Feuchter Keller in Altbauwohnung: Keine Mietminderung

Wer eine Altbauwohnung anmietet, muss damit rechnen, dass der zur Wohnung gehörende Keller feucht ist und darf deswegen dann auch nicht die Miete mindern. Dies hat das Landgericht Ansbach in einer Entscheidung vom 11.08.2014 (Az.: 1 S 228/14) festgestellt.

Die Mieter hatten eine im Jahr 1900 im Jugendstil errichtete Wohnung angemietet und in dem dazu gehörenden Keller diverse Gegenstände gelagert. Die Kellerwände bestanden aus Sandstein und im Laufe der Zeit zeigte sich, dass dadurch Feuchtigkeit in den Kellerraum eintrat. Die Mieter mussten feststellen, dass die gelagerten Gegenstände nach und nach verschimmelten. Sie verlangten daraufhin von dem Vermieter Schadensersatz und behaupteten, dass die Miete wegen des feuchten Kellers um 10 Prozent gemindert sei.

Da sich die Mietparteien außergerichtlich nicht einigen konnten, endete auch dieser Streit vor Gericht. Das Amtsgericht Ansbach lehnte sowohl eine Mietminderung als auch Schadensersatzansprüche ab und wurde in der Berufungsinstanz nun vom Landgericht bestätigt: Zur Beurteilung, ob ein Mietmangel vorliegt, sei grundsätzlich auf den bei Errichtung der Mietsache geltenden Maßstab abzustellen. Im Jahr 1900 habe aber eine Isolierung des Kellers, die ein Eindringen von Feuchtigkeit verhindert hätten, schlichtweg nicht um Stand der Technik gehört und sei auch nicht vorgeschrieben gewesen. Die Mieter hätten nicht erwarten dürfen, dass sie in einen solchen Keller über Jahre hinweg Polstermöbel sicher lagern konnten.‘

Zu Sanierungsmaßnahmen sei der Vermieter einer Altbauwohnung auch nur dahingehend verpflichtet, als dass er einen Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen müsse. Diese Pflicht habe der Vermieter hier aber nicht verletzt, denn schließlich sei ein Kellerraum nicht für Wohnzwecke gedacht.

Praxishinweis:

Bereits in seiner Trittschall-Entscheidung vom 6.10.2014 hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 355/03), dass bei der Beurteilung, ob eine Mietwohnung einen Mangel aufweist, zuerst auf die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung ankommt. Fehlt eine solche Beschaffenheitsvereinbarung, so ist nach der Auffassung des BHH die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei grundsätzlich auf den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab abzustellen ist.

Die Entscheidung des LG Ansbach wendet diesen Grundsatz folgerichtig auf feuchte Kellerräume an. Haben die Parteien für einen Altbau nicht ausdrücklich trockene Kellerräume vereinbart, kann der Mieter einen solchen nicht erwarten.

Wohnflächenabweichung: Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei geminderter Miete

Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart, begründet dies nach der Rechtsprechung des BGH eine Mietminderung, ohne das der Mieter darlegen muss, dass die Abweichung zu einer entsprechenden Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.

Sind im Mietvertrag also 100 qm Wohnfläche vereinbart und ist die Wohnung nur 90 qm groß, wird eine Mietminderung der Bruttomiete um 10% durchzusetzen sein.

Es stellt sich dann allerdings oft die Frage, für welchen Zeitraum der Mieter rückwirkend die Miete mindern darf. Denn ein entsprechender Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Stellt der Mieter im Jahr 2012 erst nach Beendigung fest, dass er von 2005 bis 2009 zuviel Miete gezahlt hat, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abgewichen hat, wird der Vermieter dem Rückforderungsanspruch die Einrede der Verjährung entgegenhalten wollen.

Ist diese Einrede berechtigt?

Nein, hat nun das Landgericht München I in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 31 S 6768/13) festgestellt:

Die Verjährung beginnt nämlich gem. § 199 BGB erst ab Kenntnis des Mieters von den den Anspruch begründenden Umständen – oder bei grob fahrlässiger Unkenntnis.

Ohne konkreten Anlass habe der Mieter aber die Wohnfläche nicht nachmessen müssen. Diese habe sich auch nicht aufgedrängt, zumal sich die Mietsache auf mehrere Etagen erstreckt habe. Der Mieter hatte aber erst in 2012 von der Wohnflächenabweichung Kenntnis erlangt. Die Verjährung seiner Ansprüche begann also erst jetzt.

Der Mieter konnte deshalb auch in 2012 noch zuviel gezahlte Miete aus den Jahren 2005 bis 2009 erfolgreich zurückfordern – der Anspruch war noch nicht verjährt.

Beraterhinweis:

Nachmessen kann sich lohnen – auch im Nachhinein noch. Die Entscheidung des LG München I stellt klar, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses unverjährt sein kann, wenn der Mieter erst dann von der zu geringen Wohnfläche erfahren hat. Vermieter sollten deshalb vermeiden, im Mietvertrag konkrete Flächenangaben zu machen, sofern sie sich nicht sicher sind, dass diese einer Nachmessung Stand halten.

Kein laues Lüftchen

Zieht es in der Mietwohnung, kann dies nach Auffassung des Amtsgericht Brandenburg einen Mietmangel begründen, der zur Minderung der geschuldeten Miete führt – jedenfalls, wenn die Zuglufterscheinungen für den Mieter unzumutbar sind.

Aus den Entscheidungsgründen:

Aufgrund des nachvollziehbaren und fachkundigen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. M… W… vom 12.03.2012 in dem beigezogenen Beweisverfahren mit der Geschäftsnummer: 30 H 1/11 ist das Gericht vorliegend auch davon überzeugt, dass es zu unzumutbaren Zugluft-Erscheinungen in der streitbefangenen Wohnung kommt. Deutliche Zugerscheinungen wurden von dem Sachverständigen nämlich vor allem im Bereich des Bades aber auch im Anschlussbereich des Fußbodens zur Außenwand sowie an einzelnen anderen Punkten festgestellt. Die vom Sachverständigen gemessenen Luftgeschwindigkeiten waren in diesen Bereichen hoch. Besonders hohe Luftgeschwindigkeiten von bis zu 10 m/s wurden von ihm im Bad am WC- und Waschbeckenanschluss, der Revisionsklappe und am Wasserzähleranschluss gemessen.

Die Messungen zu den Luftströmungen an einzelnen Stellen durch den Sachverständigen erfolgte mittels „Blower-Door-Verfahren“ und ergaben hierbei folgendes:
– Die volumenbezogene Luftdurchlässigkeit wurde, bezogen auf das gesamte Wohnungsvolumen, mit 3,3 [1/h] durch den Sachverständigen ermittelt.
– Die Luftstrommessung an einzelnen Punkten der Wohnung zeigte Werte im Einzelfall von bis zu 10 m/s.
– Vor allem im Bereich des Badezimmers, aber auch an Fußbodenanschlüssen zur Außenwand sowie bei weiteren Einzelpunkten wie zum Beispiel Lichtschalter, Steckdosen und Deckenleuchten, konnten hohe Messwerte ermittelt werden.

Die durch die Luftdurchlässigkeitsmessung (Blower-Door) erreichten Werte von 3,3 [1/h] des Gesamtluftwechsels liegen entsprechend den fachkundigen Ausführungen des Sachverständigen aber oberhalb des durch die DIN 4108-7 vorgeschriebenen Grenzwertes von 3,0 [1/h]. Die gemessenen Luftgeschwindigkeiten von bis zu 10 m/s (Badezimmer) seien auch noch in der Raummitte spürbar und würden zu unangenehmen Zuglufterscheinungen führen. Bei darüber hinaus ansteigenden Windstärken sei es zudem wahrscheinlich, dass die Zugluft noch stark zunimmt.
Bereits in der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahre 1995 sei aber schon geregelt gewesen, dass eine luftundurchlässige Schicht auf der wärmeübertragenden Umfassungsfläche einzubauen oder anderweitig eine Dichtheit zu gewährleisten ist. Neben den Fugen von Türen und Fenstern sind demnach alle übrigen Fugen in der Umfassungsfläche entsprechend dem Stand der Technik dauerhaft luftundurchlässig abzudichten. Dies betraf laut § 8 der Wärmeschutzverordnung auch alle baulichen Veränderungen bereits bestehender Gebäude.

Weiterhin hat der Sachverständige fachkundig dargelegt, dass das physische Wohlbefinden der Mieter/Nutzer durch die bauphysikalischen Eigenschaften beeinflusst werden kann. Die dazugehörige Einflussgröße sei die thermische Behaglichkeit, welche sich einstellt wenn der Wärmehaushalt des Körpers im Gleichgewicht sei. Diese Behaglichkeit würde durch Einflussfaktoren wie Kleidung, Tätigkeit, Raumlufttemperatur, Oberflächentemperatur der Umschließungsflächen, Luftfeuchtigkeit sowie auch durch die Luftbewegung (Zugerscheinung) beeinflusst. Erhöhte Luftbewegungen in Räumen seien daher generell zu vermeiden, da die Behaglichkeit schon durch geringe Veränderungen der Luftgeschwindigkeit herabgesetzt werden könne.
Auch bei verschiedenen Parametern dürfe die mittlere zulässige Luftgeschwindigkeit entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen höchstens 0,6 m/s betragen, wobei die zulässige Luftgeschwindigkeit der tolerierbaren Behaglichkeit einem entsprechenden Prozentsatz unzufriedener Personen entsprechen würde. Die hier in der streitbefangenen Wohnung vor Ort vom Sachverständigen gemessenen Werte von bis zu 10 m/s bei einer konstanten Druckdifferenz von 50 Pa würden somit aber Luftgeschwindigkeiten darstellen, welche deutlich außerhalb eines solchen Behaglichkeitshorizonts liegen würden.

Zwar könnten unzuträglich starke Luftströmungen entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen auch über den „DR-Wert“ berechnet werden, welcher eine prozentuale Angabe über die ungewünschte und zu Beeinträchtigungen führende Abkühlung des menschlichen Körpers ermittelt. Würde man aber den von ihm hier errechneten Wert von DR = 42% mit den in der einschlägigen Literatur vorhandenen Grenzwerten vergleichen, würde sich hieraus aber ebenso eine deutliche Überschreitung der Behaglichkeit ergeben. Zudem hat der Sachverständige auch fachkundig ausgeführt, dass auch bei veränderten Parametern – wie einer erhöhten Lufttemperatur – die gemessenen Luftgeschwindigkeiten in keinem Fall innerhalb eines als behaglich einzustufenden Bereichs hier eingeordnet werden können.

Der Sachverständige Dipl.-Ing. M… W… konnte somit vorliegend feststellen, dass es sich hier um einen Zustand handelt, der den allgemein anerkannten Regeln der Technik weder aus heutiger Betrachtung entspricht, noch zum Zeitpunkt des Dachausbaus entsprach. Weder die Kriterien der Wärmeschutzverordnung zum Zeitpunkt des Dachausbaus, noch die bauphysikalischen Regeln zur Einhaltung eines als behaglich einzustufenden Zustandes, seien vorliegend eingehalten worden.

Fazit:

Zugluft muss der Mieter nicht dulden, wenn diese unzumutbar ist. Ob sie das ist, kann aber nur ein Sachverständiger mittels komplizierter Messverfahren feststellen. Wer also unter Hinweis auf die Zugluft die Miete mindert, sollte sich sehr sicher sein, dass ein Gutachter entsprechend hohe Werte bestätigt. Andernfalls risikiert er vor Gericht den Kürzeren zu ziehen und die Verfahrenskosten tragen zu müssen – diese beinhalten dann aber auch die Kosten des Gutachters.

AG Brandenburg, Urteil vom 28.06.2013 – 31 C 279/11

Mülltonne umgestellt: Mietminderung!

Verlegt der Vermieter den Standort der Mülltonne dergestalt, dass der Mieter statt bisheriger 85 Meter nun einen Weg von 165 Metern bis zur Entsorgung des Hausmülls auf sich nehmen muss, stellt dies nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Köpenick einen zur Minderung der Miete berechtigenden Mietmangel dar. Das Gericht hat in seinem Urteil vom 28.11.2012 (Az.: 6 C 258/12)  eine Minderung in Höhe von 2,5% für angemessen erachtet, da der längere Weg zur Mülltonne für den Mieter unzumutbar sei.

Beraterhinweis:

Jedenfalls nach Auffassung des Amtsgerichts Köpenick kann das Umstellen einer Mülltonne dazu führen, dass die Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung mehr als nur unerheblich eingeschränkt wird. Damit wäre die Voraussetzung für eine Mietminderung gegeben. Wo jetzt die Grenze der Zumutbarkeit liegt, ist sicherlich im Einzelfall zu beurteilen. Gerade für ältere Mieter ist es aber besonders ärgerlich, wenn sich der Weg zur Mülltonne plötzlich verdoppelt. Dem soll durch die Ausübung einer Minderung Rechnung getragen werden.

BGH: Kein Mietmangel bei vorübergehender Erhöhung des Verkehrslärms

Wegen Bauarbeiten an einer Hauptstraße in Berlin wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr, den bis dato diese Hauptstraße aufgenommen hatte, über die Nebenstraße geleitet, in der sich die Mietwohnung der beklagten Mieter befand. Diese minderten wegen des gestiegenen Verkehrslärms die Miete. Die Vermieterin nahm die Minderung nicht hin und klagte nach einigen Monaten den aufgelaufenen Mietrückstand ein. Das Amtsgericht gab ihr Recht – das Berufungsgericht indes nicht.
Der Bundesgerichtshof verneinte nun ein Minderungsrecht, da die vorübergehend erhöhte Lärmbelästigung keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache darstelle. Die Mietvertragsparteien hätten nämlich bei Vertragsschluss nicht konkludent vereinbart, dass der zur Zeit des Vertragsschlusses bestehende Zustand dauerhaft unverändert bleiben würde. Auch stelle die erhöhte Lärmbelästigung durch den umgeleiteten Verkehr gegenüber den Verhältnissen bei Vertragsschluss keine hohe Belastung dar, wenn man die im Berliner Mietspiegel aufgestellte Grenze der Verkehrslärmbelastung betrachtete. Die Wohnung befinde sich in der Berliner Innenstadt. Dort müsse ein Mieter jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer rechnen.
Beraterhinweis:
Weicht die Beschaffenheit der Wohnung negativ von der bei Vertrag vereinbarten Beschaffenheit ab, kann ein Mietmangel vorliegen, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Entscheidend ist, was die Mietvertragsparteien bei Vertragsbeginn für eine Beschaffenheit vereinbart haben. Liegt die Wohnung in einem Dorf und in einer ruhigen Seitenstraß;e, kommt in Betracht, dass diese ruhige Lage als vertraglich vereinbart gelten soll, mit der Folge, dass ein Minderungsrecht bestehen kann, wenn sich daran einmal etwas ändert. Die Parteien tun dann aber gut daran, dies schriftlich zu vereinbaren, andernfalls ein Streit darüber drohen kann, welche Beschaffenheit vereinbart worden ist.
BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12

Ratten in der Mietwohnung? 80% Mietminderung!

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Dülmen kann der Befall einer Mietwohnung mit Ratten eine Mietminderung von 80% begründen.

Nachdem die Mieter dem Vermieter den Rattenbefall angezeigt hatten, beauftragte dieser eine Schädlingsbekämpfungsfirma mit der Beseitigung der Tiere. Die Mitarbeiter dieser Firma legten in der Wohnung Köder aus und brachten Spurenstaub auf dem Boden an, um eventuelle Laufspuren der Ratten sichtbar zu machen. Eine normale Nutzung der Wohnung wurde den Mietern dadurch unmöglich gemacht. Zudem konnten sie die Küche, das Wohnzimmer und das Arbeitszimmer überhaupt nicht mehr nutzen, da diese Räume wegen des Rattenbefalls verschlossen werden mussten.

Gem. § 536 BGB war die Miete während dieses Zeitraumes der überwiegend eingeschränkten Nutzbarkeit der Wohnung in Höhe von 80% gemindert – die Zahlungsklage des Vermieters ging insofern ins Leere.

Beraterhinweis:

Liegen Mietmängel vor, die den Gebrauch der Wohnung mehr als nur unerheblich einschränken, ist die Miete gem. § 536 BGB schon qua Gesetz gemindert – und zwar die Bruttomiete (inkl. Nebenkostenvorauszahlungen). Eine 100%ige- Minderung kommt nur in Betracht, wenn die Mietsache überhaupt nicht mehr genutzt werden kann, weil z.B. umfangreiche Arbeiten stattfinden müssen oder die Wohnung derart verschimmelt ist, dass sich die Mieter dort aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr aufhalten können.

AG Dülmen, Urteil vom 15.11.2012 – 3 C 128/12

Keine Mietminderung wegen Madonna

Ein katholischer Vermieter stellte im Treppenhaus des Mietshauses eine Madonnenfigur auf. Der evangelische Mieter gab sich darob „geschockt“ und minderte die Miete. Der Vermieter klagte den Mietrückstand ein. Er gewann. Das Amtsgericht Münster entschied, dass die Überempfindlichkeit des Mieters kein Minderungsrecht begründe. Die Madonna im Treppenhaus sei nicht geeignet, die Gebrauchtstauglichkeit der Mietsache einzuschränken.

Man sieht: Religion und gesunder Menschenverstand kommen sich auch bei uns oft in die Quere.

(Fundstelle)