Kleinreparaturklausel unwirksam, wenn jährliche Höchstgrenze über 6%

Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstatt (Urteil vom 15.10.2013 – 2 C 1438/13) musste sich mit der Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel in einem Formular-Wohnraummietvertrag auseinandersetzen.

In dem Rechtsstreit ging es um 70,81 EUR für die Reparatur eines Sanitärbauteils, welche der der Vermieter vom Mieter unter Verweis auf die Kleinreparaturklausel erstattet bekommen wollte. Er bliebt ohne Erfolg.

Die streitgegenständlichen Klausel hatte zum Inhalt, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen an Gegenständen, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, zu tragen hat, sofern die Kosten im Einzelfall 100 EUR nicht überschritten und eine jährliche Gesamtbelastung von nicht mehr als 8% der Bruttojahresmiete zu verzeichnen sei.

Die Kostengrenze im Einzelfall erachtete das Amtsgericht noch für angemessen. Die Jahresobergrenze von 8% sah das Gericht jedoch als einen Verstoß gegen § 307 BGB an. Danach sind Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, die einen Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Einen solchen Verstoß erblickte das Gericht in der Höhe der Jahresobergrenze. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Stuttgart dürfe nämlich angesichts der erheblich gestiegenen Mieten die Grenze von 6% Jahresbruttokaltmiete nicht überschritten werden.

Beraterhinweis:

Mieter glauben oft, sie müssten sich mit den in der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag genannten Kosten für einzelne Reparaturen an der Handwerkerrechnung beteiligen. Dem ist aber mitnichten so:

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, nach der sich die Mieter an Repaturen an ihrem häufigen Zugriff ausgesetzten Gegenständen (z.B. Wasserhahn, Toilettenspülung etc.) bis zu einem Betrag von 100 EUR im Einzelfall beteiligen müssen, wird dadurch zugleich auch die Grenze der Kleinreparatur definiert: Reparaturen, die höhere Kosten verursachen, sind dann keine Kleinreparaturen mehr und der Mieter muss dann überhaupt keine Kosten übernehmen.

Ein Beispiel: Kostet etwa die Reparatur einer Toilette 120 EUR, muss nicht der Mieter 100 EUR zahlen und der Vermieter nur 20 EUR – der Mieter muss stattdessen dann gar nichts zahlen, denn da die Reparaturkosten die Einzelfallgrenze überschreiten, liegt schon keine Kleinreparatur mehr vor: Der Vermieter muss dann die vollständigen Kosten von 120 EUR tragen.

Lebenslanger Mietvertrag verstößt nicht gegen § 575 BGB

Einem auf Lebenszeit des Mieters geschlossenen Mietvertrag kann der Vermieter nicht entgegen halten, dass dieser gegen § 575 BGB verstößt, weil kein vom Gesetz vorgeschriebener Befristungsgrund genannt wird. Dies hat nun das Landgericht Freiburg (Urteil vom 21.03.2013 – 3 S 368/12) entschieden. Denn § 575 BGB bezwecke den Schutz des Mieters vor einem Wohnungsverlust und sei deshalb auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen würden, nicht anwendbar. Zudem sei ein Berufen des Vermieters auf diese Vorschrift treuwidrig.

Das Gericht führt dazu aus:

Die Beschränkung auf bestimmte Befristungsgründe in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters und nicht demjenigen des Vermieters. Insbesondere soll hierdurch ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsvorschriften durch Abschluss von Zeitmietverträgen ausgeschlossen werden (BT-Dr 14/4553 = NZM 2000, 415 ff [450]). Die Neuregelung sollte damit lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 – unter II 3).

Vor diesem Hintergrund dürfe sich jedenfalls der Vermieter nicht auf einen Verstoß gegen § 575 BGB berufen, da diese Norm nicht ihn, sondern nur den Mieter schützen solle.