Kein laues Lüftchen

Zieht es in der Mietwohnung, kann dies nach Auffassung des Amtsgericht Brandenburg einen Mietmangel begründen, der zur Minderung der geschuldeten Miete führt – jedenfalls, wenn die Zuglufterscheinungen für den Mieter unzumutbar sind.

Aus den Entscheidungsgründen:

Aufgrund des nachvollziehbaren und fachkundigen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. M… W… vom 12.03.2012 in dem beigezogenen Beweisverfahren mit der Geschäftsnummer: 30 H 1/11 ist das Gericht vorliegend auch davon überzeugt, dass es zu unzumutbaren Zugluft-Erscheinungen in der streitbefangenen Wohnung kommt. Deutliche Zugerscheinungen wurden von dem Sachverständigen nämlich vor allem im Bereich des Bades aber auch im Anschlussbereich des Fußbodens zur Außenwand sowie an einzelnen anderen Punkten festgestellt. Die vom Sachverständigen gemessenen Luftgeschwindigkeiten waren in diesen Bereichen hoch. Besonders hohe Luftgeschwindigkeiten von bis zu 10 m/s wurden von ihm im Bad am WC- und Waschbeckenanschluss, der Revisionsklappe und am Wasserzähleranschluss gemessen.

Die Messungen zu den Luftströmungen an einzelnen Stellen durch den Sachverständigen erfolgte mittels „Blower-Door-Verfahren“ und ergaben hierbei folgendes:
– Die volumenbezogene Luftdurchlässigkeit wurde, bezogen auf das gesamte Wohnungsvolumen, mit 3,3 [1/h] durch den Sachverständigen ermittelt.
– Die Luftstrommessung an einzelnen Punkten der Wohnung zeigte Werte im Einzelfall von bis zu 10 m/s.
– Vor allem im Bereich des Badezimmers, aber auch an Fußbodenanschlüssen zur Außenwand sowie bei weiteren Einzelpunkten wie zum Beispiel Lichtschalter, Steckdosen und Deckenleuchten, konnten hohe Messwerte ermittelt werden.

Die durch die Luftdurchlässigkeitsmessung (Blower-Door) erreichten Werte von 3,3 [1/h] des Gesamtluftwechsels liegen entsprechend den fachkundigen Ausführungen des Sachverständigen aber oberhalb des durch die DIN 4108-7 vorgeschriebenen Grenzwertes von 3,0 [1/h]. Die gemessenen Luftgeschwindigkeiten von bis zu 10 m/s (Badezimmer) seien auch noch in der Raummitte spürbar und würden zu unangenehmen Zuglufterscheinungen führen. Bei darüber hinaus ansteigenden Windstärken sei es zudem wahrscheinlich, dass die Zugluft noch stark zunimmt.
Bereits in der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahre 1995 sei aber schon geregelt gewesen, dass eine luftundurchlässige Schicht auf der wärmeübertragenden Umfassungsfläche einzubauen oder anderweitig eine Dichtheit zu gewährleisten ist. Neben den Fugen von Türen und Fenstern sind demnach alle übrigen Fugen in der Umfassungsfläche entsprechend dem Stand der Technik dauerhaft luftundurchlässig abzudichten. Dies betraf laut § 8 der Wärmeschutzverordnung auch alle baulichen Veränderungen bereits bestehender Gebäude.

Weiterhin hat der Sachverständige fachkundig dargelegt, dass das physische Wohlbefinden der Mieter/Nutzer durch die bauphysikalischen Eigenschaften beeinflusst werden kann. Die dazugehörige Einflussgröße sei die thermische Behaglichkeit, welche sich einstellt wenn der Wärmehaushalt des Körpers im Gleichgewicht sei. Diese Behaglichkeit würde durch Einflussfaktoren wie Kleidung, Tätigkeit, Raumlufttemperatur, Oberflächentemperatur der Umschließungsflächen, Luftfeuchtigkeit sowie auch durch die Luftbewegung (Zugerscheinung) beeinflusst. Erhöhte Luftbewegungen in Räumen seien daher generell zu vermeiden, da die Behaglichkeit schon durch geringe Veränderungen der Luftgeschwindigkeit herabgesetzt werden könne.
Auch bei verschiedenen Parametern dürfe die mittlere zulässige Luftgeschwindigkeit entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen höchstens 0,6 m/s betragen, wobei die zulässige Luftgeschwindigkeit der tolerierbaren Behaglichkeit einem entsprechenden Prozentsatz unzufriedener Personen entsprechen würde. Die hier in der streitbefangenen Wohnung vor Ort vom Sachverständigen gemessenen Werte von bis zu 10 m/s bei einer konstanten Druckdifferenz von 50 Pa würden somit aber Luftgeschwindigkeiten darstellen, welche deutlich außerhalb eines solchen Behaglichkeitshorizonts liegen würden.

Zwar könnten unzuträglich starke Luftströmungen entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen auch über den „DR-Wert“ berechnet werden, welcher eine prozentuale Angabe über die ungewünschte und zu Beeinträchtigungen führende Abkühlung des menschlichen Körpers ermittelt. Würde man aber den von ihm hier errechneten Wert von DR = 42% mit den in der einschlägigen Literatur vorhandenen Grenzwerten vergleichen, würde sich hieraus aber ebenso eine deutliche Überschreitung der Behaglichkeit ergeben. Zudem hat der Sachverständige auch fachkundig ausgeführt, dass auch bei veränderten Parametern – wie einer erhöhten Lufttemperatur – die gemessenen Luftgeschwindigkeiten in keinem Fall innerhalb eines als behaglich einzustufenden Bereichs hier eingeordnet werden können.

Der Sachverständige Dipl.-Ing. M… W… konnte somit vorliegend feststellen, dass es sich hier um einen Zustand handelt, der den allgemein anerkannten Regeln der Technik weder aus heutiger Betrachtung entspricht, noch zum Zeitpunkt des Dachausbaus entsprach. Weder die Kriterien der Wärmeschutzverordnung zum Zeitpunkt des Dachausbaus, noch die bauphysikalischen Regeln zur Einhaltung eines als behaglich einzustufenden Zustandes, seien vorliegend eingehalten worden.

Fazit:

Zugluft muss der Mieter nicht dulden, wenn diese unzumutbar ist. Ob sie das ist, kann aber nur ein Sachverständiger mittels komplizierter Messverfahren feststellen. Wer also unter Hinweis auf die Zugluft die Miete mindert, sollte sich sehr sicher sein, dass ein Gutachter entsprechend hohe Werte bestätigt. Andernfalls risikiert er vor Gericht den Kürzeren zu ziehen und die Verfahrenskosten tragen zu müssen – diese beinhalten dann aber auch die Kosten des Gutachters.

AG Brandenburg, Urteil vom 28.06.2013 – 31 C 279/11

Mülltonne umgestellt: Mietminderung!

Verlegt der Vermieter den Standort der Mülltonne dergestalt, dass der Mieter statt bisheriger 85 Meter nun einen Weg von 165 Metern bis zur Entsorgung des Hausmülls auf sich nehmen muss, stellt dies nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Köpenick einen zur Minderung der Miete berechtigenden Mietmangel dar. Das Gericht hat in seinem Urteil vom 28.11.2012 (Az.: 6 C 258/12)  eine Minderung in Höhe von 2,5% für angemessen erachtet, da der längere Weg zur Mülltonne für den Mieter unzumutbar sei.

Beraterhinweis:

Jedenfalls nach Auffassung des Amtsgerichts Köpenick kann das Umstellen einer Mülltonne dazu führen, dass die Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung mehr als nur unerheblich eingeschränkt wird. Damit wäre die Voraussetzung für eine Mietminderung gegeben. Wo jetzt die Grenze der Zumutbarkeit liegt, ist sicherlich im Einzelfall zu beurteilen. Gerade für ältere Mieter ist es aber besonders ärgerlich, wenn sich der Weg zur Mülltonne plötzlich verdoppelt. Dem soll durch die Ausübung einer Minderung Rechnung getragen werden.

BGH: Kein Mietmangel bei vorübergehender Erhöhung des Verkehrslärms

Wegen Bauarbeiten an einer Hauptstraße in Berlin wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr, den bis dato diese Hauptstraße aufgenommen hatte, über die Nebenstraße geleitet, in der sich die Mietwohnung der beklagten Mieter befand. Diese minderten wegen des gestiegenen Verkehrslärms die Miete. Die Vermieterin nahm die Minderung nicht hin und klagte nach einigen Monaten den aufgelaufenen Mietrückstand ein. Das Amtsgericht gab ihr Recht – das Berufungsgericht indes nicht.
Der Bundesgerichtshof verneinte nun ein Minderungsrecht, da die vorübergehend erhöhte Lärmbelästigung keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache darstelle. Die Mietvertragsparteien hätten nämlich bei Vertragsschluss nicht konkludent vereinbart, dass der zur Zeit des Vertragsschlusses bestehende Zustand dauerhaft unverändert bleiben würde. Auch stelle die erhöhte Lärmbelästigung durch den umgeleiteten Verkehr gegenüber den Verhältnissen bei Vertragsschluss keine hohe Belastung dar, wenn man die im Berliner Mietspiegel aufgestellte Grenze der Verkehrslärmbelastung betrachtete. Die Wohnung befinde sich in der Berliner Innenstadt. Dort müsse ein Mieter jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer rechnen.
Beraterhinweis:
Weicht die Beschaffenheit der Wohnung negativ von der bei Vertrag vereinbarten Beschaffenheit ab, kann ein Mietmangel vorliegen, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Entscheidend ist, was die Mietvertragsparteien bei Vertragsbeginn für eine Beschaffenheit vereinbart haben. Liegt die Wohnung in einem Dorf und in einer ruhigen Seitenstraß;e, kommt in Betracht, dass diese ruhige Lage als vertraglich vereinbart gelten soll, mit der Folge, dass ein Minderungsrecht bestehen kann, wenn sich daran einmal etwas ändert. Die Parteien tun dann aber gut daran, dies schriftlich zu vereinbaren, andernfalls ein Streit darüber drohen kann, welche Beschaffenheit vereinbart worden ist.
BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12

LG Frankfurt: Auch berufstätige Mieter müssen ausreichend lüften!

Wenn in einer Mietwohnung Schimmelpilz auftritt, behaupten Vermieter oft und gerne, dies liege nicht an mangelhafter Bausubstanz, sondern am falschen Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Kommt es dann in der Folge zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, muss in der Regel ein Sachverständiger gutachterlich die Ursache der Schimmelbildung klären. Und oft erweist sich tatsächlich nicht ausreichendes Lüften durch den Mieter als Schadensursache.

Das Landgericht Frankfurt musste sich nun mit der Frage befassen, wie oft einem berufstätigen Mieter zugemutet werden kann, tagsüber die Mietsache zu lüften. Das Gericht entschied: drei- bis viermaliges Stoßlüften am Tag ist nicht unzumutbar.

In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall hatte der vom Gericht beauftragte Sachverständige einen Baumangel ausgeschlossen und stattdessen nicht ausreichende Lüftung durch den Mieter als Schimmelursache ausfindig gemacht. Die Kammer sah den Mieter in der Pflicht, zumindest bis zu einer deutlichen Reduzierung der Luftfeuchtigkeit die Wohnung regelmäßig zu lüften. Es sei ihm auch als Beruftstätiger zumutbar, die Räume drei- bis viermal täglich stoßzulüften, etwa morgens vor Verlassen des Hauses ein- bis zweimal, nachmittags nach Rückkehr von der Arbeit und abschließend nochmals abends.

LG Frankfurt v. 07.02.2012 – 2-17 S 89/12

BGH: Lärmprotokoll zur Mietminderung nicht erforderlich

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in einer Entscheidung vom heutigen 29. Februar 2012 (Az.: VIII ZR 155/11) die Anforderungen an den Vortrag eines Mieters konkretisiert, der sich auf eine Mietminderung wegen Lärms beruft. Da die Minderung kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige, vortragen. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag vortrage.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb auch die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Notwendig sei lediglich eine Beschreibung, welcher Art die Beeinträchtigungen seien und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Häufigkeit diese ungefähr aufträten.

Beraterhinweis:

Der Mietern oft erteilte Hinweis, die Minderung wegen Lärmbelästigung sei nur bei Führung eines Lärmprotokoll zulässig, ist nach der heutigen Entscheidung des BGH nicht mehr haltbar. Ein genaues Lärmprotokoll muss danach eben gerade nicht geführt werden.

Der Mieter muss allerdings vortragen können, wie oft und zu welchen Tageszeiten er durch die ihn störenden Lärmereignisse in der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung eingeschränkt wird.

Im Streitfall empfiehlt es sich aber auch weiterhin, die störenden Ereignisse zeitlich möglichst genau dokumentieren und nachweisen zu können. Denn die Beweislast für einen zur Minderung berechtigenden Mangel obliegt weiterhin dem Mieter. Je genauer und konkreter sein Vortrag ist, um so höher sind auch die Anforderungen an das Bestreiten durch die Gegenseite.

OLG Braunschweig: Keine Mietminderung wegen Bauarbeiten an einer Kirche

Am 30.07.2011 habe ich über ein Urteil des LG Gießen vom 15.12.2010 berichtet, welches eine Mietminderung wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück abgelehnt hatte, wenn diese bei Abschluss des Mietvertrages absehbar waren.

Mit gleichartiger Begründung hat nun das OLG Braunschweig (Beschluss vom 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10) einem Imbissbetreiber das Recht zur Mietminderung abgesprochen, welches dieser wegen Bauarbeiten an einer benachbarten Kirche geltend gemacht hatte.

Eine Mietminderung erfordere nämlich grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Ein solcher habe hier aber nicht vorgelegen. Denn es sei kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht worden. Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse (z.B. Bauarbeiten in der Nachbarschaft) könnten nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigten.

Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränkten, seien dabei nur dann als ein zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

Dies sah das OLG Braunschweig hier als nicht gegeben an: Denn auf dem Nachbargrundstück habe sich erkennbar ältere Bausubstanz befunden, so dass grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen gewesen sei.

Zwar müsse der Mieter auch dann grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das seine Kundschaft die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen kann. Eine solch gravierende, nicht zu erwartende Beeinträchtigung war im zu entscheidenden Fall aber nicht vorgetragen worden.

Beraterhinweis:

Mietern, die sicher gehen wollen, dass sie im Falle von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern dürfen, ist angesichts der aktuellen mieterfeindlichen Rechtsprechung zu dieser Problematik zu raten, sich bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich bestätigen zu lassen, dass mit Bauarbeiten nicht zu rechnen ist und im Falle, dass später doch auf dem Nachbargrundstück solche Arbeiten durchgeführt werden, etwaige Störungen des Mietgebrauchs mit einer Mietminderung ausgeglichen werden dürfen.

LG Gießen: Keine Mietminderung, wenn zukünftige Bauarbeiten bei Vertragsschluss erkennbar

Ein für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessantes Urteil hat das LG Gießen am 15.12.2010 verkündet (Az.: 1 S 210/10):

Eine Vermieterin machte klageweise einen Mietrückstand in Höhe von 2.790,83 EUR geltend, die Mieter beriefen sich auf das Recht zur Minderung der Miete.

Um was ging es?

Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Oktober 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung im dicht bebauten Innenstadtbereich einer Universitätsstadt abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das dem unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück in einem verwahrlosten Zustand, mit einer geringfügigen, abrissreifen Restbebauung.

In den Jahren 2003 und 2004 wurde diese abgerissen.

In 2008 begannen auf dem Grundstück Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Gewerbekomplexes.

Die Bauarbeiten führten zu einer erheblichen Belästigung der Nachbarmieter durch Staub und Lärm. Es wurde rund um die Uhr gearbeitet.

Die Mieter entsannen sich des § 536 BGB und überwiesen nur noch eine geminderte Miete.

Die Vermieterin akzeptierte das nicht und zog vor Gericht: Bei Abschluss des Mietvertrages sei für die Mieter erkennbar gewesen, dass das Nachbargrundstück nicht unbebaut bleiben würde. Sie seien daher mit einer Minderung wegen der späteren Bauarbeiten ausgeschlossen gewesen.

Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz Recht:

Die von den Mietern gerügte Lärm- und Schmutzbelästigung stelle keinen Mangel dar, der eine Minderung der Miete nach sich ziehen könnte.

Ein Mangel liege nur vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweiche.Von der vertraglichen Sollbeschaffenheit sei aber durch die Bauarbeiten nicht abgewichen worden – denn bei Vertragsschluss sei für beide Vertragsparteien erkennbar gewesen, dass es auf dem Nachbargrundstück zu Bauarbeiten würde kommen können. Die Mietvertragsparteien hätten daher das Risiko des Auftretens von baubedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt, so dass die Vermieterin den Mietern nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung vertraglich schuldete.

Das Gericht sah also in der zukünftigen Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache – eine nachteilige Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache wurde deshalb nach Ansicht des Gerichtes durch die Bauarbeiten nicht begründet.

Die Mieter konnten sich auch nicht auf mangelnde Erkennbarkeit der zukünftigen Bebauung berufen: Eine Baulücke bleibe, jedenfalls im Stadtkern einer mittelgroßen Universitätsstadt, bekanntermaßen nicht über viele Jahrzehnte bestehen.

Beraterhinweis:

Nach § 536a BGB ist die Minderung für Mängel ausgeschlossen, die bei Vertragsabschluss schon bekannt sind. Ist dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder kann er erkennen, dass es in Zukunft zu umfangreichen Bauarbeiten in der Nachbarschaft kommen wird, so kann er darauf ebenfalls keine Minderung stützen. Die Rechtsprechung des LG Gießen reiht sich damit in eine Reihe gleichlautender Entscheidungen weiterer Gerichte ein.