Schönheitsreparaturen: Unwirksame Quotenabgeltungsklausel

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

„Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“

ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Dies hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einer Entscheidung vom 29.05.2013 – Az.: VIII ZR 285/12 – festgestellt.

Der BGH führt dazu begründend aus:

Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermie-ter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsrepara-turen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte – rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt […].

Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wird die von der Klägerin verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht.

Nach der Abgeltungsklausel der Klägerin ist Berechnungsgrundlage für die vom Beklagten zu zahlenden Beträge „ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“. Diese Bestimmung ist mehrdeutig. Sie kann – wie dies der Senat in früheren Entscheidungen angenommen hat – zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann (Senatsbeschluss vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, aaO S. 82; Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 unter II 1). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, lässt die genannte Klausel zum anderen aber auch die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.

[…]

Dass der Kostenanschlag nur dann verbindlich sein soll, wenn er der Billigkeit entspricht, ist der Abgeltungsklausel ebenfalls nicht (jedenfalls nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit) zu entnehmen.

Bei der Prüfung der Wirksamkeit der Abgeltungsklausel in § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags ist diejenige Auslegung zugrunde zu legen, nach der dem Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung […] von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urteil vom 29. April 2008 – KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 mwN; Senatsurteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08, NJW 2009, 3716 Rn. 8).

[…]

§ 4 Abs. 5 c Satz 3 des Mietvertrags beschneidet in seiner kundenfeindlichsten Auslegung den Beklagten unangemessen in dessen Rechten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Beklagten zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Klägerin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Praxishinweis:

Nach dieser neuerlichen BGH-Entscheidung, die jeder Mietrechtspraktiker kennen sollte, dürften zahlreiche Mietverträge keine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthalten. Denn die Unwirksamkeit der obigen Klausel führt dazu, dass das gesamte Regelwerk des Mietvertrages zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist und stattdessen das gesetzliche Leitbild gilt, wonach nicht der Mieter, sondern der Vermieter renovieren muss. Dies gilt übrigens dann auch schon während der Mietzeit: Ist die Wohnung renovierungsbedürftig, darf der Mieter den Vermieter auffordern, den Maler zu bestellen.

Abweichung von der bisherigen Ausführungsart

Vereinbarungen im Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen können aus zahlreichen Gründen unwirksam sein. Weitgehend bekannt ist mittlerweile, dass eine solche Formularklausel unwirksam ist, wenn sie an starre Fristen gekoppelt ist, von denen der Mieter nicht abweichen darf. Die Unwirksamkeit ergibt sich in diesem Falle daraus, dass dem Mieter mehr abverlangt wird, als zulässig ist: Denn der Mieter müsste die Räume nach einer solchen Klausel auch schon dann renovieren, wenn noch gar keine Renovierungsbedürftigkeit gegeben ist.

Unwirksam kann eine Schönheitsreparaturvereinbarung aber auch dann sein, wenn sie nicht hinreichend klar und transparent ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.03.2007 (Az: VIII ZR 199/06) über folgende Klausel entschieden:

„Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“

Diese Klausel hat der BGH für unwirksam erachtet, da sie nicht ausreichend transparent und verständlich ist. Aus der Formulierung lässt sich nicht ersehen, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen sein soll. Aus der Klausel ergebe sich nicht, was überhaupt unter dem Begriff „Ausführungsart“ zu verstehen sei. So sei insbesondere nicht erkennbar, ob dies die Art der Oberflächenbeschichtung (Tapete, überstrichene Raufasertapete, Leim- oder Dispersionsfarben- oder Lackfarbenanstrich) meine oder darüber hinaus auch die farbliche Gestaltung. Der Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei auch nicht erkennbar, ob jede Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegen soll.

In der Folge sind einige Vermieter dazu übergegangen, die Klausel dahingehend abzuändern, dass dem Mieter nur noch eine „erhebliche“ Abweichung von der bisherigen Ausführungsart untersagt werden soll. Das hat die Klausel aber nicht wirksam gemacht.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 21.09.2007 – 65 S 172/07) hat dies auch so gesehen und auch diese Klausel als unwirksam angesehen, da der Begriff der „erheblichen“ Abweichung von der bisherigen Ausführungsart nicht ausreichend transparent sei: Aus der Klausel gehe nicht deutlich hervor, welche Arbeiten der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen könne und wann er die Zustimmung benötige. So sei nicht klar, ob etwa das Bekleben mit Raufasertapete früher gestrichener Wände zustimmungsbedürftig sein solle oder bereits die erhebliche farbliche Abweichung von der vorherigen farblichen Gestaltung.

Die Unwirksamkeit der vorstehenden Klauseln in einem Formularmietvertrag führt dazu, dass dem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auferlegt werden – er muss also im Ergebnis nicht renovieren. Weder während der Mietzeit, noch bei Beendigung des Mietvertrages kann der Vermieter Renovierungsarbeiten vom Mieter verlangen, sondern muss vielmehr damit rechnen, dass sich der Mieter auf § 535 BGB beruft und vom Vermieter selbst die Ausführungen der Arbeiten verlangt.

Selbst wenn dem Mieter im Mietvertrag eine bestimmte Farbgestaltung vorgegeben wird, führt das nicht unbedingt zum Ziel: Denn unwirksam sind auch Klauseln, die dem Mieter die Rückgabe der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreiben, wie z.B. „Die Räume sind weiss gestrichen zurückzugeben“ oder „Lackierte Holzteile sind weiss lackiert zurückzugeben“. Die farbliche Gestaltung der Wohnung ist nämlich allein Sache des Mieters und der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, die Räume bei Vertragsende umzustreichen, nur weil dem Vermieter die Farbe der Tapeten nicht gefällt (LG Lübeck, Urteil vom 21. 11. 2000 – 14 S 221/00). Etwas anderes gilt nur in extremen Fällen der Farbgestaltung.

Fazit:

Ist eine Schönheitsrepararturklausel, wie beschrieben, unwirksam, hat dies zur Folge, dass die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam vereinbart wurde. Der Mieter muss deshalb nicht renovieren und darf die Mietsache besenrein zurückgeben. Mieter, die sich unsicher sind, ob sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sollten sich anwaltlich beraten lassen, bevor sie zu Farbe und Pinsel greifen.