Bunte Wände gefallen nicht jedem

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs musste sich nun ( Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12 ) mit der Frage befassen, ob dem Vermieter gegen seinen Mieter ein Schadensersatzanspruch zusteht, wenn dieser – unabhängig von einer etwaigen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen – die Wohnung in bunten Farben gestrichen hinterlässt. Denn solche Farbgestaltung ist nicht jedermanns Geschmack und in der Regel wird der Vermieter die Wohnung vor einer erfolgreichen Neuvermietung erst einmal neu streichen (lassen) müssen.

Aus genau diesem Grund sah der BGH den Mieter in dem zu entscheidenden Rechtsstreit als zum Schadensersatz verpflichtet:
Wenn er die in neutralen Farben übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht, kann der Vermieter die für die Instandsetzung, also die Renovierung in neutralen Farben, notwendigen Kosten von seinem ehemaligen Mieter erstattet verlangen. Die Mieter hatten einzelne Wände der Wohnung in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) gestrichen – und die Wohnung so zurückgeben. Der Vermieter beauftragte daher erst einmal einen Maler und musste dafür 3.700 EUR zahlen. Diesen Betrag verlangte er erfolgreich als Schadensersatz von einen ehemaligen Mietern zurück.

Die Entscheidung des Senats reiht sich ein in eine reihe obergerichtlicher Entscheidungen zur gleichen Thematik und kommt nicht überraschend. Dass der Vermieter bei Rückgabe einer Wohnung die Übergabe in neutralen Farben verlangen und die Dekoration in ausgefallenen Farbgestaltungen nicht akzeptieren muss, ist bereits mehrfach von verschiedenen Gerichten entschieden worden. Die Entscheidung des BGH schafft nun höchstinstanzliche Klarheit.

Stellen Vermieter nach Auszug des Mieters übrigens fest, dass die Wohnung wie ein Knallbonbon aussieht, sollten sie dem Mieter übrigens eine Nachfrist zur Renovierung setzen, wenn der Mieter auch nach dem Mietvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn dann handelt es sich um eine Hauptleistungspflicht des Mieters – eine Nachfristsetzung ist dann erforderlich, um einen Schadensersatzanspruch (nach Fristablauf) zu begründen.

Vermieter sind allerdings gut beraten, einen etwaigen Schadensersatzanspruch frühzeitig geltend zu machen. Denn sie müssen § 548 Abs 1. BGB beachten: Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren danach in 6 Monaten nach Zurückerhalt der Mietsache.

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Quotenabgeltungsklausel

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

„Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“

ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Dies hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einer Entscheidung vom 29.05.2013 – Az.: VIII ZR 285/12 – festgestellt.

Der BGH führt dazu begründend aus:

Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermie-ter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsrepara-turen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte – rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt […].

Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wird die von der Klägerin verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht.

Nach der Abgeltungsklausel der Klägerin ist Berechnungsgrundlage für die vom Beklagten zu zahlenden Beträge „ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“. Diese Bestimmung ist mehrdeutig. Sie kann – wie dies der Senat in früheren Entscheidungen angenommen hat – zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann (Senatsbeschluss vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, aaO S. 82; Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 unter II 1). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, lässt die genannte Klausel zum anderen aber auch die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.

[…]

Dass der Kostenanschlag nur dann verbindlich sein soll, wenn er der Billigkeit entspricht, ist der Abgeltungsklausel ebenfalls nicht (jedenfalls nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit) zu entnehmen.

Bei der Prüfung der Wirksamkeit der Abgeltungsklausel in § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags ist diejenige Auslegung zugrunde zu legen, nach der dem Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung […] von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urteil vom 29. April 2008 – KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 mwN; Senatsurteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08, NJW 2009, 3716 Rn. 8).

[…]

§ 4 Abs. 5 c Satz 3 des Mietvertrags beschneidet in seiner kundenfeindlichsten Auslegung den Beklagten unangemessen in dessen Rechten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Beklagten zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Klägerin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Praxishinweis:

Nach dieser neuerlichen BGH-Entscheidung, die jeder Mietrechtspraktiker kennen sollte, dürften zahlreiche Mietverträge keine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthalten. Denn die Unwirksamkeit der obigen Klausel führt dazu, dass das gesamte Regelwerk des Mietvertrages zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist und stattdessen das gesetzliche Leitbild gilt, wonach nicht der Mieter, sondern der Vermieter renovieren muss. Dies gilt übrigens dann auch schon während der Mietzeit: Ist die Wohnung renovierungsbedürftig, darf der Mieter den Vermieter auffordern, den Maler zu bestellen.

Schönheitsreparaturklauseln: Was ist noch erlaubt?

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln hat bei vielen Vermietern Unsicherheit erzeugt, ob sie weiterhin mit ihren Mietern vereinbaren können, dass diese die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Mietende durchzuführen haben.

Eine solche Vereinbarung ist selbstverständlich auch durch Formularmietvertrag grundsätzlich weiterhin möglich – allerdings hat die BGH-Rechtsprechung seit 2004 enge Grenzen vorgegeben, die eingehalten werden müssen, damit sie nicht unwirksam ist.

Im Einzelnen hat der BGH entschieden,

  • dass eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, innerhalb „starrer“ Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (BGH vom 23.6.2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2486),
  • dass eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist und dies im Zusammenspiel mit einer an sich wirksamen Fristenklausel zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen kann (BGH vom 25.6.2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192),
  • dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, dass er bei der Renovierung „nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ darf, unwirksam ist (BGH vom 28.3.2007 – VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743),
  • dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, Wände und Decken in „neutralen Farben“ zu streichen, unwirksam ist (BGH vom 18.2.2009 – VIII 166/08),
  • dass eine Formularklausel, die vom Mieter verlangt, bei der Ausführung von Schönheitsrepararuten die Türblätter, Türrahem, Fensterflügel und Fensterrahmen „nur weiß zu lackieren“ unwirksam ist (BGH vom 20.1.2010 – VIII ZR 50/09),
  • dass eine Abgeltungsklausel, die dem Mieter eine anteilige Kostentragungspflicht für bei Mietende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist, wenn sie an eine starre Abgeltungsquote anknüpft (BGH vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778). Eine Abgeltungsklausel ist nach der weiteren Rechtsprechung des BGH immer dann unwirksam, wenn sie allein nach Zeitablauf bemessen wird, eine unterdurchschnittliche Abnutzung deshalb nicht berücksichtigt, die Klausel nicht eindeutig und klar formuliert ist, der Kostenvoranschlag verbindlich ist oder dem Mieter keine Abwendungsbefugnis durch eigene Renovierungsarbeiten ermöglicht wird,
  • dass er für neu abgeschlossene Mietverträge die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren in Zukunft möglicherweise als zu kurz bemessen ansehen wird (BGH vom 26.9.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632),
  • dass der Vermieter  den wirtschaftlichen Nachteil, den er durch eine unwirksame Klausel erleidet, nicht dadurch kompensieren kann, dass er bei der Mieterhöhung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete packt (BGH vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07).

All die genannten, unwirksamen Klauseln haben zur Folge, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss, weil dadurch sämtliche Klauseln im Mietvertrag die Vornahme von Schönheitsreparaturen betreffend unwirksam sind. Der Mieter kann sich stattdessen auch während der Mietzeit bequem zurücklehnen und bei Bedarf vom Vermieter die Vornahme von Renovierungsarbeiten verlangen. Denn nach § 535 BGB obliegt diesem die Pflicht, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen.

Was kann der Vermieter also überhaupt noch tun?

Die Korrektur und damit Abänderung alter Mietverträge mit unwirksamen Klauseln ist dem Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Einseitige Vertragsänderungen sind nicht zulässig. In der Regel wird der Mieter einer für ihn nachteiligen Vertragsänderung aber nur zustimmen, wenn er dafür eine Gegenleistung erhält. Generelle Empfehlungen können hier nicht ausgesprochen worden – aber der Verzicht auf Mieterhöhungen sei als Beispiel genannt. Letztlich wird es hier auf das Verhandlungsgeschick des Vermieters ankommen.

Bei der Abfassung neuer Mietverträge sollte die BGH-Rechtsprechung penibelst beachtet werden:

  • Auf Fristenpläne sollte entweder verzichtet werden (was nach Rechtsprechung des BGH zulässig ist), oder diese sollten den Anforderungen der Rechtsprechung genügend formuliert werden.Ein Fristenplan ist nur wirksam, wenn er sprachlich durch Formulierungen wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder „normalerweise“ aufgeweicht wird. Beispiele sollten angeführt werden, z.B. durch folgende Klausel (siehe Kappus, NZM 2006, 8): „Die in Abs. 1 für den Mieter enthaltenen Dekorationsintervalle können sich im Einzelfall auf Grund eines vom Üblichen abweichenden Wohnverhaltens des Mieters verkürzen oder verlängern, etwa wenn in der Wohnung nicht geraucht wird, der Mieter die Wohnung – z.B. als Wochenendheimfahrer oder sonst häufig Ortsabwesender (z.B. reiselustiger Pensionär) – nicht als ständigen Lebensmittelpunkt nutzt oder wenn keine Kinder bzw. frei laufende Tiere dauerhaft in seinem Haushalt leben, die erfahrungsgemäß verstärkt Gebrauchsspuren verursachen.“
  • Vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung vom 26.09.2007 sollten die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren nicht mehr verwendet werden. Angesichts veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien empfiehlt der dem zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH bis Ende Mai 2006 angehörende Richter am BGH a.d. Beyer eine Verwendung von Regelfristen von 5, 8 und 10 Jahren als sichersten Weg (Beyer in NJW 2008, 2067). Bei Verwendung der bisherigen Regelfristen riskieren Vermieter, dass diese vom BGH „gekippt“ werden, mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel dann trotz aller weichen Fristen vollständig unwirksam wird.
  • Endrenovierungsklauseln sind unbedenklich, wenn sie den Mieter lediglich dazu verpflichten, bei Mietende die fälligen und noch nicht erfolgten Schönheitsreparaturen nachzuholen.
  • Die Formulierung einer wirksamen Abgeltungsklausel ist besonders schwierig. Eine wirksame Klausel ist derzeit, soweit ersichtlich nicht bekannt. Richter am BGH a.D. Beyer (NJW 2008, 2071) schlägt folgende Formulierung vor, gibt aber zugleich zu bedenken, dass auch diese möglicherweise einer Überprüfung durch seine nun zuständigen Kollegen vom BGH nicht standhalten wird:

„Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer vollen Renovierung zu tragen. Die Quote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags zu berechnen. In besonders gelagerten Ausnahmefällen, in denen nach der Lebenserfahrung von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen ist (z.B. längere berufsbedingte Abwesenheit des Mieters), ist der Vermieter verpflichtet, die Quote angemessen herabzusetzen.“

Beraterhinweis:

Schönheitsreparaturen sind nach § 535 BGB Sache des Vermieters. Sie können auch nach den jüngsten BGH-Entscheidungen weiter durch Vereinbarung auf den Mieter abgewälzt werden. Eine solche Vereinbarung ist aber unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Vermieter sollten beachten: Weniger ist oft mehr! Wer als Vermieter zuviel bis ins kleinste Detail regeln will, geht das Risiko ein, dass die Gesamtheit der Klauseln zu Schönheitsreparaturen einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand hält und der Mieter am Ende weder renovieren, noch anteilige Kosten zahlen muss.