Schadensersatzanspruch des Mieters bei verweigerter Untervermietungserlaubnis

Muss der Mieter aus beruflichen Gründen ins Ausland, wird ihm ein Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung der Mietwohnung zustehen. Denn der Wunsch des Mieters, während eines mehrjährigen berufliche Auslandsaufenthalts von entstehenden Wohnungskosten entlastet zu werden, begründet nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung an einen Dritten und verpflichtet den Vermieter gem. § 553 BGB zur Erteilung der Zustimmung, sofern nicht “ in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Verweigert der Vermieter ohne solche Gründe die Zustimmung zu der begehrten Untervermietung, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.
Wie der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH nunmehr klar gestellt hat, kann in der Verweigerung der Zustimmung zu einem berechtigten Untervermietungsbegehren des Mieters eine schuldhafte Vertragsverletzung liegen, die den Vermieter zum Ersatz des entstandenen Mietausfalls verpflichtet.

In dem der Entscheidung vom 11.06.2014 (Az::  VIII ZR 349/13) zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter die Erteilung der Untervermietungserlaubnis an einen konkret benannten Untermietinteressenten verweigert, obwohl der Mieter aus beruflichen Gründen für mehrere Jahre nach Kanada musste. Der Mieter klagte die Untervermietungserlaubnis ein und obsiegte. Im Anschluss nahm er den Vermieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete in Anspruch. Zu Recht, wie der BGH nun sagte:
Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Er hätte sich nämlich nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Beraterhinweis:

Verweigert der Vermieter die Genehmigung der Untervermietung, ohne dazu berechtigt zu sein, kann der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Das muss er aber nicht – er kann seinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung auch gerichtlich geltend machen. Gibt das Gericht dem Mieter Recht und bestätigt den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, läuft der Vermieter Gefahr, den bis dahin aufgelaufenen Mietausfallschaden ersetzen zu müssen. Vermieter sollten sich dieses Risikos bewusst sein – denn eine unberechtigte Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung kann sie teuer kommen.

Untermieter zieht nach Kündigung nicht aus – was droht dem Mieter?

Ein Mieter, der seine Wohnung, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters einzuholen, untervermietet oder einem Dritten zum Gebrauch überlässt, riskiert eine (fristlose) Kündigung des Mietvertrages. Denn die unerlaubte Gebrauchsüberlassung stellt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung dar, dass sie eine Vertragsbeendigung rechtfertigen kann.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat nun aber festgestellt, dass eine Kündigung des Mietvertrages wegen unerlaubter Untervermietung nicht rechtmäßig ist, wenn der Mieter selbst alles ihm zumutbare dafür getan hat, dass der Untermieter die Wohnung verlässt (Urteil vom 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13).

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die klagende Vermieterin hatte im Dezember 2011 eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen. Dies geschah im Einklang mit dem Mietvertrag.

Da die Untermieter nicht auszogen, kündigte die Klägerin ihrem Mieter das Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Dagegen wehrte sich der Mieter und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Er hatte nämlich seinen Untermietern gekündigt und bereits selbst eine Räumungsklage gegen sie angestrengt.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Mieter alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen hatte, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Dem Mieter konnte deshalb keine Vertragsverletzung vorgeworfen werden. Bis zum Widerruf der Untervermietungserlaubnis hatte er schließlich die Mieträume mit Genehmigung des Vermieters untervermietet, so dass er erst mit Widerruf der Erlaubnis dazu verpflichtet war, die Untervermietung zu beenden. Dass die Untermieter nicht sofort auszogen und von dem Mieter (gleich unter Vermieter) auf Räumung verklagt werden mussten, ging also nicht zulasten des Mieters.

Dem Mieter konnte nach Auffassung des Senats auch nicht vorgeworfen werden, dass er mit den Untermietern zur Beendigung des Klageverfahrens einen Räumungsvergleich geschlossen hatte. Denn dadurch verzögerte sich der Auszug der Untermieter nicht. Eine Fortführung des Verfahrens hätte auch keine frühere Räumung bewirkt.

Alles in allem konnte dem Mieter also nichts vorgeworfen werden. Er hatte sich vertragsgetreu verhalten und seine Untermieter durch ein gerichtliches Verfahren zur Räumung veranlasst, nachdem ihm die Untervermietungserlaubnis entzogen worden war.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs überzeugt. § 543 Abs. 1 BGB stellt ausdrücklich auf ein Verschulden des Mieters zur Begründung eines wichtigen Kündigungsgrundes ab. An einem solchen Verschulden fehlte es hier jedoch. Dem Mieter konnte nicht vorgeworfen werden, dass die Untermieter nicht auszogen. Er blieb nicht untätig, sondern veranlasste die notwendigen rechtlichen Schritte, nämlich eine Räumungsklage gegen seine Untermieter. Vor diesem Hintergrund sah der Bundesgerichtshof zu Recht eine fristlose Kündigung als unbegründet an.

Beraterhinweis:

Sofern eine Untervermietungserlaubnis widerrufen wird, was nach den üblichen vertraglichen Abreden in der Regel möglich ist, hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass der Untermieter die dann nicht mehr genehmigte Nutzung der Mietsache unterlässt. Gleichwohl darf er ihn nicht einfach vor die Türe setzen, sondern muss ihn, wenn der Untermieter sich weigert, die Wohnung zu verlassen, auf Räumung verklagen. Für ein Untemietverhältnis gilt hier also nichts anderes, als für das Hauptmietverhältnis: Selbstjustiz ist verboten!

Der Widerruf der Untervermietungserlaubnis kann also für Mieter die Pflicht begründen, dem Untermieter zu kündigen und gegebenenfalls vor Gericht zu ziehen, um ihn auf Räumung zu verklagen. Dies sollte schon bei Abschluss eines Untermietvertrages und der Auswahl eines Untermieters bedacht werden.