Mietzahlungspflicht trotz Weitervermietung

Das Berliner Kammergericht musste sich mit folgendem Fall befassen:

Ein Gewerberaummietvertrag wurde befristet für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen und kann vorher nicht gekündigt werden. Der Mieter geriet jedoch in wirtschaftliche Schwierigkeiten und wollte unbedingt aus dem Vertrag raus. Er kündigte unter Hinweis auf seine finanzielle Lage. Der Vermieter wies die Kündigung als unbegründet zurück – zurecht, da kein Kündigungsgrund, der eine vorzeitige Vertragsbeendigung zulassen könnte, ersichtlich war.

Der Mieter zog gleichwohl aus und zahlte keine Miete mehr. Da der Vermieter zur Schadensminimierung verpflichtet war, ließ er die Räume nicht leer stehen, sondern vermietete sie weiter – allerdings zu einer geringeren Miete. Die Differenz verlangte er von seinem ausgezogenen Mieter.

Dieser wehrte sich: Dem Vermieter stehe die Mietforderung nicht mehr zu, da er die Räume ja mittlerweile einem Dritten zum Gebrauch überlassen habe und also den Mietvertrag gar nicht mehr erfüllen könne.

Dem erteilte das KG (Hinweisbeschluss vom 08.01.2014 – 8 U 132/12) nun aber eine klare Absage:

Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs. 2 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt (vgl. Soergel/Teichmann a. a. O. § 242 Rdn. 28; MünchKomm/BGB-Roth a. a. O. § 242 Rdn. 236) und der Vermieter sich lediglich den Mietzins anrechnen lassen muss, den er aus der Weitervermietung erzielt (§ 537 Abs. 1 Satz 2BGB).

Im Klartext: der Mieter blieb trotz Auszug und nachfolgender Weitervermietung zur Zahlung der Miete verpflichtet. Aus der Weitervermietung kann er kein Recht herleiten, die Zahlung der Miete zu verweigern, denn durch seine grobe Vertragsverletzung (Auszug und Einstellung der Mietzahlungen) hat er den Vermieter schließlich erst in die Situation gebracht, die Räume weiterzuvermieten, um den Mietausfallschaden zu minimieren.

Teure Ruhestörung

Wer als Mieter soviel Lärm verursacht, dass sich seine Mitmieter zur Minderung der Miete veranlasst sehen, muss nicht nur damit rechnen, dass ihn der Vermieter abmahnt und – wenn keine Besserung eintritt – den Mietvertrag kündigt, sondern kann auch vom Vermieter zur Kasse gebeten werden: Das Amtsgericht Bremen verurteilte am 09.03.2011 (Az.: 17 C 105/10) einen lärmenden Mieter zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.098 EUR, weil dem Vermieter durch die berechtigten Mietminderungen seiner anderen Mieter Gewinn in dieser Höhe entgangen war.

In dem Verfahren hatten die mindernden Mieter als Zeugen davon berichtet, aus der Wohnung des Beklagten immer wieder laute Musik, aber auch Klopfen an den Wänden und Heizungsrohren, sowie Lärm in Form von Geräuschen, als ob Möbel verrückt oder umgeschmissen werden und lautes Reden und Schreien nachts und in den Abendstunden wahrgenommen zu haben. Zwar fanden diese Belästigungen nicht täglich statt, aber sie traten unregelmäßige auf und die Nachbarn mussten jederzeit damit rechnen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts wirkten sich diese Belästigungen auf den Wohnwert für die weiteren Mieter täglich aus, da sie in der ständigen Erwartung lebten, wieder gestört zu werden.

Das Gericht vertrat die Auffassung, es sei nur recht und billig, dass der störende Mieter den beim Vermieter entstehenden Mietzinsausfall ersetzt. Denn sein Verhalten stelle ein schadensersatzbegründendes, pflichtwidriges Mieterverhalten gegenüber dem Vermieter dar.

Der Anspruch auf Schadensersatz unterliege auch nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB, sondern verjähre erst nach 3 Jahren.

Praxishinweis:

Die Entscheidung des AG Bremen darf nicht auf die Minderung anderer Mieter wegen Lärmes verengt werden. Wer sich als Mieter schuldhaft pflichtwidrig verhält und die Ursache dafür setzt, dass andere Mieter die Miete mindern, muss damit rechnen, auf finanziellen Ersatz des Mietausfalls herangezogen zu werden. Wer also z.B. einen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung verursacht, weil die Badewanne überläuft, ist grundsätzlich ebenfalls schadensersatzpflichtig für die notwendigen Instandsetzungskosten und den Mietausfall, den der Vermieter erleidet, weil die betroffenen Mieter die Mietzahlung kürzen. Das Minderungsrecht besteht nämlich unabhängig vom Verschulden des Vermieters.