Wer bezahlt den Makler?

Das bedeutet: Der Makler, der Wohnraum vermittelt, darf nun nicht mehr beim Mieter die Hand aufhalten und ihm die Vermittlung eines Mietvertrages in Rechnung stellen, sondern wird künftig vom Vermieter bezahlt. Eine Ausnahme sieht das Gesetz nur für die Fälle vor, in denen der Makler ausschließlich vom Mieter beauftragt wird, bei dem Vermieter einen Auftrag zur Vermietung der Wohnung einzuholen.

In der Regel bietet der Makler aber eine Wohnung im Auftrag des Vermieters an, der sich um nichts kümmern möchte. Der Makler schaltet die Anzeigen in der Tageszeitung, nimmt die Anrufe entgegen, vereinbart Besichtungstermine, prüft Bonitäten und schlägt dem Vermieter dann einen in seinen Augen geeigeneten Mieter vor. Im Idealfall muss der Vermieter dann nur noch den Mietvertrag unterzeichnen ohne seinen Mieter selbst vorher überhaupt kennengelernt zu haben. Bezahlen musste den Makler nach altem Recht aber der Mieter. Das ist nun anders.

Es verwundert daher nicht, dass Vermieter und Makler gegen die Neuregelegung Sturm laufen. Erst am 27.05.2015 hat das Bundesverfassungsgericht den Antrag zweier Immobilienmakler auf Erlass einer Einstweilige Anordnung gegen das Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen abgelehnt, so dass das Gesetz in Kraft treten konnte.

Für Makler bedeutet dies, dass sie nun vom Vermieter bezahlt  werden. Der wird natürlich nach Möglichkeiten suchen, diese Kosten zu vermeiden. Versuche, das Bestellerprinzip zu umgehen, werden nicht lange auf sich warten lassen. Tritt zum Beispiel ein Wohnungssuchender an einen Makler heran und findet diese für ihn eine Wohnung, für die er vorher keinen Auftrag vom Vermieter erhalten hat, muss der Mieter den Makler bezahlen – denn er hat ihn beauftragt. Der Gedanke, dass es Vermieter und Makler geben wird, die hier mit falschen Karten spielen werden liegt auf der Hand. Schon vor Monaten konnte man in der Tagespresse von Maklern lesen, die interessierte Vermieter mit der Aussage locken wollen: „Wer will das nachweisen, dass Sie mich und nicht ich Sie angerufen habe?“

Auch über unangemessene Abstandszahlungen und Zahlungen „unter der Hand“ werden Vermieter versuchen, sich die Maklerkosten vom Mieter erstatten zu lassen. Das ist natürlich unzulässig, wird aber in vielen Fällen praktiziert werden: Wo kein Kläger, da kein Richter.

Mieter, die sich mit solchen Forderungen des Vermieters konfrontiert sehen und darauf eingehen, weil sie sonst die begehrte Wohnung nicht bekommen, können ihre Zahlung nach Abschluss des Mietvertrages nach den Rechtsgrundsätzen der ungerechtfertigten Bereichung zurückverlangen. Allerdings gilt auch hier, dass der Mieter die Zahlung zum Zwecke der Umgehung der gesetzlichen Regelungen beweisen muss. Ein Zeuge, der die Zahlung bestätigen kann, sollte also schon vorhanden sein. Stellt der Vermieter eine Quittung über den Empfang des Geldes für die Überlassung einer offensichtlich überalterten Einbauküche aus, die diesen Preis nicht wert ist, kommt eine sittenwidrige Vereinbarung in Betracht, die den Vermieter ebenfalls zur Rückzahlung verpflichtet.

Mieter, die in Unkenntnis von der neuen Gesetzeslage weiterhin die vom Makler geforderte Courtage zahlen, können diese ebenfalls nach § 812 BGB zurückverlangen, denn damit verstößt der Makler gegen geltendes Recht und die Rechnung an den Mieter wurde ohne Rechtsgrundlage beglichen.

Welche Tricks Vermieter und Makler nun konkret entwickeln werden um das neue Gesetz zu umgehen und wie die Gerichte damit umgehen werden, wird sich zeigen. Mieter sollten sich aber ihrer Rechte bewusst sein und Zahlungen, die nicht von Ihnen verlangt werden können, am besten erst gar nicht leisten.

Schadensersatzanspruch des Mieters bei verweigerter Untervermietungserlaubnis

Muss der Mieter aus beruflichen Gründen ins Ausland, wird ihm ein Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung der Mietwohnung zustehen. Denn der Wunsch des Mieters, während eines mehrjährigen berufliche Auslandsaufenthalts von entstehenden Wohnungskosten entlastet zu werden, begründet nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung an einen Dritten und verpflichtet den Vermieter gem. § 553 BGB zur Erteilung der Zustimmung, sofern nicht “ in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Verweigert der Vermieter ohne solche Gründe die Zustimmung zu der begehrten Untervermietung, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.
Wie der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH nunmehr klar gestellt hat, kann in der Verweigerung der Zustimmung zu einem berechtigten Untervermietungsbegehren des Mieters eine schuldhafte Vertragsverletzung liegen, die den Vermieter zum Ersatz des entstandenen Mietausfalls verpflichtet.

In dem der Entscheidung vom 11.06.2014 (Az::  VIII ZR 349/13) zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter die Erteilung der Untervermietungserlaubnis an einen konkret benannten Untermietinteressenten verweigert, obwohl der Mieter aus beruflichen Gründen für mehrere Jahre nach Kanada musste. Der Mieter klagte die Untervermietungserlaubnis ein und obsiegte. Im Anschluss nahm er den Vermieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete in Anspruch. Zu Recht, wie der BGH nun sagte:
Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Er hätte sich nämlich nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Beraterhinweis:

Verweigert der Vermieter die Genehmigung der Untervermietung, ohne dazu berechtigt zu sein, kann der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Das muss er aber nicht – er kann seinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung auch gerichtlich geltend machen. Gibt das Gericht dem Mieter Recht und bestätigt den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, läuft der Vermieter Gefahr, den bis dahin aufgelaufenen Mietausfallschaden ersetzen zu müssen. Vermieter sollten sich dieses Risikos bewusst sein – denn eine unberechtigte Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung kann sie teuer kommen.

Erstattungsanspruch bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verjährt in 6 Monaten

Zahlt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Geldbetrag an den Vermieter, um damit nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen abzugelten, obwohl die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam ist, dann ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert.

Dem Mieter steht also ein Anspruch aus ungerechtferigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 BGB gegen den Vermieter zu.
Dieser Anspruch unterliegt aber nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, sondern verjährt bereits nach 6 Monaten.

Dies hat nun der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschieden (Urteil v. 20.06.2012 – VIII ZR 12/12).

Der BGH entschied nämlich, dass sowohl die Schönheitsreparaturen selbst, als auch der für die Nichtdurchführung gezahlte Abgeltungsbetrag der Verbesserung der Mietsache dienten und deshalb als Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache anzusehen seien.
Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen verjähren aber gem. § 548 Abs. 2 BGB in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Beraterhinweis:

Hat der Mieter in der irrigen Annahme, dazu mietvertraglich verpflichtet zu sein, vor Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen ausgeführt oder dem Vermieter einen Abgeltungsbetrag gezahlt, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses genau 6 Monate Zeit, seine Aufwendungen rückerstattet zu verlangen und diesen Anspruch gerichtlich geltend zu machen, etwa durch einen verjährungshemmenden Mahnbescheid. Wartet er zu lange, verjährt sein Anspruch.

Betroffenen Mietern ist dringend zu raten, sich rechtzeitig – also noch während des Mietverhältnisses – anwaltlich beraten zu lassen, ob Sie überhaupt wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Aber auch nach bereits erfolgten Arbeiten oder Zahlungen kann anwaltlicher Rat noch rechtzeitig eingeholt werden, sofern die 6-monatige Verjährungsfrist für Rückforderungen beachtet wird.

Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht!

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Es gilt bekanntlich der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. Verschulden bedeutet Fahrlässigkeit – oder Vorsatz.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun entschieden, dass ein Mieter im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Streit hatte der Mieter wegen Schimmelbildung in der Wohnung die Miete gemindert. Als ein nach § 543 Abs. 2 BGB ausreichender Rückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter berief sich auf sein Minderungsrecht, hatte aber die Ursache der Schimmelbildung falsch eingeschätzt. Denn ein Sachverständigengutachten ergab, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst zurückzuführen war und kein bauseitiger Mangel vorlag. Folglich durfte der Mieter die Miete nicht mindern und der zur Kündigung führende Zahlungsverzug wurde durch sein Verschulden begründet. Damit war die Kündigung wirksam.

Beraterhinweis:

Mindert der Miete wegen eines Mangels die Miete, sollte er sich sehr sicher sein, dass der Mangel nicht von ihm selbst verursacht wurde, denn dann scheidet ein Minderungsrecht aus. Die Minderung der Miete birgt regelmäßig das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald ein ausreichender Mietrückstand vorliegt. Deshalb sollte ein solcher Rückstand immer vermieden werden, wenn der Mieter sich über die Mangelursache unsicher ist. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und, wenn die Mangelursache geklärt ist, die Minderung rückwirkend mit laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.

Schimmel in der Wohnung: Kein Auskunftsanspruch gegen Vermieter nach Klimamessung

Nimmt der Vermieter aufgrund Schimmelpilzbefalls in der Mietwohnung eine Klimamessung auf eigene Kosten vor, steht dem Mieter kein Anspruch auf Auskunft oder Herausgabe bezüglich der Ergebnisse gegen den Vermieter zu. Dies entschied nun das Amtsgericht Bad Segeberg in einem Urteil vom 07.06.2012 (Az. 17 C 21/12).

Nachdem im Herbst 2010 Schimmel in den Mieträumen aufgetreten war und die Mieter in der Folge die Miete minderten, führte der Vermieter im Februar 2011 eine Klimamessung in den Mieträumen auf eigene Kosten durch.

Die Mieter forderten sodann den Vermieter ergebnislos zur Vorlage der Ergebnisse der Klimamessung auf und machten ihren vermeintlichen Anspruch auf Auskunft und Herausgabe gerichtlich geltend.

Das Amtsgericht wies die Klage ab:

Die Parteien hätten in dem zwischen Ihnen geschlossenen Mietvertrag keine entsprechende Verpflichtung des Vermieters vereinbart. Ein solcher ergebe sich auch nicht aus §§ 133, 157, 242 BGB. Zwar sähe das geltende Recht ein einigen Fällen Auskunftansprüche des Mieters gegen den Vermieter vor, so z.B. bei einem Verstoß des Vermieters gegen § 5 WiStG oder hinsichtlich des Umsatzes bei der sog. Umsatzmiete. Auch sei der Vermieter verpflichtet, den Mieter über eine ihm bekannte Schadstoffbelastung zu unterrichten.

Der vorliegende Sachverhalt sei damit jedoch nicht vergleichbar. Diesen Fällen sei nämlich gemein, dass die Information nur von dem Vermieter erteilt werden könne und der Mieter ohne die Informationserteilung seine Rechte nicht durchsetzen könne. Hier könnten die Mieter indes selbst eine Klimamessung vornehmen oder ein selbständiges Beweisverfahren betreiben.

Dass dies für die Mieter mit Kosten verbunden sei, auf denen sie im Falle eines für sie negativen Ausgangs sitzenblieben, stelle ein allgemeines Lebensrisiko dar, das keinen Auskunfts- oder Herausgabeanspruch gegen den Vermieter begründen könne.
Ein solcher Anspruch lasse sich auch nicht aus § 666 BGB herleiten, da diese Norm für den Mietvertrag nicht gelte und auch nicht analog anzuwenden sei.

Praxishinweis:

Dem Mieter steht gegen den Vermieter ein Anspruch auf Beseitigung von Mängeln zu, die während der Mietzeit auftreten und in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Er kann von ihm aber nicht Auskunft über das Ergebnis eines vom Vermieter eingeholten Gutachtens verlangen, wenn er die Möglichkeit hat, selbst ein Gutachten zu veranlassen. Fällt das Gutachten für den Vermieter positiv aus, wird er aber in der Regel ein Interesse daran haben, dem Mieter das Gutachten vorzulegen, um diesem den Wind aus den Segeln zu nehmen und einen etwaigen Rechtsstreit zu vermeiden. Einen Rechtsanspruch darauf hat der Mieter aber nicht.

Teure Ruhestörung

Wer als Mieter soviel Lärm verursacht, dass sich seine Mitmieter zur Minderung der Miete veranlasst sehen, muss nicht nur damit rechnen, dass ihn der Vermieter abmahnt und – wenn keine Besserung eintritt – den Mietvertrag kündigt, sondern kann auch vom Vermieter zur Kasse gebeten werden: Das Amtsgericht Bremen verurteilte am 09.03.2011 (Az.: 17 C 105/10) einen lärmenden Mieter zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.098 EUR, weil dem Vermieter durch die berechtigten Mietminderungen seiner anderen Mieter Gewinn in dieser Höhe entgangen war.

In dem Verfahren hatten die mindernden Mieter als Zeugen davon berichtet, aus der Wohnung des Beklagten immer wieder laute Musik, aber auch Klopfen an den Wänden und Heizungsrohren, sowie Lärm in Form von Geräuschen, als ob Möbel verrückt oder umgeschmissen werden und lautes Reden und Schreien nachts und in den Abendstunden wahrgenommen zu haben. Zwar fanden diese Belästigungen nicht täglich statt, aber sie traten unregelmäßige auf und die Nachbarn mussten jederzeit damit rechnen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts wirkten sich diese Belästigungen auf den Wohnwert für die weiteren Mieter täglich aus, da sie in der ständigen Erwartung lebten, wieder gestört zu werden.

Das Gericht vertrat die Auffassung, es sei nur recht und billig, dass der störende Mieter den beim Vermieter entstehenden Mietzinsausfall ersetzt. Denn sein Verhalten stelle ein schadensersatzbegründendes, pflichtwidriges Mieterverhalten gegenüber dem Vermieter dar.

Der Anspruch auf Schadensersatz unterliege auch nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB, sondern verjähre erst nach 3 Jahren.

Praxishinweis:

Die Entscheidung des AG Bremen darf nicht auf die Minderung anderer Mieter wegen Lärmes verengt werden. Wer sich als Mieter schuldhaft pflichtwidrig verhält und die Ursache dafür setzt, dass andere Mieter die Miete mindern, muss damit rechnen, auf finanziellen Ersatz des Mietausfalls herangezogen zu werden. Wer also z.B. einen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung verursacht, weil die Badewanne überläuft, ist grundsätzlich ebenfalls schadensersatzpflichtig für die notwendigen Instandsetzungskosten und den Mietausfall, den der Vermieter erleidet, weil die betroffenen Mieter die Mietzahlung kürzen. Das Minderungsrecht besteht nämlich unabhängig vom Verschulden des Vermieters.

LG Wuppertal: Kein Anspruch auf Satellitenfernsehen, wenn Sender über Internet empfangbar

Häufig streiten sich Vermieter und Mieter um die Frage, ob der Mieter eine Parabolantenne zum Empfang von Satellitenfernsehen an der Hauswand oder auf dem Dach anbringen darf. Die Rechtsprechung ist dazu mittlerweile recht einheitlich:

Verfügt die Wohnung über einen digitalen Breitbandkabelanschluss, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Genehmigung der festen Anbringung der Satellitenantenne (Urteil vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/04).

Zudem hat der BGH bereits am 02.03.2005 entschieden (Az. VIII ZR 118/04), dass ausländische Mieter vom Vermieter keine Zustimmung zur Montage einer Parabolantenne verlangen können, wenn sie die Möglichkeit haben, ein (gebührenpflichtiges) Vollprogramm über einen vorhandenen Kabelanschluss mittels eines Decoders zu empfangen.

Das Landgericht Wuppertal (Urteil vom 26.01.2012 – 9 S 28/11) hat dieser Rechtsprechung nun eine weitere Facette hinzugefügt:

In dem zu entscheidenden Rechtsstreit verwies der griechische Mieter darauf, dass er über den Breitbandkabelanschluss des Hauses nur den griechischen Sender ERT empfangen könne, der kein Vollprogramm biete, sondern nur Zusammenfassungen anderer nationaler und staatlicher Sender. Der Vermieter behauptete hingegen unbestritten, der Mieter könne andere griechische Vollprogramme kostenpflichtig als Livestream über das Internet sehen.

Die 9. Zivilkammer des LG Wuppertal gab dem Vermieter Recht: Ohne Hinzutreten besonderer Umstände sei der Empfang von Heimat-Sendern über das Internet stets zumutbar und damit ein sachlicher Grund für den Vermieter erkennbar, die begehrte Zustimmung zur Anbringung einer Satellitenschüssel zu verweigern. Das gelte auch für nicht-internetaffine Rentner, denn auch über das Internet könnten Fernsehgeräte unmittelbar angeschlossen werden.

Beraterhinweis:

Mieter sollten vor der eigenmächtigen Installation einer Parabolantenne die Genehmigung des Vermieters einholen, wenn sie nicht riskieren wollen, auf Beseitigung in Anspruch genommen werden. Können die begehrten oder vergleichbare ausländischen Sender auch über einen DSL-Anschluss als Livestream im Internet empfangen werden, wird der Vermieter sich auf die Entscheidung des LG Wuppertal berufen können und die Genehmigung ablehnen dürfen, wenn nicht schon im Vorfeld bei Abschluss des Mietvertrages etwas anderes  vereinbart worden ist.