wenn es durch eine Hausverwaltung ohne Offenlegung der Bevollmächtigung durch den Vermieter ausgesprochen wird.

Diese Frage war nämlich bislang in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Teilweise wurde die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwaltung) gestellt wird, nur dann wirksam ist, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin auch namentlich benannt wird.

Dem erteilte der BGH nun eine Absage.

Er verwies auf § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, nachdem auch eine konkludente Stellvertretung möglich ist. Übertragen auf das Mietrecht bedeute dies, dass eine Hausverwaltung auch ohne Benennung des Vermieters ein Mieterhöhungsverlangen stellen dürfe – aus den Umständen ergebe ich nämlich, dass sie dies nicht aus eigenem Recht, sondern für den Vermieter mache. Geklagt hatte eine Vermieterin, die durch ihre Hausverwaltung die Miete erhöhen lassen wollte. Der Mieter war der Auffassung, die Verwaltung habe die Bevollmächtigung und das Handeln im Namen der Vermieterin ausdrücklich klarstellen müssen. Der BGH folgte dem aber aus den genannten Gründen nicht. Es seien keine Umstände erkennbar, nach denen der Mieter annehmen konnte, die Hausverwaltung habe die Miete im eigenen Namen erhöhen wollen.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist praxisgerecht. Überlässt der Vermieter einer Hausverwaltung die Vertretung gegenüber dem Mieter, muss dieser davon ausgehen, dass Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, im Namen des Vermieters abgegeben werden. Anders kann es aber aussehen, wenn die Verwaltung erstmals für den Vermieter auftritt, weil dieser z.B. bislang alles selbst erledigt hat und nunmehr eine Hausverwaltung beauftragt hat, ohne den Mieter davon in Kenntnis zu setzen. Eine ordentlich arbeitende Hausverwaltung wird sich dann aber dem Mieter vorstellen und ihre Bevollmächtigung darlegen.

Besichtigungsrecht: Unzumutbare Personen müssen draußen bleiben!

Der Vermieter darf die Mietwohnung nicht durch Personen besichtigen lassen, die für den Mieter unzumutbar sind. Dies hat nun das LG Frankfurt in einem Urteil vom 21.02.2013 entschieden (Az.: 2/11 S 191/12).

Hintergrund des Rechtsstreits war die Beauftragung des geschiedenen Ehemanns der Mieterin durch den Vermieter für diesen die Wohnung zu besichtigen. Diese verweigerte ihrem Ex den Zutritt zur Wohnung. Mit Recht, wie nun die Kammer feststellte:

Nach allgemeiner Rechtsauffassung kann der Vermieter keine Besichtigung einer Mietwohnung durch solche Personen durchführen lassen, die für den Mieter auch unter angemessener Berücksichtigung der Interessen des Vermieters unzumutbar sind (vgl. AG Hamburg, WuM 1987, 379; Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 535 Rn. 99; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 535 Rn. 184). Dies ist im Hinblick auf die Person des Klägers für die Beklagte anzunehmen. Bei dem Kläger handelt es sich unstreitig um den geschiedenen Ehemann der Beklagten. Ebenso unstreitig hat der Kläger alleine seit dem Jahr 2005 etwa zehn Rechtsstreite gegen die Beklagte geführt. Zudem hat er Rechtsstreite gegen den gemeinsamen Sohn, den Zeugen … geführt. Nach dem eigenen Vortrag des Klägers treten zwischen den Parteien überdies bei „jeder Möglichkeit“ Konflikte auf. Unter diesen Umständen ist es der Beklagten nicht zuzumuten, gerade der Person des Klägers Zutritt zu ihrem durch Art. 13 Abs. 1 GG geschützten Wohnbereich zu gewähren.

Nachdem auch nicht dargetan war, weshalb ausgerechnet der geschiedene Ex-Mann der Mieterin die Wohnung besichtigen sollte, wies das Gericht die auf Gewährung des Zutritts zum Zwecke der Besichtigung der Wohnung gerichtete Klage ab.

Fazit:

Steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht der Wohnung zu, darf er dieses grundsätzlich auch durch einen bevollmächtigten Vertreter ausüben lassen. Dies bietet sich etwa an, wenn der Vermieter in einer anderen, weit entfernten Stadt lebt und z.B. eine Mängelrüge durch die Mieterin überprüfen (lassen) möchte. Der Beauftragung eines Dritten sind jedoch Grenzen gesetzt, wie die Entscheidung des LG Frankfurt schön zeigt. Es kommt, wie so oft, immer auf den Einzelfall an.

Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht!

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Es gilt bekanntlich der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. Verschulden bedeutet Fahrlässigkeit – oder Vorsatz.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun entschieden, dass ein Mieter im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Streit hatte der Mieter wegen Schimmelbildung in der Wohnung die Miete gemindert. Als ein nach § 543 Abs. 2 BGB ausreichender Rückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter berief sich auf sein Minderungsrecht, hatte aber die Ursache der Schimmelbildung falsch eingeschätzt. Denn ein Sachverständigengutachten ergab, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst zurückzuführen war und kein bauseitiger Mangel vorlag. Folglich durfte der Mieter die Miete nicht mindern und der zur Kündigung führende Zahlungsverzug wurde durch sein Verschulden begründet. Damit war die Kündigung wirksam.

Beraterhinweis:

Mindert der Miete wegen eines Mangels die Miete, sollte er sich sehr sicher sein, dass der Mangel nicht von ihm selbst verursacht wurde, denn dann scheidet ein Minderungsrecht aus. Die Minderung der Miete birgt regelmäßig das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald ein ausreichender Mietrückstand vorliegt. Deshalb sollte ein solcher Rückstand immer vermieden werden, wenn der Mieter sich über die Mangelursache unsicher ist. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und, wenn die Mangelursache geklärt ist, die Minderung rückwirkend mit laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.

Katzenhaltung in der Mietwohnung: Erlaubt?

Kann der Vermieter die Haltung von Katzen im Mietvertrag untersagen? Diese Frage wird in der Rechtsprechung leider nicht einheitlich behandelt.

Nach der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung gehört die Haltung von ein oder zwei Katzen aber zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Zwar darf der Vermieter im Mietvertrag die Haltung von Katzen von seiner Zustimmung abhängig machen. Diese Zustimmung darf er aber nur aus wichtigem Grund versagen.

Nach einem Urteil des AG Hamburg darf der Vermieter die Zustimmung nicht versagen, weil er den Geruch von Katzenurin und Kratzspuren befürchtet (AG Hamburg, WuM 1996, 613).

Ebenso darf der Vermieter das Halten von zwei Katzen nicht untersagen, die bereits seit 16 Jahren ohne Beschwerden bei dem Mieter leben (AG Aachen, WuM 1992, 601).

Das LG München I rechnet Katzen sogar anderen Kleintieren (Hamster, Meerschweinchen etc.) zu, die erlaubnisfrei gehalten werden dürfen (WuM 1999, 217).

Enthält der Mietvertrag also keine Regelung, wird der Mieter davon ausgehen können, dass er seine Katze auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters halten darf, solange es dadurch nicht zu Belästigungen oder Störungen anderer Mieter kommt. Ein Freigänger-Kater wie meiner, der nachts auf dem Fensterbrett durch lautes Maunzen anzeigt, dass er wieder daheim ist, nachdem er seine Runden gedreht hat, dürfte also für einen Mieter schnell zum Problem werden, wenn sich die Nachbarn beim Vermieter über die nächtliche Ruhestörung beschweren.

Die Katzenhaltung sollte sich auch im üblichen Umfang bewegen: Ein bis zwei Katzen sind problemlos zulässig, bei einer größeren Anzahl wird es aber auf die Umstände des Einzelfalls, also insbesondere die Größe der Wohnung und die Art der Katzen (Freigänger oder Stubentiger) ankommen.

Es versteht sich auch von selbst, dass der Mieter nicht ohne Zustimmung des Vermieters eine Katzenklappe einbauen darf, denn das wäre eine bauliche Veränderung, die der Vermieter nicht genehmigen muss.

Übrigens: Kleintiere darf man erlaubnisfrei im Rahmen des allgemeinen Mietgebrauchs in der Wohnung halten. Dazu zählen alle Tiere, von denen keine Gefahren oder Belästigungen für andere Bewohner ausgehen und die auch die Mieträume nur unwesentlich abnutzen, weil sie zu klein sind und von Ihrem Wesen keine unzumutbaren Außenwirkungen ausgehen. Darunter fallen nicht nur Goldfische, Hamster, Kanarienvögel oder Meerschweinchen, sondern auch Zwergkaninchen, ungiftige Schlangen in Terrarien, Echsen in Terrarien.

Aber Achtung: Ratten sind nach der Rechtsprechung keine Kleintiere (LG Essen, ZMR 1991, 268), ebenso wenig Frettchen (AG Köln, WuM 1989, 234).