Mietzahlungspflicht trotz Weitervermietung

Das Berliner Kammergericht musste sich mit folgendem Fall befassen:

Ein Gewerberaummietvertrag wurde befristet für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen und kann vorher nicht gekündigt werden. Der Mieter geriet jedoch in wirtschaftliche Schwierigkeiten und wollte unbedingt aus dem Vertrag raus. Er kündigte unter Hinweis auf seine finanzielle Lage. Der Vermieter wies die Kündigung als unbegründet zurück – zurecht, da kein Kündigungsgrund, der eine vorzeitige Vertragsbeendigung zulassen könnte, ersichtlich war.

Der Mieter zog gleichwohl aus und zahlte keine Miete mehr. Da der Vermieter zur Schadensminimierung verpflichtet war, ließ er die Räume nicht leer stehen, sondern vermietete sie weiter – allerdings zu einer geringeren Miete. Die Differenz verlangte er von seinem ausgezogenen Mieter.

Dieser wehrte sich: Dem Vermieter stehe die Mietforderung nicht mehr zu, da er die Räume ja mittlerweile einem Dritten zum Gebrauch überlassen habe und also den Mietvertrag gar nicht mehr erfüllen könne.

Dem erteilte das KG (Hinweisbeschluss vom 08.01.2014 – 8 U 132/12) nun aber eine klare Absage:

Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs. 2 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt (vgl. Soergel/Teichmann a. a. O. § 242 Rdn. 28; MünchKomm/BGB-Roth a. a. O. § 242 Rdn. 236) und der Vermieter sich lediglich den Mietzins anrechnen lassen muss, den er aus der Weitervermietung erzielt (§ 537 Abs. 1 Satz 2BGB).

Im Klartext: der Mieter blieb trotz Auszug und nachfolgender Weitervermietung zur Zahlung der Miete verpflichtet. Aus der Weitervermietung kann er kein Recht herleiten, die Zahlung der Miete zu verweigern, denn durch seine grobe Vertragsverletzung (Auszug und Einstellung der Mietzahlungen) hat er den Vermieter schließlich erst in die Situation gebracht, die Räume weiterzuvermieten, um den Mietausfallschaden zu minimieren.

Eigenbedarfskündigung nach nur drei Jahren: Kein Rechtsmissbrauch!

Einer Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs steht nicht entgegen, dass das Mietverhältnis erst seit 3 Jahren besteht, wenn der Eigenbedarfsgrund erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und vorher für den Vermieter nicht absehbar war.

Das hat der Bundesgerichtshof heute in einer mit Spannung erwarteten Entscheidung festgestellt (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12).

Die auf Räumung verklagten Mieter lebten seit August 2008 in einem Einfamilienhaus. Im März 2011 kündigte die klagende Vermieterin das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) mit der Begründung, sie benötige das Haus für ihren Enkel und dessen Familie.

Amtsgericht und Landgericht gaben der Vermieterin in erster und zweiter Instanz Recht. Die Kündigung sei nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn sie schon drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde und bei Anmietung der Sohn der Vermieterin versichert habe, Eigenbedarf komme nicht in Betracht. Denn der Eigenbedarf aufgrund einer Änderung der beruflichen und familieären Verhältnisses des Enkels sei erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden und für die Vermieterin nicht absehbar gewesen.

Der Bundesgerichtshof sah dies auch so.

Eine Eigenbedarfskündigung sei nur dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtige oder zumindest erwäge, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

Diese Voraussetzungen lagen hier aber nicht vor. Für die Vermieterin war bei Vertragsschluss noch nicht absehbar, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.

Beraterhinweis:

Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht aus Gründen ausgesprochen werden, die bei Vertragsschluss bereits vorlegen oder vorhersehbar waren. Die Anforderungen an die Vorhersehbarkeit sind von der Rechtsprechung bislang unterschiedlich definiert worden. So wird für den künftigen Wohnbedarf eines heranwachsenden Kindes vom Vermieter eine Vorausschau von fünf Jahren verlangt (z.B. LG Hamburg, WuM 1003, 667), ebenso für den Pflegebedarf eines alten, gebrechlichen Menschens (LG Ravensburg, WuM 2003, 332). Daran wird auch auch die heutige Entscheidung des BGH nichts ändern. Sie bestätigt aber, dass die Vorhersehbarkeit jeweils von der individuellen Situation des Vermieters abhängt. Konnte er bei Vertragsschluss nicht absehen, dass sich die Lebensplanung eines Angehörigen nach Vertragsschluss ändert, darf er das Mietverhältnis auch bereits nach 3 Jahren schon wegen Eigenbedarfs kündigen, ohne sich Rechtsmissbrauch entgegenhalten lassen zu müssen.