Wohnflächenabweichung: Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei geminderter Miete

Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart, begründet dies nach der Rechtsprechung des BGH eine Mietminderung, ohne das der Mieter darlegen muss, dass die Abweichung zu einer entsprechenden Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.

Sind im Mietvertrag also 100 qm Wohnfläche vereinbart und ist die Wohnung nur 90 qm groß, wird eine Mietminderung der Bruttomiete um 10% durchzusetzen sein.

Es stellt sich dann allerdings oft die Frage, für welchen Zeitraum der Mieter rückwirkend die Miete mindern darf. Denn ein entsprechender Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Stellt der Mieter im Jahr 2012 erst nach Beendigung fest, dass er von 2005 bis 2009 zuviel Miete gezahlt hat, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abgewichen hat, wird der Vermieter dem Rückforderungsanspruch die Einrede der Verjährung entgegenhalten wollen.

Ist diese Einrede berechtigt?

Nein, hat nun das Landgericht München I in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 31 S 6768/13) festgestellt:

Die Verjährung beginnt nämlich gem. § 199 BGB erst ab Kenntnis des Mieters von den den Anspruch begründenden Umständen – oder bei grob fahrlässiger Unkenntnis.

Ohne konkreten Anlass habe der Mieter aber die Wohnfläche nicht nachmessen müssen. Diese habe sich auch nicht aufgedrängt, zumal sich die Mietsache auf mehrere Etagen erstreckt habe. Der Mieter hatte aber erst in 2012 von der Wohnflächenabweichung Kenntnis erlangt. Die Verjährung seiner Ansprüche begann also erst jetzt.

Der Mieter konnte deshalb auch in 2012 noch zuviel gezahlte Miete aus den Jahren 2005 bis 2009 erfolgreich zurückfordern – der Anspruch war noch nicht verjährt.

Beraterhinweis:

Nachmessen kann sich lohnen – auch im Nachhinein noch. Die Entscheidung des LG München I stellt klar, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses unverjährt sein kann, wenn der Mieter erst dann von der zu geringen Wohnfläche erfahren hat. Vermieter sollten deshalb vermeiden, im Mietvertrag konkrete Flächenangaben zu machen, sofern sie sich nicht sicher sind, dass diese einer Nachmessung Stand halten.

Verwirkung von Mietforderungen unterliegt strengen Anforderungen

Ansprüche auf Zahlung von Miete verjähren regelmäßig nach 3 Jahren. Beruft sich der Mieter vor Verjährungseintritt darauf, dass die Ansprüche des Vermieters wegen Verwirkung nicht mehr bestehen, muss dieser Vortrag hohen Anforderungen genügen. Eine Verwirkung setzt nämlich nicht nur ein Zeitmoment, sondern auch ein Umstandsmoment voraus. Für eine Verwirkung ist demnach erforderlich, dass ein Anspruch längere Zeit nicht geltend gemacht wurde und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen wird. Je kürzer die Verjährungsfrist, um so seltener kommt eine Verwirkung in Betracht – was daran liegt, dass eine Verwirkung eine längere Nichtausübung des Rechtes voraussetzt.

Eine Verwirkung von Mietzinsansprüchen vor Eintritt der Verjährung kommt nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KG Berlin, 11.02.2013, 8 U 227/12) nur aus ganz besonderen Gründen in Betracht. Solche liegen nach Ansicht des Gerichtes aber nicht schon vor, wenn der Vermieter bloß längere Zeit untätig geblieben ist. Es müssten auch gewichtige Umstände vorgelegen haben, nach denen der Mieter sich darauf eingerichtet hat, die geschuldete Miete nicht mehr leisten zu müssen. Diese besonderen Umstände muss der Mieter darlegen und ggf. auch beweisen.

Beraterhinweis:

Wer sich auf Verwirkung beruft muss darlegen, dass a) der geltend gemachte Anspruch längere Zeit nicht gefordert wurde und dass und warum er b) auch darauf vertrauen durfte, dass dies auch so bleiben würde. Die Verwirkung bewirkt, dass sich der Berechtigte aus Treu und Glauben nicht mehr auf seine Forderung berufen darf, weil der Verpflichtete auf die zukünftige Nichtgeltendmachung der Forderung schutzwürdig vertrauen durfte. Die längere Nichtgeltendmachung einer Forderung begründet lediglich das erforderliche Zeitmoment. Die weiteren Umstände, nach denen sich der Verpflichtete darauf eingerichten durfte, auch weiterhin die Forderung nicht erfüllen zu müssen, fehlen in der Praxis aber sehr häufig oder können nicht dargelegt und bewiesen werden.

Erstattungsanspruch bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verjährt in 6 Monaten

Zahlt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Geldbetrag an den Vermieter, um damit nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen abzugelten, obwohl die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam ist, dann ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert.

Dem Mieter steht also ein Anspruch aus ungerechtferigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 BGB gegen den Vermieter zu.
Dieser Anspruch unterliegt aber nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, sondern verjährt bereits nach 6 Monaten.

Dies hat nun der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschieden (Urteil v. 20.06.2012 – VIII ZR 12/12).

Der BGH entschied nämlich, dass sowohl die Schönheitsreparaturen selbst, als auch der für die Nichtdurchführung gezahlte Abgeltungsbetrag der Verbesserung der Mietsache dienten und deshalb als Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache anzusehen seien.
Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen verjähren aber gem. § 548 Abs. 2 BGB in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Beraterhinweis:

Hat der Mieter in der irrigen Annahme, dazu mietvertraglich verpflichtet zu sein, vor Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen ausgeführt oder dem Vermieter einen Abgeltungsbetrag gezahlt, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses genau 6 Monate Zeit, seine Aufwendungen rückerstattet zu verlangen und diesen Anspruch gerichtlich geltend zu machen, etwa durch einen verjährungshemmenden Mahnbescheid. Wartet er zu lange, verjährt sein Anspruch.

Betroffenen Mietern ist dringend zu raten, sich rechtzeitig – also noch während des Mietverhältnisses – anwaltlich beraten zu lassen, ob Sie überhaupt wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Aber auch nach bereits erfolgten Arbeiten oder Zahlungen kann anwaltlicher Rat noch rechtzeitig eingeholt werden, sofern die 6-monatige Verjährungsfrist für Rückforderungen beachtet wird.

BGH: Zur Verjährung vom Schadensersatzansprüchen des Vermieters

Was Vermieter oft nicht wissen: Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB „in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“

Der Bundesgerichtshof hat nun in einer Entscheidung vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11) konkretisiert, wann der Vermieter einer Wohnung die Mietsache „zurückerhält.“ Das ist nicht bereits dann der Fall, wenn der Mieter erfolglos versucht, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Der Vermieter muss vielmehr in den tatsächlichen Besitz der Wohnungsschlüssel gelangen, damit die Verjährungsfrist beginnt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat musste als Revisionsinstanz über folgenden Streitfall entscheiden:

Nachdem der Beklagte (Mieter) mit Anwaltsschreiben vom 02.07.2007 das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2007 gekündigt hatte, begehrte die Klägerin durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19.03.2008 Schadensersatz wegen Beschädigungen an der Mietsache.

Der Beklagte berief sich auf Verjährung und wandte ein, bereits am 30.06.2007 die Rückgabe der Schlüssel persönlich angeboten zu haben und sie anschließend in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen zu haben.

Eine persönliche Abnahme der Wohnung fand dann erst am 01.10.2007 statt.
Der Senat entschied nun: Die Schadensersatzansprüche waren bei Einleitung des Mahnverfahrens noch nicht verjährt.

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.).
Die Klägerin habe deshalb die Wohnung erst am 01.10.2007 zurückerhalten, denn weder durch das Angebot der Schlüsselrückgabe Ende Juni 2007, noch durch das Einwerfen in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten habe die Klägerin die Sachherrschaft über die Wohnung zurückerhalten.

Die Klägerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Mietsache vor Beendigung des Vertragsverhältnisses, sozusagen „auf Zuruf“ zurückzunehmen. Sie sei daher durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür“ entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.

Im Übrigen hätten die Parteien im Anschluss an die von dem Beklagten kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen „offiziellen“ Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so dass auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlass bestehe, die Klägerin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der am 01.10.2007 erfolgten Übergabe erhalten. Die Verjährung begann also erst am 01.10.2007.

Die Klägerin hat somit die Schadensersatzansprüche noch in der 6-Monatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB gerichtlich geltend gemacht und die Verjährung dadurch gehemmt.

Beraterhinweis:

Vermieter sollten nach Rückerhalt einer Wohnung unbedingt darauf achten, mögliche Schadensersatzansprüche in der Frist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB geltend zu machen und zumindest zur Aufrechnung mit dem in der Regel bestehenden Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters zu stellen. Die Ansprüche müssen also dem Grunde nach dargelegt und dem Mieter gegenüber beziffert werden – und vom Kautionsguthaben in Abzug gebracht werden. Darüber hinausgehende Forderungen müssen in der 6-Monatsfrist gerichtlich geltend gemacht werden, andernfalls sich der Mieter auf den Eintritt der Verjährung berufen kann.

BGH: Zur Verjährung von Bereicherungsansprüchen wegen überzahlter Miete

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs musste sich in einer Entscheidung vom 29.06.2011 mit der Frage beschäftigen, wann Bereicherungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete aufgrund einer Wohnflächenabweichung verjähren (BGH v. 29.06.2011 – VIII ZR 30/10).

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Kläger wegen einer Wohnflächenabweichung Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum ab Oktober 2000 begehrt.

Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt, die Berufung vor dem Landgericht wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht liess die Revision, beschränkt auf die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2000 und 2001, zu. Die von dem Beklagten eingelegte Revision hatte Erfolg.

Der Senat vertrat die Auffassung, dass die grundsätzlich wegen überzahlter Miete bestehende Forderung des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung betreffend die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 und 2001 zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2007 verjährt war, obwohl der Mieter erst im Jahr 2007 Kenntnis von der Wohnflächenabweichung erlangt hatte.

Nach Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 2 EGBGB sei nämlich für die Frage der Verjährung das bis zum 01.01.2002 geltende alte Verjährungsrecht anwendbar.

Nach § 197 BGB a.F. sei es aber nicht auf die Kenntnis des Gläubigers angekommen.

Die Verjährung der Rückforderungsansprüche des Mieters bezüglich der in den Jahren 2000 und 2001 überzahlten Miete sei daher nach altem Verjährungsrecht mit Ablauf der Jahre 2004 und 2005 eingetreten, so dass die Klage diesbezüglich ohne Erfolg bleiben musste.

Beraterhinweis:

Nicht zu entscheiden brauchte der BGH über die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 bis 2007. Diese waren nicht verjährt, da es nach dem seit dem 01.01.2002 geltenden Recht für den Beginn der Verjährung auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen ankommt.

 

BGH: Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter unterliegen der regelmäßigen Verjährung

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.06.2011, Az.: VIII ZR 349/10) musste sich nun mit der höchstrichterlich noch ungeklärten Frage befassen, ob diese kurze Verjährung auch für Ansprüche einer Eigentümergemeinschaft gegen die ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers greift.

Die Mieter hatten im Juni 2008 nämlich beim Auszug den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug beschädigt. Im Dezember 2009 wurden sie auf Schadensersatz verklagt und erhoben die Einrede der Verjährung, da § 548 Abs. 1 BGB anwendbar sei.

Landgericht Stuttgart (1. Instanz) und Oberlandesgericht Stuttgart (Berufungsinstanz) gaben den Mietern Recht – die Revision beim BGH wurde aber zugelassen.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die kurze Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB nur zwischen Mieter und Vermieter Anwendung findet, die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen die ehemaligen Mieter aber der Regelverjährung von 3 Jahren nach § 195 BGB unterliegen. Somit waren die Ansprüche zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2009 noch nicht verjährt.

Beraterhinweis:

Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Mietsache stellt einen Klassiker unter den mietrechtlichen Streitigkeiten dar. Mieter und Vermieter sollten hierbei immer die Verjährungsfrist des § 548 BGB im Auge behalten. Innerhalb der Frist von 6 Monaten müssen die Ansprüche entweder gerichtlich geltend gemacht werden, oder gegen ein etwaiges Kautionsguthaben des Mieters aufgerechnet werden, andernfalls die Ansprüche nicht mehr erfolgreich gerichtlich durchgesetzt werden können.

Zur Verjährung von Ersatzansprüchen wegen Vornahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen

Gar nicht selten kommt es vor, dass Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung glauben, sie müssten die Wohnung renovieren, obwohl eine Renovierung rechtlich gar nicht geschuldet ist, weil etwa im Mietvertrag nichts entsprechendes vereinbart wurde oder die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen unwirksam sind. So sind z.B. auch heute noch in einer Vielzahl von Mietverträgen starre Renovierungsfristen vereinbart, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig ist und dazu führt, dass der Mieter nicht renovieren muss – nicht während des Mietverhältnisses und auch nicht bei Auszug.

Führen die Mieter, in der irrigen Annahme, dazu verpflichtet zu sein, gleichwohl Schönheitsreparaturen aus und hinterlassen dem Vermieter eine perfekt renovierte Wohnung, freut sich dieser über die ersparten Malerkosten.

Stellen die Mieter dann jedoch fest, dass sie renoviert haben, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann ihnen nach der Rechtsprechung des BGH ein Erstattungsanspruch gegen den Vermieter auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 BGB zustehen.

Streitig war bisher, bis wann der Mieter seinen Ersatzanspruch beim Vermieter geltend machen und ggf. einklagen muss.

Der BGH hat diese Frage nun in einer Entscheidung vom 4.5.2011 (VIII ZR 195/10) beantwortet: Die Ansprüche des Mieters wegen nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verjähren gem. § 548 Ans. 2 BGB binnen 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Denn nach Beendigung des Mietverhältnisses solle alsbald Klarheit erreicht werden, welche Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache Mieter und Vermieter zustehen.

Beraterempfehlung:

Ist der Mieter sich nicht sicher, ob er tatsächlich bei Auszug renovieren musste, kann es sich durchaus auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch lohnen, einen Anwalt mit der Prüfung dieser Frage zu betrauen. Stellt sich dann heraus, dass der Vermieter zu Unrecht eine Renovierung verlangt hat, sollten die dem Mieter entstandenen Kosten und Aufwendungen umgehend dem ehemaligen Vermieter in Rechnung gestellt werden – denn die Uhr tickt. Der Mieter hat nur 6 Monate Zeit, den Anspruch geltend und – z.B. im Mahnverfahren oder durch Klageerhebung – rechtshänging zu machen. Die Verjährung wird dann gehemmt.