Haftung für unterlassenen Winterdienst

Auch wenn wir in diesem Winter zumindest im Rheinland keinen Schnee gesehen haben, sollten auch dort ansässige Wohnungseigentümer diese Entscheidung kennen:

Das OLG Oldenburg (Urteil vom 13.02.2014 – 1 U 77/13) hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.000 EUR an eine Unfallversicherung verurteilt, nachdem vor dem Grundstück ein dort versicherter Dritter auf Glatteis gestürzt und zu Schaden gekommen war.

Die WEG habe nämlich die ihr von der Gemeinde übertragene Räum- und Streupflicht verletzt. Sie habe diese Pflicht zwar wirksam auf einen Rentner übertragen, der dieser Aufgabe schon seit mehr als 20 Jahren  nachgehe. Allerdings sei der Rentner mittlerweile 82 Jahre alt und die WEG hätte ihn spätestens mit Eintritt des 80. Lebensjahrs darauf hin überprüfen müssen, ob er aufgrund seines Alters den ihm vertraglich übertragenen Winterdienst überhaupt noch sicher und zuverlässig ausführen konnte. Dies habe die WEG unterlassen und damit ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt.

Praxishinweis:

Grundsätzlich können Wohnungseigentümer und Vermieter die ihnen i.d.R. obliegende Räum- und Streupflicht auf Dritte übertragen. Häufig werden damit z.B. die Erdgeschossmieter betreut. Kommt es dann gleichwohl zu einem Unfall, weil nicht ausreichend gestreut wurde, haften Eigentümer und Vermieter nur noch für eigenes Verschulden bei Auswahl oder Überprüfung des mit dem Winterdienst Beauftragten. Eine solche Überprüfung ist nach der Entscheidung des OLG Oldenburg jedenfalls geboten, wenn sein Alter Anlass dazu bietet, die sichere und zuverlässige Ausführung des Winterdienstes zu bezweifeln. Bei einem 80-jährigen darf eine WEG demnach nicht mehr ohne Überprüfung davon ausgehen, dass der Beauftragte die Räum- und Streuarbeiten vertragsgemäß erledigt.

Bunte Wände gefallen nicht jedem

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs musste sich nun ( Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12 ) mit der Frage befassen, ob dem Vermieter gegen seinen Mieter ein Schadensersatzanspruch zusteht, wenn dieser – unabhängig von einer etwaigen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen – die Wohnung in bunten Farben gestrichen hinterlässt. Denn solche Farbgestaltung ist nicht jedermanns Geschmack und in der Regel wird der Vermieter die Wohnung vor einer erfolgreichen Neuvermietung erst einmal neu streichen (lassen) müssen.

Aus genau diesem Grund sah der BGH den Mieter in dem zu entscheidenden Rechtsstreit als zum Schadensersatz verpflichtet:
Wenn er die in neutralen Farben übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht, kann der Vermieter die für die Instandsetzung, also die Renovierung in neutralen Farben, notwendigen Kosten von seinem ehemaligen Mieter erstattet verlangen. Die Mieter hatten einzelne Wände der Wohnung in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) gestrichen – und die Wohnung so zurückgeben. Der Vermieter beauftragte daher erst einmal einen Maler und musste dafür 3.700 EUR zahlen. Diesen Betrag verlangte er erfolgreich als Schadensersatz von einen ehemaligen Mietern zurück.

Die Entscheidung des Senats reiht sich ein in eine reihe obergerichtlicher Entscheidungen zur gleichen Thematik und kommt nicht überraschend. Dass der Vermieter bei Rückgabe einer Wohnung die Übergabe in neutralen Farben verlangen und die Dekoration in ausgefallenen Farbgestaltungen nicht akzeptieren muss, ist bereits mehrfach von verschiedenen Gerichten entschieden worden. Die Entscheidung des BGH schafft nun höchstinstanzliche Klarheit.

Stellen Vermieter nach Auszug des Mieters übrigens fest, dass die Wohnung wie ein Knallbonbon aussieht, sollten sie dem Mieter übrigens eine Nachfrist zur Renovierung setzen, wenn der Mieter auch nach dem Mietvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn dann handelt es sich um eine Hauptleistungspflicht des Mieters – eine Nachfristsetzung ist dann erforderlich, um einen Schadensersatzanspruch (nach Fristablauf) zu begründen.

Vermieter sind allerdings gut beraten, einen etwaigen Schadensersatzanspruch frühzeitig geltend zu machen. Denn sie müssen § 548 Abs 1. BGB beachten: Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren danach in 6 Monaten nach Zurückerhalt der Mietsache.

Versäumter Winterdienst: Eine Frage der Haftung

Der Winter steht bald wieder vor der Tür und es wird vielerorts wieder glatt werden. Rutscht der Mieter auf dem nicht gestreuten Gehweg vor dem Mietshaus aus und verletzt sich dabei, können ihm Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zustehen, wenn dieser der ihm obliegenden Räum- und Streupflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist. Das OLG Bremen hat nun in einem Beschluss vom 21.08.2013 entschieden (Az.: 3 W 20/13), dass den Verletzten ein Mitverschulden an dem Sturz trifft, wenn eine Gehwegfläche nach einem Schneefall weder von Eis und Schnee geräumt, noch mit abstumpfenden Mitteln bestreut wurde. Denn kommt der Benutzer des Weges trotz Erkennbarkeit dieser Gefahr zu Fall, spricht dies nach Auffassung des Senats in der Regel dafür, dass er die gebotene Vorsicht außer Acht gelassen hat.

Diese Regel gilt nach Ansicht der Richter jedenfalls dann, wenn der Geschädigte auf einem Weg ausrutscht, der – abgesehen von der Schneeglätte – keine Besonderheiten aufweist, die die Gefahr des Ausrutschens erhöhen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.03.1998, 22 U 154/97, VersR 2000, 63 f.; OLG München, Urteil vom 30.01.2003, 19 U 4246/02, VersR 2003, 518; Palandt/Gründeberg, BGB, 72. Aufl., § 254 Rn. 27, jeweils m. w. N.).

Das Verschulden des Verkehrssicherungspflichtigen wiege dabei dann aber wesentlich schwerer, als die momentane Unaufmerksamkeit des Geschädigten. Denn der mit der Räum- und Streupflicht Belastete müsse die grundsätzlich berechtigten Sicherungserwartungen der Passanten berücksichtigen.

Hinweis:

Kommt der Mieter vor der Mietsache auf glattem Gehweg zu Fall, sollte zunächst geprüft werden, gegen wen mögliche Haftungsansprüche geltend zu machen sind. Denn der Vermieter kann die ihm obliegenden Winterpflichten auf Dritte abwälzen. Häufig sind dies die Erdgeschossmieter, die sich vertraglich zum Schnee schippen und Salz streuen verpflichtet haben. Oft betreut der Vermieter aber auch eine außenstehende Drittfirma mit dieser Aufgabe. Wird dann nach Schneefall der Gehweg nicht geräumt und gestreut, kann der Vermieter für Auswahlverschulden haften, z.B. wenn der von ihm beauftragte Dritte wegen seines Alters gar nicht mehr in der Lage war, ordnungsgemäß den Weg frei zu machen. Kann dem Vermieter keine fehlerhafte Auswahl vorgeworfen werden, haftet er nur noch im Rahmen der ihm obliegenden Kontroll- und Überwachungspflicht. Dem Geschädigten steht dann natürlich die Möglichkeit offen, seine Ansprüche unmittelbar gegen den mit der Räum- und Streupflicht betrauten Dritten geltend zu machen.

Winterdienst darf auf Erdgeschossmieter übertragen werden

Der Winter ist zwar nun endlich wieder vorbei – gleichwohl kann es nicht schaden, eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln aus dem Jahre 2012 zu kennen:

Das Gericht hat entschieden, dass die mietvertragliche Übertragung des Winterdienstes auf den Erdgeschossmieter grundsätzlich zulässig ist und die dazu verwendete Klausel nicht überraschend im Sinne des AGB-Rechtes ist.

Konkret ging es um diesen Passus in der Hausordnung, die durch Vereinbarung wirksam in den Mietvertrag einbezogen war:

Bei Schnee und Glatteis sind von den Unterhausbewohnern Hauszugang und Bürgersteig freizumachen und zu bestreuen. Diese Pflicht muss zur Vermeidung von Ersatzansprüchen unbedingt erfüllt werden.

Ein Erdgeschossmieter begehrte die Feststellung, dass ihm aus dieser Klausel keine Pflichten erwuchsen, da sie einerseits überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB sei, andererseits gegenüber den anderen Mietparteien eine unzumutbare Benachteiligung der Erdgeschossmieter darstelle.

Das Gericht wies die Feststellungsklage ab. Die Klausel sei weder überraschend, noch unangemessen benachteiligend. Das Gericht führte dazu aus:

Die Annahme einer überraschenden Klausel setzt voraus, dass nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, die Klausel so ungewöhnlich ist, dass der Vertragspartner nicht mit ihr zu rechnen braucht. Dies zugrundelegt, sind die streitgegenständlichen Bestimmungen in der Hausordnung nicht als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB anzusehen. Und zwar einerseits in Anbetracht des Umstandes, dass die Schneeräum- und Streupflicht im Mietvertrag selbst unter § 2 Abs. 4 c) statuiert werden und an dieser Stelle des Mietvertrags ergänzend bzw. zur inhaltlichen Konkretisierung ausdrücklich auf die diesbezüglichen Einzelheiten nach Maßgabe der Hausordnung Bezug genommen wird. Andererseits fehlt es an einem Überraschungseffekt auch aufgrund der Tatsache, dass die Übertragung von derartigen Winterdiensten sowie auch die Überwälzung der Pflicht zum Verschließen der Haustüren auf die in den Erdgeschosswohnungen wohnenden Mietparteien durchaus üblich sind.

Auch eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB ist hier nicht anzunehmen. Das Gericht verkennt bei dieser Beurteilung nicht, dass der Vermieter nach § 242 BGBgrundsätzlich verpflichtet sein kann, Regelungen im Mietvertrag zu unterlassen, die die im selben Haus wohnenden Mieter willkürlich unterschiedlich belasten (s. Bieber , in: jurisPR-MietR 25/2011 Anm. 2). Willkür ist jedoch in der vorliegenden Konstellation zu verneinen, weil die Pflichten auf die beiden Erdgeschossmieter verteilt worden sind, die bei einem 8-Parteien-Haus immerhin 25% der Wohneinheiten ausmachen. Auch ist ein sachlicher Grund für die Überwälzung der Pflichten gerade auf die Erdgeschossmieter zu erkennen, denn ist es für den Erdgeschossmieter praktisch gesehen weniger aufwändig die Haustüren zu verschließen und zu prüfen, ob aufgrund von Eisglätte ein Streuerfordernis besteht als für einen Mieter aus den oberen Stockwerken.

Zudem wurde den belasteten Ergeschossmietern als Ausgleich für die Belastung mit Sonderpflichten ein Nachlass auf die Miete gewährt.

Aus diesen Gründen hielt das Amtsgericht die Klausel für nicht gegen §§ 305 c Abs. 1 oder § 307 Abs. 1 BGB verstoßend und wies die Klage ab. Der klagende Mieter muss also auch weiterhin den Winterdienst, soweit erforderlich, ausführen.

Beraterhinweis:

Die Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter führt dazu, dass im Schadensfall der Mieter von dem Geschädigten in Anspruch genommen werden kann, wenn er seine Pflicht verletzt hat. Vergisst er also im Winter zu streuen, obwohl es glatt ist, und rutscht ein Dritter auf dem glatten Weg aus, muss der Mieter damit rechnen, zur Kasse gebeten zu werden. Das kann schnell in die Tausende gehen, weshalb sich für Mieter, die solche Verkehrssicherungspflichten vertraglich übernommen haben, der Abschluss einer Haftpflichtversicherung dringend empfiehlt. Der Vermieter selbst kann im Schadensfall nur in Anspruch genommen werden, wenn ihm ein Auswahl- oder Überwachungsverschulden vorgeworfen werden kann.

AG Köln, Urteil vom 31.07.2012 – 211 C 55/12

Kein Schadensersatz bei entgangenem Mietvertrag

Die Übersendung eines Mietvertragsentwurfes und die Aufforderung, eine SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweise einzureichen, bedeuten nicht, dass der Mietvertragsabschluss als sicher in Aussicht gestellt wird.

Dies entschied nun das Amtsgericht München in einem Urteil vom 18.10.2012 (Az.: 423 C 14869/12).

Nachdem der Mietvertrag nicht zustande gekommen war, klagten eine Münchnerin und ihr Ehemann Schadensersatz ein. Die Vermieterin habe den Eindruck erweckt, dass der Abschluss des Mietvertrages nur noch Formsache sei. Sie habe schließlich eine SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweise gefordert und einen Mietvertragsentwurf übersendet. Wahrscheinlich sei der Vertragsschluss dann daran gescheitert, dass die Miet-Interessentin Mitglied in einer Gewerkschaft war, gegen die die Vermieterin einen Rechtsstreit führte. Mit der Absage habe die Vermieterin also auch gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verstoßen. Die enttäuschten Kläger verlangten von der Vermieterin die Erstattung u.a. von Umzugs- und Maklerkosten.

Das Amtsgericht wies die Klage zurück.

Ein Verschulden der Vermieterin bei den Vertragsverhandlungen sei nicht erkennbar gewesen. Ein Schadensersatzanspruch bei Abbruch der Vertragsverhandlungen könne nur bestehen, wenn die Vermieterin bei der Verhandlungsführung in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt habe. Dazu hätte sie den Vertragsschluss als sicher hinstellen müssen. Die bloße Anforderung einer SCHUFA-Auskunft und von Gehaltsnachweisen stellten aber die üblichen Auskünfte dar, die bei Anmietung einer Wohnung erteilt werden müssten und seien kein Indiz dafür, dass der Vertrag als sicher in Aussicht gestellt wurde. Auch stelle die Übersendung des Mietvertragsentwurfes lediglich eine Information hinsichtlich der Konditionen dar, zu denen ein Vertrag geschlossen werden könnte.

Einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz konnte das Amtsgericht ebenfalls nicht erkennen. Zum einen seien die Kläger dafür beweisbelastet gewesen: ein Beweisangebot sei aber nicht vorgelegt worden. Zum anderen sei aber die Gewerkschaftszugehörigkeit nicht durch das AGG geschützt, denn diese stelle keine Weltanschauung dar.

Eigenbedarfskündigung: Vorsicht bei Vergleich!

Eine unberechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung kann Schadensersatzansprüche zugunsten des Mieters auslösen. Realisiert der Vermieter nämlich nach Auszug des Mieters den geltend gemachten Eigenbedarf nicht, sondern verkauft die Wohnung oder vermietet sie neu, spricht zunächst eine Vermutung dafür, dass der behauptete Eigenbedarf nur vorgeschoben war, um den Mieter loszuwerden. Dem Mieter kann dann Schadensersatz zustehen, welcher die Umzugskosten, Maklerkosten und auch die höhere Miete für die neue Wohnung umfassen kann.

Voraussetzung für einen solchen Schadensersatzanspruch ist allerdings, dass der Umzug – und damit der eingetretene finanzielle Schaden des Mieters – kausal auf die Eigenbedarfskündigung zurückzuführen ist.

Einigen sich Vermieter und Mieter  vor Gericht – wo sie über die Berechtigung der Kündigung streiten – darauf, dass der Mieter sich zum Auszug bis zu einem bestimmten Termin verpflichtet und im Gegenzug eine Umzugskostenbeihilfe erhält und nicht renovieren muss, dann soll damit in der Regel ein Schlussstrich unter das Mietverhältnis gezogen werden und eine endgültige Beendigung des Mietvertrages erreicht werden. Der spätere Umzug des Mieters beruht dann nicht kausal auf der ursprünglichen Kündigung, sondern eben auf diesem gerichtlichen Vergleich.

Das Amtsgericht München (Urteil vom 13.01.2012 – 474 C 19752/11) hat in einem solchen Fall dem Mieter den eingeklagten Anspruch auf Schadensersatz verwehrt, nachdem der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nicht umgesetzt, sondern die Mietsache verkauft hatte. Es fehle nach dem Vergleichsschluss an der notwendigen Ursächlichkeit der Eigenbedarfskündigung für den Schaden des Mieters.

Beraterhinweis:

Ziehen Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung aus, beobachten Sie oft aufmerksam, ob der ehemalige Vermieter die Wohnung auch tatsächlich nun selbst nutzt, oder ob sie stattdessen neu vermietet wird. Im letzteren Fall kann nämlich die Möglichkeit bestehen, von dem ehemaligen Vermieter für die Aufwendungen des Wohnungswechsels entschädigt zu werden – vorausgesetzt, der Vermieter kann nicht nachweisen, dass der Eigenbedarf nach Auszug der Mieter entfallen ist. Ein Schadensersatzanspruch entfällt allerdings, wenn der Umzug nicht aufgrund der Kündigung erfolgt, sondern der Mieter z.B. selbst vorhatte, auszuziehen oder gar eine Eigenkündigung ausgesprochen hat. Ein vor Gericht geschlossener Vergleich sollte so formuliert werden, dass er einen späteren Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausschließt.

Teure Ruhestörung

Wer als Mieter soviel Lärm verursacht, dass sich seine Mitmieter zur Minderung der Miete veranlasst sehen, muss nicht nur damit rechnen, dass ihn der Vermieter abmahnt und – wenn keine Besserung eintritt – den Mietvertrag kündigt, sondern kann auch vom Vermieter zur Kasse gebeten werden: Das Amtsgericht Bremen verurteilte am 09.03.2011 (Az.: 17 C 105/10) einen lärmenden Mieter zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.098 EUR, weil dem Vermieter durch die berechtigten Mietminderungen seiner anderen Mieter Gewinn in dieser Höhe entgangen war.

In dem Verfahren hatten die mindernden Mieter als Zeugen davon berichtet, aus der Wohnung des Beklagten immer wieder laute Musik, aber auch Klopfen an den Wänden und Heizungsrohren, sowie Lärm in Form von Geräuschen, als ob Möbel verrückt oder umgeschmissen werden und lautes Reden und Schreien nachts und in den Abendstunden wahrgenommen zu haben. Zwar fanden diese Belästigungen nicht täglich statt, aber sie traten unregelmäßige auf und die Nachbarn mussten jederzeit damit rechnen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts wirkten sich diese Belästigungen auf den Wohnwert für die weiteren Mieter täglich aus, da sie in der ständigen Erwartung lebten, wieder gestört zu werden.

Das Gericht vertrat die Auffassung, es sei nur recht und billig, dass der störende Mieter den beim Vermieter entstehenden Mietzinsausfall ersetzt. Denn sein Verhalten stelle ein schadensersatzbegründendes, pflichtwidriges Mieterverhalten gegenüber dem Vermieter dar.

Der Anspruch auf Schadensersatz unterliege auch nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB, sondern verjähre erst nach 3 Jahren.

Praxishinweis:

Die Entscheidung des AG Bremen darf nicht auf die Minderung anderer Mieter wegen Lärmes verengt werden. Wer sich als Mieter schuldhaft pflichtwidrig verhält und die Ursache dafür setzt, dass andere Mieter die Miete mindern, muss damit rechnen, auf finanziellen Ersatz des Mietausfalls herangezogen zu werden. Wer also z.B. einen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung verursacht, weil die Badewanne überläuft, ist grundsätzlich ebenfalls schadensersatzpflichtig für die notwendigen Instandsetzungskosten und den Mietausfall, den der Vermieter erleidet, weil die betroffenen Mieter die Mietzahlung kürzen. Das Minderungsrecht besteht nämlich unabhängig vom Verschulden des Vermieters.