Lebenslanger Mietvertrag verstößt nicht gegen § 575 BGB

Einem auf Lebenszeit des Mieters geschlossenen Mietvertrag kann der Vermieter nicht entgegen halten, dass dieser gegen § 575 BGB verstößt, weil kein vom Gesetz vorgeschriebener Befristungsgrund genannt wird. Dies hat nun das Landgericht Freiburg (Urteil vom 21.03.2013 – 3 S 368/12) entschieden. Denn § 575 BGB bezwecke den Schutz des Mieters vor einem Wohnungsverlust und sei deshalb auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen würden, nicht anwendbar. Zudem sei ein Berufen des Vermieters auf diese Vorschrift treuwidrig.

Das Gericht führt dazu aus:

Die Beschränkung auf bestimmte Befristungsgründe in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters und nicht demjenigen des Vermieters. Insbesondere soll hierdurch ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsvorschriften durch Abschluss von Zeitmietverträgen ausgeschlossen werden (BT-Dr 14/4553 = NZM 2000, 415 ff [450]). Die Neuregelung sollte damit lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 – unter II 3).

Vor diesem Hintergrund dürfe sich jedenfalls der Vermieter nicht auf einen Verstoß gegen § 575 BGB berufen, da diese Norm nicht ihn, sondern nur den Mieter schützen solle.

BGH: Kein Konzept – kein Studentenwohnheim

Mietverhältnisse in einem Studentenwohnheim genießen nach § 549 Abs. 3 BGB keinen sozialen Kündigungsschutz und können auich ohne berechtigtes Interesse mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.
In der Praxis herrscht aber oft Unklarheit, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim im Sinne der Vorschrift zu qualifizieren ist.
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu nun in einer Entscheidung vom 13.06.2012 Stellung bezogen (VIII ZR 92/11).

§ 549 Abs. 3 BGB verfolge das gesetzgeberische Ziel, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dies rechtfertige die Einschränkung des sozialen Mieterschutzes.

Dieses Ziel setze aber voraus, dass der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB diene auch nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen.

Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsses sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.

Ein solches Konzept war in dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt nicht zu erkennen. Die auf § 549 Abs. 3 BGB gestützte Kündigung wurde daher nicht bestätigt und die Räumungsklage abgewiesen.

Beraterhinweis:

Nicht jedes Studentenwohnheim ist auch mietrechtlich als solches zu qualifizieren. Wer als Bewohner also eine Kündigung ohne Begründigung mit einem berechtigten Interesse erhält, tut gut daran, diese anwaltlich auf ihre Berechtigung gin überprüfen zu lassen. Eine unberechtigte Kündigung muss nämlich nicht befolgt werden und kann darüber hinaus auch Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter begründen.

Pressemitteilung des BGH v. 13.06.2012