Maklerangaben zur Wohnfläche

Darauf berief sich also im vorliegenden Streitfall der Mieter und bezog sich auf die in einem Inserat genannte abweichende größere Wohnfläche, die ihm auch auf Nachfrage telefonisch von der Maklerin bestätigt worden sei. Der Mietvertrag selbst enthielt indes keine Angaben zur Wohnfläche. Gleichwohl war der Mieter der Meinung, diese sei aufgrund der Angaben im Inserat und der Bestätigung durch die Maklerin konkludent, also stillschweigend vereinbart worden.

Das sah nun aber auch das LG München I in zweiter Instanz (LG München I, Urteil vom 21.01.2016 – 31 S 23070/14) anders:

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé stelle lediglich eine bloße Beschreibung der Mietsache dar und führe nicht zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung.

Auch etwaige Angaben der Maklerin müsse sich die Vermieterin nicht automatisch gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Denn diese sei nur als Erfüllungsgehilfin der Vermieterin anzusehen, wenn sie als deren Hilfsperson bei der Efüllung mietvertraglicher Pflichten auftrete.

Die Maklerin habe mit ihrer Vermittlungstätigkeit aber eine eigene Leistungspflicht gegenüber ihrem Auftraggeber erfüllt und es sei nicht ersichtlich, dass sie im Pflichtenkreis der Vermieterin tätig geworden sei.

Auch reiche eine telefonische Angabe nicht aus, um die Wohnfläche zum konkludenten Bestandteil des Mietvertrages zu machen. Zwar könne laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof das konkludente Zustandekommen einer Wohnflächenvereinbarung angenommen werden, wenn dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt worden seien. Dann spreche eine Annahme dafür, dass die Parteien die Frage der Wohnfläche als stillschweigend geklärt ansehen durften, wenn im Mietvertrag selbst dazu Angaben fehlten. Eine bloße telefonische Mitteilung der Maklerin lasse aber nicht den Schluss zu, dassdas Thema Wohnfläche für beide Parteien geklärt war. Der Mieter habe vielmehr eine Aufnahme der Daten in den Mietvertrag oder vorherige schriftliche Erläuterungen bestehen müssen. Da dies nicht geschehen sei, sei hier jedenfalls nicht von einer stillschweigenden rechtlich bindenden Vereinbarung über die Wohnfläche auszugehen.

Der Mietvertrag war somit nicht anfechtbar und die Miete auch nicht wegen abweichender Wohnfläche gemindert.

Hinweis:

Eine Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche setzt eine vertragliche Vereinbarung über die vom Vermieter geschuldete Wohnfläche voraus. Eine solche Vereinbarung kann zwar auch mündlich getroffen werden, dann stellt sich aber regelmäßig die Beweisproblematik und die Frage, ob sich der Vermieter rechtlich binden wollte. Mieter sollten also stets auf eine entsprechende schriftliche Fixierung der besprochenen Fläche bestehen, wobei auch eine ca.-Angabe ausreichend ist. Vermieter sollten darauf achten, dass entweder die im Vertrag genannte Fläche zutrifft, oder auf entsprechende Formulierungen achten, die eine spätere Mietminderung bei abweichender Fläche ausschließen.

Keine Mietminderung wegen Madonna

Ein katholischer Vermieter stellte im Treppenhaus des Mietshauses eine Madonnenfigur auf. Der evangelische Mieter gab sich darob „geschockt“ und minderte die Miete. Der Vermieter klagte den Mietrückstand ein. Er gewann. Das Amtsgericht Münster entschied, dass die Überempfindlichkeit des Mieters kein Minderungsrecht begründe. Die Madonna im Treppenhaus sei nicht geeignet, die Gebrauchtstauglichkeit der Mietsache einzuschränken.

Man sieht: Religion und gesunder Menschenverstand kommen sich auch bei uns oft in die Quere.

(Fundstelle)

Vermieter mauert Fenster zu: Das muss der Mieter nicht dulden!

Das Amtsgericht Tiergarten (Urteil vom 17.07.2012, Az.: 606 C 598/11) hat eine Vermieterin dazu verurteilt, zugemauerte Fenster wieder nutzbar zu machen – obwohl auf dem an die Fenster angrenzenden Grundstück mittlerweile ein neues Haus gebaut worden war. 

Die Vermieterin hatte auf dem Nachbargrundstück einen Neubau errichtet, der unmittelbar an die Seitenwand des Mietshauses anschloss und Küchen- und Badfenster verschloss. Diese wurden also zugemauert. Die Mieterin war damit nicht einverstanden und klage auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes: Die Fenster sollten wieder nutzbar gemacht werden.

Das Gericht gab der Klage statt und verurteilte die Vermieterin dazu, die Fenster wieder nutzbar zu machen und einen Mindestabstand von 3 Metern bis zur Außenwand des Nachbargebäudes herzustellen. Es sei der Vermieterin auch nicht unmöglich und nicht unzumutbar, den Ursprungszustand wieder herzustellen, selbst wenn sie nun nicht mehr Eigentümerin des Nachbargrundstückes sei. Ein Fall objektiver Unmöglichkeit liege nur vor, wenn die geschuldete Handlung für niemanden möglich sei. Das sei hier aber nicht der Fall, denn die Mauern könnten wieder eingerissen werden.

Auch auf die Unzumutbarkeit der geforderten Maßnahme könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen, denn sie habe den vertragswidrigen Zustand selbst zu verantworten.

Wie die Vermieterin das Urteil nun befolgt, ist ihr Problem. Theoretisch kann die Mieterin den Abriss des Nachbargebäudes verlangen, wenn dies erforderlich ist, um den Ursprungszustand wiederherzustellen. Es ist aber anzunehmen, dass sich die Parteien außergerichtlich auf eine andere Lösung verständigen werden und sich die Mieterin ihren gerichtlich titulierten Anspruch finanziell abgelten lassen wird.

Mietminderung bei abweichender Wohn- oder Nutzfläche?

Der für Wohnungsmietsachen zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer am 24.3.2004 verkündeten Entscheidung (VIII ZR 295/03) höchstrichterlich mit der Frage auseinander gesetzt, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist, wenn die Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche nachteilig abweicht.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten im Jahre 2001 eine Wohnung gemietet, deren Wohnfläche im Mietvertrag mit 126,45 qm vereinbart war. Nachdem im Dezember 2002 eine Nachmessung ergab, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 106 qm betrug, minderten die Beklagten in der Folgezeit die Miete. Die Vermieter erhoben daraufhin Zahlungsklage, der das Amtsgericht stattgab. Die für die Mieter erfolgreiche Berufungsentscheidung des Landgerichts Osnabrück war Gegenstand der Revision beim BGH.

In Literatur und Rechtsprechung herrschte bislang weitestgehend Konsens darüber, dass ein Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB vorliegen kann, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht (vgl. OLG Dresden, MDR 1998, 643; OLG Karlsruhe, NZM 2002, 218; KG, GE 2002, 257; OLG Frankfurt, GE 2003, 284; Weidenkaff in Palandt, BGB, 63. Aufl., § 536 Rz. 22; Eisenschmidt in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 536 Rz. 44). Als erhebliche Abweichung wird es angesehen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% hinter der vereinbarten Fläche zurückbleibt (OLG Karlsruhe, aaO; KG, GE 2002, 257).

Der BGH hat diese herrschende Meinung bestätigt und ausdrücklich beschieden, dass die vertraglich vereinbarte Fläche Teil der Sollbeschaffenheit der Mietsache ist. Möglich sei allerdings, dass die Parteien gerade deshalb eine vertragliche Vereinbarung über die Wohnfläche treffen, um die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von der tatsächlichen Größe verbindlich festzulegen. Entsprechendes wurde hier von Vermieterseite aber nicht vorgetragen.

Umstritten und bis dahin nicht höchstrichterlich entschieden war die Frage, ob der Mieter darlegungspflichtig dafür ist, dass eine erhebliche Abweichung der Fläche die Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindert (pro: OLG Dresden, aaO; LG Berlin, NZM 1999, 412; contra: OLG Karlsruhe, aaO; OLG Frankfurt, aaO; LG Köln ZMR 2003, 429; Kraemer, WuM 2000, 515, 522; Eisenschmidt in Schmidt-Futterer, aaO mwN). Eine solche Minderung der Gebrauchstauglichkeit ist gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB Voraussetzung für das Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden Fehlers und daher grundsätzlich von demjenigen, der das Minderungsrecht geltend macht, vorzutragen.

Der Senat hat sich der Meinung angeschlossen, die den Mieter im Falle einer erheblichen Abweichung nicht für verpflichtet ansieht, die geminderte Gebrauchstauglichkeit darzulegen. In diesem Fall spricht nämlich, nach Meinung des Senats, bereits eine tatsächliche Vermutung für eine geminderte Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss. Zwar sei für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung der Wohnung gewonnene Eindruck über Zuschnitt und Größe maßgeblich. Die vereinbarte Fläche sei aber ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung. Dies ergibt sich nach zutreffender Aufassung des Senats schon daraus, dass bereits die in Annoncen angegebene Wohnfläche regelmäßig ein Kriterium für Wohnungssuchende darstelle, angebotene Wohnungen und Mieten zu vergleichen. Bedeutung komme der Fläche regelmäßig auch bei der Berechnung einer Mieterhöhung und der Abrechnung und Erhöhung von Betriebskosten zu, so dass dem Mieter bei fehlerhaft angegebener Fläche ein wirtschaftlicher Schaden entstehen könne. Auch setze die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch voraus, dass die Wohnung mit der vertraglich angegeben Größe nutzbar ist.

Der BGH hat diese Rechtsprechung in der Folge auch auf Gewerbemietverhältnisse ausgedehnt (Urteil vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01).

Beraterhinweis:

Weicht die tatsächliche Größe um mehr als 10% von der vereinbarten Größe ab, so ist also, nach nunmehr höchstrichterlicher Rechtsprechung, die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne dass der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung durch die Flächenabweichung nachweisen muss. Allerdings sollte der Mieter, bevor er die Mieter mindert und gegebenenfalls auf § 812 BGB gestützte Rückforderungsansprüche wegen zuviel gezahlter Miete geltend macht, unbedingt einen Fachmann (z.B. Architekten) mit der Ermittlung und Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche beauftragen. Sodann sollte er den Rat eines im Mietrecht bewanderten Rechtsanwaltes suchen. Dieser wird dann auf der Grundlage der so festgestellten Wohnfläche im Einzelfall prüfen, welche Rechte dem betroffenen Mieter zustehen und welche Möglichkeiten ihrer Geltendmachung und Durchsetzung bestehen.

Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht!

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Es gilt bekanntlich der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. Verschulden bedeutet Fahrlässigkeit – oder Vorsatz.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun entschieden, dass ein Mieter im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Streit hatte der Mieter wegen Schimmelbildung in der Wohnung die Miete gemindert. Als ein nach § 543 Abs. 2 BGB ausreichender Rückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter berief sich auf sein Minderungsrecht, hatte aber die Ursache der Schimmelbildung falsch eingeschätzt. Denn ein Sachverständigengutachten ergab, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst zurückzuführen war und kein bauseitiger Mangel vorlag. Folglich durfte der Mieter die Miete nicht mindern und der zur Kündigung führende Zahlungsverzug wurde durch sein Verschulden begründet. Damit war die Kündigung wirksam.

Beraterhinweis:

Mindert der Miete wegen eines Mangels die Miete, sollte er sich sehr sicher sein, dass der Mangel nicht von ihm selbst verursacht wurde, denn dann scheidet ein Minderungsrecht aus. Die Minderung der Miete birgt regelmäßig das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald ein ausreichender Mietrückstand vorliegt. Deshalb sollte ein solcher Rückstand immer vermieden werden, wenn der Mieter sich über die Mangelursache unsicher ist. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und, wenn die Mangelursache geklärt ist, die Minderung rückwirkend mit laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.

Schimmel in der Wohnung: Kein Auskunftsanspruch gegen Vermieter nach Klimamessung

Nimmt der Vermieter aufgrund Schimmelpilzbefalls in der Mietwohnung eine Klimamessung auf eigene Kosten vor, steht dem Mieter kein Anspruch auf Auskunft oder Herausgabe bezüglich der Ergebnisse gegen den Vermieter zu. Dies entschied nun das Amtsgericht Bad Segeberg in einem Urteil vom 07.06.2012 (Az. 17 C 21/12).

Nachdem im Herbst 2010 Schimmel in den Mieträumen aufgetreten war und die Mieter in der Folge die Miete minderten, führte der Vermieter im Februar 2011 eine Klimamessung in den Mieträumen auf eigene Kosten durch.

Die Mieter forderten sodann den Vermieter ergebnislos zur Vorlage der Ergebnisse der Klimamessung auf und machten ihren vermeintlichen Anspruch auf Auskunft und Herausgabe gerichtlich geltend.

Das Amtsgericht wies die Klage ab:

Die Parteien hätten in dem zwischen Ihnen geschlossenen Mietvertrag keine entsprechende Verpflichtung des Vermieters vereinbart. Ein solcher ergebe sich auch nicht aus §§ 133, 157, 242 BGB. Zwar sähe das geltende Recht ein einigen Fällen Auskunftansprüche des Mieters gegen den Vermieter vor, so z.B. bei einem Verstoß des Vermieters gegen § 5 WiStG oder hinsichtlich des Umsatzes bei der sog. Umsatzmiete. Auch sei der Vermieter verpflichtet, den Mieter über eine ihm bekannte Schadstoffbelastung zu unterrichten.

Der vorliegende Sachverhalt sei damit jedoch nicht vergleichbar. Diesen Fällen sei nämlich gemein, dass die Information nur von dem Vermieter erteilt werden könne und der Mieter ohne die Informationserteilung seine Rechte nicht durchsetzen könne. Hier könnten die Mieter indes selbst eine Klimamessung vornehmen oder ein selbständiges Beweisverfahren betreiben.

Dass dies für die Mieter mit Kosten verbunden sei, auf denen sie im Falle eines für sie negativen Ausgangs sitzenblieben, stelle ein allgemeines Lebensrisiko dar, das keinen Auskunfts- oder Herausgabeanspruch gegen den Vermieter begründen könne.
Ein solcher Anspruch lasse sich auch nicht aus § 666 BGB herleiten, da diese Norm für den Mietvertrag nicht gelte und auch nicht analog anzuwenden sei.

Praxishinweis:

Dem Mieter steht gegen den Vermieter ein Anspruch auf Beseitigung von Mängeln zu, die während der Mietzeit auftreten und in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Er kann von ihm aber nicht Auskunft über das Ergebnis eines vom Vermieter eingeholten Gutachtens verlangen, wenn er die Möglichkeit hat, selbst ein Gutachten zu veranlassen. Fällt das Gutachten für den Vermieter positiv aus, wird er aber in der Regel ein Interesse daran haben, dem Mieter das Gutachten vorzulegen, um diesem den Wind aus den Segeln zu nehmen und einen etwaigen Rechtsstreit zu vermeiden. Einen Rechtsanspruch darauf hat der Mieter aber nicht.

BGH: Zu den Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters

Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich beeinträchtigt, ist die Miete gem. § 536 BGB gemindert.
Die Mietminderung setzt nicht voraus, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vorträgt und die Mängelursachen konkret darlegt.

Von dem Mieter kann nicht verlangt werden, dass er einen bestimmten Minderungsbetrag darlegt oder über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.

Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 25.10.2011 (Az.: VIII ZR 125/11) festgestellt.

Danach reichte der Vortrag des Mieters in dem zu entscheidenden Rechtsstreit aus, dass „der Heizkörper nicht funktioniert.“ Er musste nicht die Art der Fehlfunktion oder gar die erzielten Temperaturen näher darlegen.

Der Mieter hatte außerdem ein Zuleitungsrohr zum WC als „durchgerostet und undicht“ beschrieben, was nach Auffassung des VIII. Zivilsenats ausreichend für eine Begründung der Mietminderung war. Konkrete Angaben über den Umfang der Roststelle und darüber, was mit der behaupteten Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs gemeint sei, musste der Mieter nicht erbringen.

Der Mieter hatte zudem vorgetragen, aus einer alten, defekten Toilette im Keller mache sich durchdringender Fäkalgeruch im Haus breit.

Nach Ansicht des BGH war auch dieser Vortrag zur Begründung einer Mietminderung ausreichend. Der Mieter musste nicht die Dauer der Gerüche im Einzelnen schildern und darlegen, ob von der Geruchsentwicklung auch die von ihm genutzte Wohnung betroffen war. Durch den beschriebenen und mit Lichtbildern belegten Zustand der Toilette im Keller habe er den in den hiervon ausgehenden Geruchsbeeinträchtigungen liegenden Sachmangel hinreichend dargelegt.

Beraterhinweis:

Die Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters dürfen nicht überspannt werden. Es reicht aus, wenn der Mieter die Mängel und die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit darlegt – und unter Beweis stellt, wenn der Vermieter sie bestreitet. Ausssagen über den Umfang eines Mangels oder gar seine Ursachen, die dem Mieter oft gar nicht bekannt sind, braucht er indes nicht zu treffen.