Gaststättenpacht: Nichtraucherschutzgesetz begründet keinen Mangel der Pachtsache

Der u.a. für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH musste sich mit der Frage befassen, ob dem Pächter einer Gaststätte gegen den Verpächter Schadensersatzansprüche wegen Umsatzeinbußen nach Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz zustehen können.

Im Jahr 2005 pachtete die Klägerin von der Beklagten eine aus zwei nicht voneinander getrennten Räumen bestehende Gaststätte in Rheinland-Pfalz. Nachdem im Februar 2008 dort ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten war, das das Rauchen in solchen Gaststätten untersagte, verlangte die Klägerin von der Beklagten die Gaststätte so umzubauen, dass ein nach den Vorgaben des Nichtraucherschutzgesetzes ausreichender Raucherbereich geschaffen würde. Die Beklagte lehnte dies ab.

Die Klägerin nahm die Beklagte daraufhin auf Schadensersatz wegen Umsatzeinbußen durch das Rauchverbot in Anspruch.

Sowohl das Landgericht Koblenz in 1. Instanz, als auch das Oberlandesgericht Koblenz in der Berufungsinstanz wiesen die Klage ab.

Auch die Revision beim Bundesgerichtshof blieb nun ohne Erfolg (BGH v. 13.7.2011 – XII ZR 189/09).

Ein Schadensersatzanspruch stehe der Pächterin nicht zu, da das gesetzliche Rauchverbot nicht zu einem Mangel der Mietsache führe. Die aus dem Nichtraucherschutzgesetz hergeleitete Gebrauchsbeschränkung beziehe sich nur auf die Art und Weise der Betriebsführung,  beruhe aber nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache. Das wirtschaftliche Risiko eines gesetzlichen Rauchverbotes in Gaststätten trage daher allein der Pächter. 

Im Übrigen sei die Verpächterin auch nicht zu Umbaumaßnahmen, welche das Rauchen in der Gastsstätte wieder erlauben würden, verpflichtet. Denn dazu sei ein Mangel der Pachtsache erforderlich, der aber gerade eben nicht zu erkennen sei.

Stellungnahme:

Die Auffassung des BGH überzeugt. Es kann nicht Aufgabe des Pächters bzw. Vermieters sein, die Beschaffenheit der Mietsache zu verändern, sobald gesetzliche Vorgaben eine konkrete Betriebsführung untersagen. 

 

Gaststättenpacht: Fachhandwerkerklausel unwirksam

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, unwirksam, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Ihm wird nämlich das Recht genommen, die Mietsache selbst fachgerecht zu renovieren. Eine solche Klausel ist also wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam und führt dazu, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf v. 9.12.2010 – I-10 U 66/10) hat diese Rechtsprechung nun auch auf Pachtverträge erstreckt. Im Streit stand die Wirksamkeit einer Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag mit folgendem Wortlaut:

„Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach Art desGewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert.“

Mit dieser vorgefertigten Formulierung hat der Vermieter zwar die Unwirksamkeit wegen einer starren Fristenklausel vermieden – da dem Mieter aber nach der kundenfeindlichsten Auslegung des Klauselwortlautes die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme genommen werden sollte, ist die Klausel gleichwohl nicht wirksam vereinbart, da sie gegen AGB-Recht verstößt.

Beraterhinweis:

Der Verpächter hat sich offenbar darauf verlassen, dass eine Fachhandwerkerklausel in der Geschäftsraummiete wirksam vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung dazu ist jedoch nicht einheitlich. Eine Entscheidung des BGH dazu liegt noch nicht vor. Das OLG Düsseldorf hat sich nun zugunsten des Gewerberaummieters positioniert. Ob andere Gerichte sich dieser Auffassung anschließen, bleibt abzuwarten. Vermieter von Gewerberaum sollten jedoch den sichersten Weg wählen, und auf eine Klausel, die dem Mieter versagt, geschuldete Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, unbedingt verzichten.