Teure Ruhestörung

Wer als Mieter soviel Lärm verursacht, dass sich seine Mitmieter zur Minderung der Miete veranlasst sehen, muss nicht nur damit rechnen, dass ihn der Vermieter abmahnt und – wenn keine Besserung eintritt – den Mietvertrag kündigt, sondern kann auch vom Vermieter zur Kasse gebeten werden: Das Amtsgericht Bremen verurteilte am 09.03.2011 (Az.: 17 C 105/10) einen lärmenden Mieter zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.098 EUR, weil dem Vermieter durch die berechtigten Mietminderungen seiner anderen Mieter Gewinn in dieser Höhe entgangen war.

In dem Verfahren hatten die mindernden Mieter als Zeugen davon berichtet, aus der Wohnung des Beklagten immer wieder laute Musik, aber auch Klopfen an den Wänden und Heizungsrohren, sowie Lärm in Form von Geräuschen, als ob Möbel verrückt oder umgeschmissen werden und lautes Reden und Schreien nachts und in den Abendstunden wahrgenommen zu haben. Zwar fanden diese Belästigungen nicht täglich statt, aber sie traten unregelmäßige auf und die Nachbarn mussten jederzeit damit rechnen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts wirkten sich diese Belästigungen auf den Wohnwert für die weiteren Mieter täglich aus, da sie in der ständigen Erwartung lebten, wieder gestört zu werden.

Das Gericht vertrat die Auffassung, es sei nur recht und billig, dass der störende Mieter den beim Vermieter entstehenden Mietzinsausfall ersetzt. Denn sein Verhalten stelle ein schadensersatzbegründendes, pflichtwidriges Mieterverhalten gegenüber dem Vermieter dar.

Der Anspruch auf Schadensersatz unterliege auch nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB, sondern verjähre erst nach 3 Jahren.

Praxishinweis:

Die Entscheidung des AG Bremen darf nicht auf die Minderung anderer Mieter wegen Lärmes verengt werden. Wer sich als Mieter schuldhaft pflichtwidrig verhält und die Ursache dafür setzt, dass andere Mieter die Miete mindern, muss damit rechnen, auf finanziellen Ersatz des Mietausfalls herangezogen zu werden. Wer also z.B. einen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung verursacht, weil die Badewanne überläuft, ist grundsätzlich ebenfalls schadensersatzpflichtig für die notwendigen Instandsetzungskosten und den Mietausfall, den der Vermieter erleidet, weil die betroffenen Mieter die Mietzahlung kürzen. Das Minderungsrecht besteht nämlich unabhängig vom Verschulden des Vermieters.

BGH: Lärmprotokoll zur Mietminderung nicht erforderlich

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in einer Entscheidung vom heutigen 29. Februar 2012 (Az.: VIII ZR 155/11) die Anforderungen an den Vortrag eines Mieters konkretisiert, der sich auf eine Mietminderung wegen Lärms beruft. Da die Minderung kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige, vortragen. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag vortrage.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb auch die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Notwendig sei lediglich eine Beschreibung, welcher Art die Beeinträchtigungen seien und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Häufigkeit diese ungefähr aufträten.

Beraterhinweis:

Der Mietern oft erteilte Hinweis, die Minderung wegen Lärmbelästigung sei nur bei Führung eines Lärmprotokoll zulässig, ist nach der heutigen Entscheidung des BGH nicht mehr haltbar. Ein genaues Lärmprotokoll muss danach eben gerade nicht geführt werden.

Der Mieter muss allerdings vortragen können, wie oft und zu welchen Tageszeiten er durch die ihn störenden Lärmereignisse in der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung eingeschränkt wird.

Im Streitfall empfiehlt es sich aber auch weiterhin, die störenden Ereignisse zeitlich möglichst genau dokumentieren und nachweisen zu können. Denn die Beweislast für einen zur Minderung berechtigenden Mangel obliegt weiterhin dem Mieter. Je genauer und konkreter sein Vortrag ist, um so höher sind auch die Anforderungen an das Bestreiten durch die Gegenseite.