BGH stärkt Mieterrechte und ändert Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

In mehreren Entscheidungen hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat heute die Wirksamkeit formularmäßiger Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter eingeschränkt und somit Mieterrechte erneut gestärkt.

Der BGH hat konkret entschieden:

Wurde die Wohnung dem Mieter bei Mietbeginn unrenoviert überlassen, kann er durch Formularmietvertrag nicht mehr zu Schönheitsreparaturen, also zur Renovierung der Mieträume, verpflichtet werden, sofern ihm nicht ein angemessener Ausgleich für die Beseitigung von Gebrauchsspuren gewährt wird, die er selbst nicht verursacht hat. Der Mieter darf nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Erhält der Mieter aber eine unrenovierte Wohnung und soll er während der Mietzeit renovieren, führt dies dazu, dass der Mieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst bekommen hat. Dies stellt nach Ansicht der Richter eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, was zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel in einem Formularmietvertrag führt.

In der Entscheidung VIII ZR 185/14 hat der BGH dazu festgestellt, dass der Erlass einer halben Monatsmiete keinen ausreichenden Ausgleich für die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen darstellt, wenn bei Mietbeginn jedenfalls in drei Zimmern schon Streicharbeiten notwendig waren. Auch in diesem Fall hat der BGH die entsprechende Mietvertragsklausel für unwirksam erachtet.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat dann entschieden, dass eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist, wenn der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt nach der Entscheidung des Gerichts unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens ist also nicht mehr zulässig – eine entsprechende Vereinbarung in einem Formularmietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Man darf gespannt auf den Volltext der Entscheidungen sein. Bereits jetzt lässt sich aber sagen, dass mit den heutigen Entscheidungen wieder sehr viele Mieter von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen befreit werden, wenn sie die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert erhalten haben.

Schönheitsreparaturklauseln: Was ist noch erlaubt?

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln hat bei vielen Vermietern Unsicherheit erzeugt, ob sie weiterhin mit ihren Mietern vereinbaren können, dass diese die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Mietende durchzuführen haben.

Eine solche Vereinbarung ist selbstverständlich auch durch Formularmietvertrag grundsätzlich weiterhin möglich – allerdings hat die BGH-Rechtsprechung seit 2004 enge Grenzen vorgegeben, die eingehalten werden müssen, damit sie nicht unwirksam ist.

Im Einzelnen hat der BGH entschieden,

  • dass eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, innerhalb „starrer“ Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (BGH vom 23.6.2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2486),
  • dass eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist und dies im Zusammenspiel mit einer an sich wirksamen Fristenklausel zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen kann (BGH vom 25.6.2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192),
  • dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, dass er bei der Renovierung „nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ darf, unwirksam ist (BGH vom 28.3.2007 – VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743),
  • dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, Wände und Decken in „neutralen Farben“ zu streichen, unwirksam ist (BGH vom 18.2.2009 – VIII 166/08),
  • dass eine Formularklausel, die vom Mieter verlangt, bei der Ausführung von Schönheitsrepararuten die Türblätter, Türrahem, Fensterflügel und Fensterrahmen „nur weiß zu lackieren“ unwirksam ist (BGH vom 20.1.2010 – VIII ZR 50/09),
  • dass eine Abgeltungsklausel, die dem Mieter eine anteilige Kostentragungspflicht für bei Mietende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist, wenn sie an eine starre Abgeltungsquote anknüpft (BGH vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778). Eine Abgeltungsklausel ist nach der weiteren Rechtsprechung des BGH immer dann unwirksam, wenn sie allein nach Zeitablauf bemessen wird, eine unterdurchschnittliche Abnutzung deshalb nicht berücksichtigt, die Klausel nicht eindeutig und klar formuliert ist, der Kostenvoranschlag verbindlich ist oder dem Mieter keine Abwendungsbefugnis durch eigene Renovierungsarbeiten ermöglicht wird,
  • dass er für neu abgeschlossene Mietverträge die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren in Zukunft möglicherweise als zu kurz bemessen ansehen wird (BGH vom 26.9.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632),
  • dass der Vermieter  den wirtschaftlichen Nachteil, den er durch eine unwirksame Klausel erleidet, nicht dadurch kompensieren kann, dass er bei der Mieterhöhung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete packt (BGH vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07).

All die genannten, unwirksamen Klauseln haben zur Folge, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss, weil dadurch sämtliche Klauseln im Mietvertrag die Vornahme von Schönheitsreparaturen betreffend unwirksam sind. Der Mieter kann sich stattdessen auch während der Mietzeit bequem zurücklehnen und bei Bedarf vom Vermieter die Vornahme von Renovierungsarbeiten verlangen. Denn nach § 535 BGB obliegt diesem die Pflicht, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen.

Was kann der Vermieter also überhaupt noch tun?

Die Korrektur und damit Abänderung alter Mietverträge mit unwirksamen Klauseln ist dem Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Einseitige Vertragsänderungen sind nicht zulässig. In der Regel wird der Mieter einer für ihn nachteiligen Vertragsänderung aber nur zustimmen, wenn er dafür eine Gegenleistung erhält. Generelle Empfehlungen können hier nicht ausgesprochen worden – aber der Verzicht auf Mieterhöhungen sei als Beispiel genannt. Letztlich wird es hier auf das Verhandlungsgeschick des Vermieters ankommen.

Bei der Abfassung neuer Mietverträge sollte die BGH-Rechtsprechung penibelst beachtet werden:

  • Auf Fristenpläne sollte entweder verzichtet werden (was nach Rechtsprechung des BGH zulässig ist), oder diese sollten den Anforderungen der Rechtsprechung genügend formuliert werden.Ein Fristenplan ist nur wirksam, wenn er sprachlich durch Formulierungen wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder „normalerweise“ aufgeweicht wird. Beispiele sollten angeführt werden, z.B. durch folgende Klausel (siehe Kappus, NZM 2006, 8): „Die in Abs. 1 für den Mieter enthaltenen Dekorationsintervalle können sich im Einzelfall auf Grund eines vom Üblichen abweichenden Wohnverhaltens des Mieters verkürzen oder verlängern, etwa wenn in der Wohnung nicht geraucht wird, der Mieter die Wohnung – z.B. als Wochenendheimfahrer oder sonst häufig Ortsabwesender (z.B. reiselustiger Pensionär) – nicht als ständigen Lebensmittelpunkt nutzt oder wenn keine Kinder bzw. frei laufende Tiere dauerhaft in seinem Haushalt leben, die erfahrungsgemäß verstärkt Gebrauchsspuren verursachen.“
  • Vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung vom 26.09.2007 sollten die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren nicht mehr verwendet werden. Angesichts veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien empfiehlt der dem zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH bis Ende Mai 2006 angehörende Richter am BGH a.d. Beyer eine Verwendung von Regelfristen von 5, 8 und 10 Jahren als sichersten Weg (Beyer in NJW 2008, 2067). Bei Verwendung der bisherigen Regelfristen riskieren Vermieter, dass diese vom BGH „gekippt“ werden, mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel dann trotz aller weichen Fristen vollständig unwirksam wird.
  • Endrenovierungsklauseln sind unbedenklich, wenn sie den Mieter lediglich dazu verpflichten, bei Mietende die fälligen und noch nicht erfolgten Schönheitsreparaturen nachzuholen.
  • Die Formulierung einer wirksamen Abgeltungsklausel ist besonders schwierig. Eine wirksame Klausel ist derzeit, soweit ersichtlich nicht bekannt. Richter am BGH a.D. Beyer (NJW 2008, 2071) schlägt folgende Formulierung vor, gibt aber zugleich zu bedenken, dass auch diese möglicherweise einer Überprüfung durch seine nun zuständigen Kollegen vom BGH nicht standhalten wird:

„Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer vollen Renovierung zu tragen. Die Quote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags zu berechnen. In besonders gelagerten Ausnahmefällen, in denen nach der Lebenserfahrung von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen ist (z.B. längere berufsbedingte Abwesenheit des Mieters), ist der Vermieter verpflichtet, die Quote angemessen herabzusetzen.“

Beraterhinweis:

Schönheitsreparaturen sind nach § 535 BGB Sache des Vermieters. Sie können auch nach den jüngsten BGH-Entscheidungen weiter durch Vereinbarung auf den Mieter abgewälzt werden. Eine solche Vereinbarung ist aber unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Vermieter sollten beachten: Weniger ist oft mehr! Wer als Vermieter zuviel bis ins kleinste Detail regeln will, geht das Risiko ein, dass die Gesamtheit der Klauseln zu Schönheitsreparaturen einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand hält und der Mieter am Ende weder renovieren, noch anteilige Kosten zahlen muss.

Erstattungsanspruch bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verjährt in 6 Monaten

Zahlt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Geldbetrag an den Vermieter, um damit nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen abzugelten, obwohl die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam ist, dann ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert.

Dem Mieter steht also ein Anspruch aus ungerechtferigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 BGB gegen den Vermieter zu.
Dieser Anspruch unterliegt aber nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, sondern verjährt bereits nach 6 Monaten.

Dies hat nun der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschieden (Urteil v. 20.06.2012 – VIII ZR 12/12).

Der BGH entschied nämlich, dass sowohl die Schönheitsreparaturen selbst, als auch der für die Nichtdurchführung gezahlte Abgeltungsbetrag der Verbesserung der Mietsache dienten und deshalb als Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache anzusehen seien.
Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen verjähren aber gem. § 548 Abs. 2 BGB in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Beraterhinweis:

Hat der Mieter in der irrigen Annahme, dazu mietvertraglich verpflichtet zu sein, vor Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen ausgeführt oder dem Vermieter einen Abgeltungsbetrag gezahlt, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses genau 6 Monate Zeit, seine Aufwendungen rückerstattet zu verlangen und diesen Anspruch gerichtlich geltend zu machen, etwa durch einen verjährungshemmenden Mahnbescheid. Wartet er zu lange, verjährt sein Anspruch.

Betroffenen Mietern ist dringend zu raten, sich rechtzeitig – also noch während des Mietverhältnisses – anwaltlich beraten zu lassen, ob Sie überhaupt wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Aber auch nach bereits erfolgten Arbeiten oder Zahlungen kann anwaltlicher Rat noch rechtzeitig eingeholt werden, sofern die 6-monatige Verjährungsfrist für Rückforderungen beachtet wird.

Abweichung von der bisherigen Ausführungsart

Vereinbarungen im Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen können aus zahlreichen Gründen unwirksam sein. Weitgehend bekannt ist mittlerweile, dass eine solche Formularklausel unwirksam ist, wenn sie an starre Fristen gekoppelt ist, von denen der Mieter nicht abweichen darf. Die Unwirksamkeit ergibt sich in diesem Falle daraus, dass dem Mieter mehr abverlangt wird, als zulässig ist: Denn der Mieter müsste die Räume nach einer solchen Klausel auch schon dann renovieren, wenn noch gar keine Renovierungsbedürftigkeit gegeben ist.

Unwirksam kann eine Schönheitsreparaturvereinbarung aber auch dann sein, wenn sie nicht hinreichend klar und transparent ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.03.2007 (Az: VIII ZR 199/06) über folgende Klausel entschieden:

„Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“

Diese Klausel hat der BGH für unwirksam erachtet, da sie nicht ausreichend transparent und verständlich ist. Aus der Formulierung lässt sich nicht ersehen, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen sein soll. Aus der Klausel ergebe sich nicht, was überhaupt unter dem Begriff „Ausführungsart“ zu verstehen sei. So sei insbesondere nicht erkennbar, ob dies die Art der Oberflächenbeschichtung (Tapete, überstrichene Raufasertapete, Leim- oder Dispersionsfarben- oder Lackfarbenanstrich) meine oder darüber hinaus auch die farbliche Gestaltung. Der Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei auch nicht erkennbar, ob jede Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegen soll.

In der Folge sind einige Vermieter dazu übergegangen, die Klausel dahingehend abzuändern, dass dem Mieter nur noch eine „erhebliche“ Abweichung von der bisherigen Ausführungsart untersagt werden soll. Das hat die Klausel aber nicht wirksam gemacht.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 21.09.2007 – 65 S 172/07) hat dies auch so gesehen und auch diese Klausel als unwirksam angesehen, da der Begriff der „erheblichen“ Abweichung von der bisherigen Ausführungsart nicht ausreichend transparent sei: Aus der Klausel gehe nicht deutlich hervor, welche Arbeiten der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen könne und wann er die Zustimmung benötige. So sei nicht klar, ob etwa das Bekleben mit Raufasertapete früher gestrichener Wände zustimmungsbedürftig sein solle oder bereits die erhebliche farbliche Abweichung von der vorherigen farblichen Gestaltung.

Die Unwirksamkeit der vorstehenden Klauseln in einem Formularmietvertrag führt dazu, dass dem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auferlegt werden – er muss also im Ergebnis nicht renovieren. Weder während der Mietzeit, noch bei Beendigung des Mietvertrages kann der Vermieter Renovierungsarbeiten vom Mieter verlangen, sondern muss vielmehr damit rechnen, dass sich der Mieter auf § 535 BGB beruft und vom Vermieter selbst die Ausführungen der Arbeiten verlangt.

Selbst wenn dem Mieter im Mietvertrag eine bestimmte Farbgestaltung vorgegeben wird, führt das nicht unbedingt zum Ziel: Denn unwirksam sind auch Klauseln, die dem Mieter die Rückgabe der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreiben, wie z.B. „Die Räume sind weiss gestrichen zurückzugeben“ oder „Lackierte Holzteile sind weiss lackiert zurückzugeben“. Die farbliche Gestaltung der Wohnung ist nämlich allein Sache des Mieters und der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, die Räume bei Vertragsende umzustreichen, nur weil dem Vermieter die Farbe der Tapeten nicht gefällt (LG Lübeck, Urteil vom 21. 11. 2000 – 14 S 221/00). Etwas anderes gilt nur in extremen Fällen der Farbgestaltung.

Fazit:

Ist eine Schönheitsrepararturklausel, wie beschrieben, unwirksam, hat dies zur Folge, dass die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam vereinbart wurde. Der Mieter muss deshalb nicht renovieren und darf die Mietsache besenrein zurückgeben. Mieter, die sich unsicher sind, ob sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sollten sich anwaltlich beraten lassen, bevor sie zu Farbe und Pinsel greifen.

Schönheitsreparaturen: Mieter muss selbst renovieren dürfen

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB ist ein Vermieter während der Mietzeit zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dazu gehören auch die aufgrund der üblichen Abnutzung der Mietsache anfallenden Schönheitsreparaturen, also Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen.

Allerdings ist es zulässig und üblich, diese Renovierungspflichten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen.

Eine solche Klausel setzt aber voraus, dass dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) musste sich 2010 mit einer Klausel befassen, die jedenfalls auch dahin verstanden werden konnte, dass der Mieter die Arbeiten nicht selbst vornehmen, sondern durch einen Fachhandwerker ausführen lassen musste.

Diese Mietvertragsklausel lautete:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)“

Der BGH (Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09) entschied, dass diese Klausel unwirksam sei, da sie einer Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalte.

Die „kundenfeindlichste“ Auslegung dieser Klausel ergebe nämlich, dass der Mieter danach die Renovierungsarbeiten nicht selbst durchführen dürfe, sondern von einem Dritten, einer Fachfirma, vornehmen lassen müsse. Dies stelle aber eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen seien – egal ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dazu bedarf es aber nicht zwingend der Durchführung der Arbeiten durch eine Fachfirma.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung des BGH zeigt, dass Mieter, bevor sie den Pinsel schwingen und neue Tapeten an die Wände kleben gut daran tun, erst einmal anwaltlich prüfen zu lassen, ob sie überhaupt wirksam zur Renovierung der Wohnung verpflichtet sind.

Vermieter, die bei Vertragsschluss nicht sorgsam darauf achten, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag rechtlich wasserdicht ist, gehen die Gefahr ein, spätestens beim Auszug des Mieters eine unliebsame Überraschung zu erleben.

Auch diesen sei daher vor Abschluss des Mietvertrages eine anwaltliche Beratung ans Herz gelegt.

Gaststättenpacht: Fachhandwerkerklausel unwirksam

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, unwirksam, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Ihm wird nämlich das Recht genommen, die Mietsache selbst fachgerecht zu renovieren. Eine solche Klausel ist also wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam und führt dazu, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf v. 9.12.2010 – I-10 U 66/10) hat diese Rechtsprechung nun auch auf Pachtverträge erstreckt. Im Streit stand die Wirksamkeit einer Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag mit folgendem Wortlaut:

„Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach Art desGewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert.“

Mit dieser vorgefertigten Formulierung hat der Vermieter zwar die Unwirksamkeit wegen einer starren Fristenklausel vermieden – da dem Mieter aber nach der kundenfeindlichsten Auslegung des Klauselwortlautes die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme genommen werden sollte, ist die Klausel gleichwohl nicht wirksam vereinbart, da sie gegen AGB-Recht verstößt.

Beraterhinweis:

Der Verpächter hat sich offenbar darauf verlassen, dass eine Fachhandwerkerklausel in der Geschäftsraummiete wirksam vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung dazu ist jedoch nicht einheitlich. Eine Entscheidung des BGH dazu liegt noch nicht vor. Das OLG Düsseldorf hat sich nun zugunsten des Gewerberaummieters positioniert. Ob andere Gerichte sich dieser Auffassung anschließen, bleibt abzuwarten. Vermieter von Gewerberaum sollten jedoch den sichersten Weg wählen, und auf eine Klausel, die dem Mieter versagt, geschuldete Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, unbedingt verzichten.

Zur Verjährung von Ersatzansprüchen wegen Vornahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen

Gar nicht selten kommt es vor, dass Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung glauben, sie müssten die Wohnung renovieren, obwohl eine Renovierung rechtlich gar nicht geschuldet ist, weil etwa im Mietvertrag nichts entsprechendes vereinbart wurde oder die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen unwirksam sind. So sind z.B. auch heute noch in einer Vielzahl von Mietverträgen starre Renovierungsfristen vereinbart, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig ist und dazu führt, dass der Mieter nicht renovieren muss – nicht während des Mietverhältnisses und auch nicht bei Auszug.

Führen die Mieter, in der irrigen Annahme, dazu verpflichtet zu sein, gleichwohl Schönheitsreparaturen aus und hinterlassen dem Vermieter eine perfekt renovierte Wohnung, freut sich dieser über die ersparten Malerkosten.

Stellen die Mieter dann jedoch fest, dass sie renoviert haben, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann ihnen nach der Rechtsprechung des BGH ein Erstattungsanspruch gegen den Vermieter auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 BGB zustehen.

Streitig war bisher, bis wann der Mieter seinen Ersatzanspruch beim Vermieter geltend machen und ggf. einklagen muss.

Der BGH hat diese Frage nun in einer Entscheidung vom 4.5.2011 (VIII ZR 195/10) beantwortet: Die Ansprüche des Mieters wegen nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verjähren gem. § 548 Ans. 2 BGB binnen 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Denn nach Beendigung des Mietverhältnisses solle alsbald Klarheit erreicht werden, welche Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache Mieter und Vermieter zustehen.

Beraterempfehlung:

Ist der Mieter sich nicht sicher, ob er tatsächlich bei Auszug renovieren musste, kann es sich durchaus auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch lohnen, einen Anwalt mit der Prüfung dieser Frage zu betrauen. Stellt sich dann heraus, dass der Vermieter zu Unrecht eine Renovierung verlangt hat, sollten die dem Mieter entstandenen Kosten und Aufwendungen umgehend dem ehemaligen Vermieter in Rechnung gestellt werden – denn die Uhr tickt. Der Mieter hat nur 6 Monate Zeit, den Anspruch geltend und – z.B. im Mahnverfahren oder durch Klageerhebung – rechtshänging zu machen. Die Verjährung wird dann gehemmt.