Keine Heilung einer ordentlichen Kündigung durch Ausgleich von Rückständen

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes kann gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch den vollständigen Ausgleich sämtlicher Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geheilt werden. Dies gilt jedoch nicht für eine zugleich hilfsweise erklärte ordnungsgemäße, also fristgerechte Kündigung, wie das LG Berlin mit Urteil vom 17.01.2014 (Az.: 65 S 366/13) entschieden hat.

Der Mieter hatte in dem zu entscheidenden Rechtsstreit zwei Monatsmieten nicht gezahlt. Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung und hilfsweise auch die fristgemäße Kündigung zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Nachdem er auf Räumung verklagt worden war, hatte der Mieter die Rückstände rechtzeitig vollständig ausgeglichen, wodurch die fristlose Kündigung geheilt wurde. Er vertrat sodann die Auffassung, die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 BGB erstrecke sich auch auf die ordentliche Kündigung.

Dem erteilte das Landgericht aber eine Absage:

Die ordentliche Kündigung gemäß § 570 BGB hatte die Vermieterin damit begründet, dass sie ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hatte, weil die Nichtzahlung der Mieten eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dargestellt habe.  Nach Auffassung des Landgerichts Berlin kann aber eine einmal eingetretene Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.

Allerdings könne durch die nachträgliche Zahlung die Vertragsverletzung in einem milderen Licht erscheinen und sich das Festhalten des Vermieters an einer fristgemäßen ordentlichen Kündigung als treuwidrig erweisen. Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete ist nach der Rechtsprechung des BGH beim Verschulden des Mieters zu berücksichtigen und kann dazu führen, dass aus der fristgemäßen Kündigung keine Rechte hergeleitet werden können.

Dass der Mieter in dem vorliegenden Rechtsstreit die offenen Mieten nachgezahlt hat, rechtfertigte für sich genommen alleine aber noch nicht die Annahme nicht ausreichenden Verschuldens. Denn der Mieter war bereits früher schon mit der Mietzahlung in Verzug geraten und es waren für den Senat keine Umstände erkennbar, die das Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete verringert hätten. Der Mieter hatte sich zwar darauf berufen, nur sehr geringe Renteneinkünfte zu haben. Das reichte dem Gericht aber nicht aus, denn das Risiko, die Miete wegen fehlendem Einkommen nicht zahlen zu können, trägt allein der Mieter.

Fazit:

Gerät der Mieter in ausreichenden Zahlungsverzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erklärt werden, sondern unbedingt hilfsweise auch immer eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Gleicht nämlich der Mieter nach Erhebung der Räumungsklage sämtliche Zahlungsrückstände aus, kann dadurch die fristlose Kündigung geheilt werden. Der Vermieter, der dann weiterhin Räumung verlangt, kann diese nur noch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche, fristgemäße Kündigung stützen. Dabei wird es dann darauf ankommen, ob den Mieter ein ausreichendes Verschulden an den Zahlungsrückstände trifft.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Begründung nicht vergessen!

Ein Mietvertrag kann gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter entweder „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“, oder „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Die fristlose Kündigung ist gem. § 569 Abs. 4 BGB zu begründen. Der Zahlungsrückstand, auf den die Kündigung gestützt wird, ist also anzugeben.

Zweck des Ganzen ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt. Er soll in die Lage versetzt werden zu prüfen, ob er sich dagegen verteidigen kann. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass es zur Begründung der Kündigung ausreichend ist, wenn der Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angegeben und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert wird.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat in einem Urteil vom 12.05.2010 (Az.: VIII ZR 96/09) entschieden, dass dieser Grundsatz auch für Kündigungen gilt, die auf frühere Mietrückstände gestützt werden.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Im Mai 2007 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und listete in der Kündigung die aus ihrer Sicht von Mai 2004 bis April 2007 aufgelaufenen Mietrückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf. Die Kündigung stützte Sie auf einen errechneten Gesamtrückstand für Kaltmiete von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Nach der Entscheidung des BGH ist die Kündigung formell wirksam, denn die Mieter konnten anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen, von welchem Mietrückstand die Vermieterin ausging und mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen.

Beraterhinweis:

Vermieter sollten, wenn sie dem Mieter wegen Zahlungsverzug kündigen, sorgsam darauf achten, dass der die Kündigung begründende Rückstand transparent dargelegt wird, damit der Mieter den Kündigungsgrund überprüfen kann.

Mieter, die eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes erhalten, sollten im Gegenzug anwaltlich prüfen lassen, ob die Kündigung den vorstehenden Voraussetzungen genügt – andernfalls ist sie nämlich bereits formell unwirksam was dazu führt, dass das Mietverhältnis nicht beendet ist.