Schadensersatzanspruch des Mieters bei verweigerter Untervermietungserlaubnis

Muss der Mieter aus beruflichen Gründen ins Ausland, wird ihm ein Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung der Mietwohnung zustehen. Denn der Wunsch des Mieters, während eines mehrjährigen berufliche Auslandsaufenthalts von entstehenden Wohnungskosten entlastet zu werden, begründet nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung an einen Dritten und verpflichtet den Vermieter gem. § 553 BGB zur Erteilung der Zustimmung, sofern nicht “ in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Verweigert der Vermieter ohne solche Gründe die Zustimmung zu der begehrten Untervermietung, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.
Wie der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH nunmehr klar gestellt hat, kann in der Verweigerung der Zustimmung zu einem berechtigten Untervermietungsbegehren des Mieters eine schuldhafte Vertragsverletzung liegen, die den Vermieter zum Ersatz des entstandenen Mietausfalls verpflichtet.

In dem der Entscheidung vom 11.06.2014 (Az::  VIII ZR 349/13) zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter die Erteilung der Untervermietungserlaubnis an einen konkret benannten Untermietinteressenten verweigert, obwohl der Mieter aus beruflichen Gründen für mehrere Jahre nach Kanada musste. Der Mieter klagte die Untervermietungserlaubnis ein und obsiegte. Im Anschluss nahm er den Vermieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete in Anspruch. Zu Recht, wie der BGH nun sagte:
Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Er hätte sich nämlich nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Beraterhinweis:

Verweigert der Vermieter die Genehmigung der Untervermietung, ohne dazu berechtigt zu sein, kann der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Das muss er aber nicht – er kann seinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung auch gerichtlich geltend machen. Gibt das Gericht dem Mieter Recht und bestätigt den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, läuft der Vermieter Gefahr, den bis dahin aufgelaufenen Mietausfallschaden ersetzen zu müssen. Vermieter sollten sich dieses Risikos bewusst sein – denn eine unberechtigte Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung kann sie teuer kommen.

Schlüssel verloren: Muss der Mieter die neue Schließanlage bezahlen?

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) musste sich mit der Frage befassen, ob ein Mieter die Kosten für die Erneuerung der Schließanlage zu tragen hat, wenn er einen Hausschlüssel verliert.

In dem der Entscheidung vom 5. März 2014 (Az.: VIII ZR 205/13) zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur einen von zwei ihm ursprünglich überlassenen Haustürschlüssel zurückgeben können. Den Verbleib des zweiten Schlüssels konnte er nicht darlegen.

Der Vermieter stellte dem Mieter daraufhin 1.337,32 € nach Verrechnung mit dessen Kautionsguthaben in Rechnung. Die Schließanlage des Hauses müsste nämlich aus Sicherheitsgründen ausgetauscht werden. Tatsächlich wurde die Schließanlage jedoch nicht erneuert.

Der BGH bestätigte nun in letzter Instanz, dass die Kosten für die Erneuerung einer Schließanlage bei Verlust eines Haustürschlüssels durch den Mieter zwar grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen diesen begründen können, wenn der Austausch bei Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wird. Andernfalls liegt nach der Entscheidung des BGH kein ersatzfähiger Schaden vor.

Praxistipp:

Tauscht der Vermieter nach Verlust eines Haustürschlüssels die Schließanlage nicht aus, ist dies natürlich ein Indiz dafür, dass ein Austausch aus Sicherheitsgründen auch gar nicht erforderlich ist. Ein ersatzfähiger Schaden ist dann auch nicht erkennbar. Der klagende Vermieter hatte sich in dem Rechtsstreit auf § 249 Abs. 2 BGB gestützt, wonach bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld gefordert werden könne und der Gläubiger in dessen Verwendung frei sei. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift verneinte der BGH aber konsequent. Denn es ist nicht erkennbar, worin der Schaden liegen soll, wenn die Schließanlage nicht ausgetauscht wird. Dann dürfte allenfalls der Wert des verloren gegangenen Schlüssels zu ersetzen sein.

Mietkaution: Keine Aufrechnung mit mietvertragsfremden Forderungen

Bei Abschluss eines Mietvertrags zahlen Mieter in der Regel eine Mietkaution als Sicherheit an den Vermieter. Diese Sicherheit, so sieht es § 551 BGB vor, ist nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen, wobei die Rechtsprechung dem Vermieter zur Prüfung etwaiger eigener Ansprüche ein Zurückbehaltungsrecht für bis zu 6 Monate zubilligt. Stehen dem Vermieter z.B. Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis zu, kann er damit gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Mieter die Aufrechnung erklären.

Nicht aufrechnen darf der Vermieter jedoch mit Forderungen, die nicht aus dem beendeten Mietverhältnis stammen. Das hat nun der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden (Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 36/12).

Die Aufrechnung mit derartigen fremden Forderung ist danach aufgrund der zwischen Mieter und Vermieter bei Hingabe der Mietkaution geschlossenen Sicherungsabrede ausgeschlossen, denn aus dieser ergibt sich, dass die Kaution nur zur Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem aktuellen Mietverhältnis dient. Daran ändern auch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung nichts.

Fazit:

Der Vermieter darf mit Forderungen aus dem Mietverhältnis (z.B. offenen Mietforderungen, Schadensersatzansprüchen) gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen und sich also „aus der Kaution befriedigen“. Dabei sollte er zudem immer die 6-Monatsfrist des § 548 BGB im Auge behalten, innerhalb derer Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren.
Der Vermieter darf die Kaution aber nicht für mietvertragsfremde Forderungen verwenden und läuft andernfalls Gefahr, von den Mietern erfolgreich auf Rückgewähr des Kautionsguthabens verklagt zu werden.

Sturmklingeln begründet keinen Schadensersatzanspruch

Manchmal kann man nur mit dem Kopf schütteln, auf welche Ideen Mieter kommen, wenn sie sich gegen eine Räumungsklage wehren.
In einem nun vor dem Amtsgericht München verhandelten Räumungsrechtsstreit verteidigte sich die Mieterin gegen den von der Vermieterin zur Kündigung herangezogenen Mietrückstand mit kurioser Begründung: die Vermieterin habe nämlich mehrere Schreiben durch ihre Tochter persönlich an der Wohnungstür übergeben lassen. Diese habe zuvor Sturm geklingelt. Dadurch habe die Vermieterin in ihre Privatsphäre eingegriffen, ihre Gesundheit beschädigt und die Ausübung ihrer elterlichen Sorge beeinträchtigt. Ihre 17 jährige Tochter habe nämlich aufgrund des Sturmklingelns Angstzustände bekommen und sei in der Folge zu ihrem Vater gezogen. All dies begründe einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 15.000 €, mit dem die Mieterin sodann die Aufrechnung gegen die Mietforderung erklärte und im übrigen Widerklage erhob.

Es ist nicht bekannt, ob der zuständige Amtsrichter sich mittlerweile von seinem Lachanfall erholt hat. Der Räumungsklage hat er jedenfalls stattgegeben. Ein zur Aufrechnung stehender Schadensersatzanspruch der Mieterin sei nämlich nicht erkennbar. Das Übergeben von Schriftstücken an der Haustür oder an der geöffneten Wohnungstüre stelle keinen Eingriff in die Privatsphäre dar. Auch im Sturmklingeln sei kein solcher Eingriff zu sehen. Der Mieterin habe es im übrigen freigestanden, nicht zu öffnen. Zudem sei, selbst wenn man darin einen Eingriff sehen wurde, dieser jedenfalls unerheblich und nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Der Vermieterin sei ein nachvollziehbares Interesse daran zuzubilligen, wichtige Schreiben, wie zum Beispieldie Kündigung, persönlich der Mieterin zu übergeben.

Auch ein Eingriff in die elterliche Sorge wurde vom Amtsgericht abgelehnt. Dass sich die 17-jährige Tochter dazu entschieden habe, zum Vater zu ziehen, könne nicht der Vermieterin zugerechnet werden. Insbesondere sei nicht nachvollziehbar, dass durch das einmalige Ereignis des Sturmklingelns ein psychischer Druck erzeugt worden sei, mit der Folge, dass die Tochter ausziehen musste.

Beraterhinweis:

Gerät der Mieter mit 2 Monatsmieten in Zahlungsrückstand, droht ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrages. In der Folge muss der Mieter die gekündigte Wohnung räumen. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. In solchen Räumungsklageverfahren versuchen Mieter häufig die zur Kündigung herangezogene Mietforderung zu Fall zu bringen. In Betracht kommen dafür regelmäßig Mietmängel, die zur Minderung der Miete führen oder Schadensersatzansprüche begründen können. In einem solchen Fall bestehen durchaus Chancen, den zur Kündigung führenden Mietrückstand entscheidend zu reduzieren, wenn nicht gar komplett erfolgreich zu bestreiten.
In dem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall ist die Fantasie der Mieterin aber nicht belohnt worden. Da sie sich nicht mit der Aufrechnung gegen die Mietforderung begnügt hat, sondern darüber hinaus sogar Widerklage erhoben hat, hat sie nun erhebliche Kosten zu tragen.

AG München, Urt. v. 06.03.2012 – 473 C 31187/11