LG München I zur Zahlung der Miete nach Vermieterwechsel

„Es ist nicht Aufgabe der Mieter, nach einem Vermieterwechsel den richtigen Zahlungsempfänger zu ermitteln.“

Das entschied nun das LG München I (Beschluss vom 08.05.2012 – 14 S 2114/12) und wies die Räumungsklage eines Vermieters ab, die dieser eingereicht hatte, nachdem ihn Mietzahlungen nicht erreicht hatten, weil der Mieter an den ehemaligen Vermieter weitergezahlt hatte. Das Gericht entschied, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Fortführung der bisherigen Zahlungen nicht entstehen könne.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist richtig. Mit Eigentumserwerb tritt der Erwerber einer Mietsache auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis ein. Ansprüche auf Mietzahlung stehen fortan ihm zu. Allerdings muss dem Mieter der Vermieterwechsel auch angezeigt und ihm mitgeteilt werden, an wen er künftig zu zahlen hat. Der Mieter muss dies nicht selbst herausfinden. Fehlen dem Mieter diese Informationen, kann ihm die schuldlose Nichtzahlung der Miete an den neuen Vermieter nicht vorgeworfen werden oder gar ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses zugunsten des neuen Vermieters begründen.

Leihe oder Miete?

Juristisches Wissen für den Alltag:

„Anders als der Vermieter (§ 535 Abs. 1 BGB) ist der Verleiher nicht zur Gebrauchsgewährung oder Gebrauchsüberlassung, also einem aktiven Tun, sondern nur zur „Gestattung“ des Gebrauchs verpflichtet (Staudinger/Reuter, BGB [2005], § 598 Rn. 13; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 598 Rn. 20; Erman/Graf von Westphalen, BGB, 13. Aufl., § 598 Rn. 3; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 598 Rn. 6). Die Verschaffung des Besitzes an der Sache ist kein konstitutives Element des Leihvertrags; die Annahme eines Leihvertrags setzt lediglich voraus, dass dem Entleiher die Nutzung der Sache gestattet wird (BGH, Urteil vom 28. Juli 2004 – XII ZR 153/03, NJW-RR 2004, 1566; Erman/Graf von Westphalen aaO; Palandt/Weidenkaff aaO Rn. 5).“

BGH, Beschluss vom 24.05.2012 – III ZR 306/11

BGH: Zu den Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters

Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich beeinträchtigt, ist die Miete gem. § 536 BGB gemindert.
Die Mietminderung setzt nicht voraus, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vorträgt und die Mängelursachen konkret darlegt.

Von dem Mieter kann nicht verlangt werden, dass er einen bestimmten Minderungsbetrag darlegt oder über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.

Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 25.10.2011 (Az.: VIII ZR 125/11) festgestellt.

Danach reichte der Vortrag des Mieters in dem zu entscheidenden Rechtsstreit aus, dass „der Heizkörper nicht funktioniert.“ Er musste nicht die Art der Fehlfunktion oder gar die erzielten Temperaturen näher darlegen.

Der Mieter hatte außerdem ein Zuleitungsrohr zum WC als „durchgerostet und undicht“ beschrieben, was nach Auffassung des VIII. Zivilsenats ausreichend für eine Begründung der Mietminderung war. Konkrete Angaben über den Umfang der Roststelle und darüber, was mit der behaupteten Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs gemeint sei, musste der Mieter nicht erbringen.

Der Mieter hatte zudem vorgetragen, aus einer alten, defekten Toilette im Keller mache sich durchdringender Fäkalgeruch im Haus breit.

Nach Ansicht des BGH war auch dieser Vortrag zur Begründung einer Mietminderung ausreichend. Der Mieter musste nicht die Dauer der Gerüche im Einzelnen schildern und darlegen, ob von der Geruchsentwicklung auch die von ihm genutzte Wohnung betroffen war. Durch den beschriebenen und mit Lichtbildern belegten Zustand der Toilette im Keller habe er den in den hiervon ausgehenden Geruchsbeeinträchtigungen liegenden Sachmangel hinreichend dargelegt.

Beraterhinweis:

Die Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters dürfen nicht überspannt werden. Es reicht aus, wenn der Mieter die Mängel und die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit darlegt – und unter Beweis stellt, wenn der Vermieter sie bestreitet. Ausssagen über den Umfang eines Mangels oder gar seine Ursachen, die dem Mieter oft gar nicht bekannt sind, braucht er indes nicht zu treffen.

OLG Düsseldorf: Keine Gebrauchsüberlassung? Keine Miete!

Kann der Mieter die Mietsache nicht nutzen, weil ihm der Vermieter die Schlüssel nicht aushändigt, ist er auch nicht zur Zahlung von Miete verpflichtet.

Dies hat das OLG Düsseldorf (Urteil vom 23. Dezember 2010 – I-10 U 60/10) klargestellt. 

Dem Vermieter steht ein vertraglicher Anspruch auf Mietzahlung gem. § 535 Abs. 2 BGB nur zu, wenn er zuvor dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat – der Vermieter ist also vorleistungspflichtig.

Händigt der Vermieter dem Mieter aber die Schlüssel nicht aus, fehlt es der notwendigen Gebrauchsüberlassung.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte der auf Mietzahlung in Anspruch genommene Mieter eingewandt, die Mietsache sei ihm nicht überlassen worden. Er habe auch keine Schlüssel erhalten. 

Der Vermieter war für die Gebrauchsüberlassung darlegungs- und beweispflichtig. Er konnte die Schlüsselübergaber aber weder schlüssig darlegen, noch beweisen, so dass die auf Zahlung der Miete gerichtete Klage keinen Erfolg hatte.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist korrekt. Der Vermieter muss, wenn er die Zahlung von Miete verlangt, darlegen, dass er dem Mieter die Mietsache überhaupt überlassen hat. Denn das ist Voraussetzung für die Mietzahlungspflicht. 

Zu diesem Ergebnis kommt man übrigens auch, wenn man sich das Recht zur Mietminderung anschaut:

Wird nämlich die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch nicht unerhebliche Mängel eingeschränkt, ist die Miete gem. § 536 BGB automatisch in angemessener Höhe gemindert.

Ist aber der Gebrauch der Mietsache überhaupt nicht möglich, weil keine Schlüssel übergeben wurden, ist die Miete folgerichtig in 100%iger Höhe gemindert – wird also gar nicht geschuldet.