Zeitmietvertrag: Unwirksame Befristung kann als Kündigungsverzicht ausgelegt werden

Die Parteien des Rechtsstreits waren Vermieter und Mieter eines “Zeitmietvertrags”, der für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 gelten sollte. Ein Befristungsgrund war im Vertrag nicht angegeben und wurde den Mietern bei Vertragsschluss auch nicht schriftlich mitgeteilt.

Die Kläger sind durch Eigentumserwerb in das mit dem Voreigentümer geschlossene Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten.

Sie kündigten das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 31.10.2010 und beriefen sich auf Eigenbedarf. Die Befristung des Mietvertrages sei aufgrund der fehlenden Angabe eines Befristungsgrundes unwirksam, so dass der Vertrag mit ordentlicher Kündigungsfrist gekündigt werden könne.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH (Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/12) sah das anders:

Zwar sei die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam, da der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss keinen Befristungsgrund schriftlich mitgeteilt habe.

Dadurch sei aber eine planwidrige Vertragslücke entstanden, denn der Wille der Parteien bei Vertragsschluss habe schließlich darin bestanden, dass das Mietverhältnis jedenfalls für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 Bestand haben sollte. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung sei der Vertrag dahingehend auszulegen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Dann hätten die Parteien ihr Ziel aber durch Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsverzichts erreichen können. Ein solcher ist nämlich einer individualvertraglichen Regelung ohne zeitliche Begrenzung zugänglich. Die unwirksame Befristung des Mietvertrages sei also als wirksamer Kündigungsverzicht zu werten.

Beraterhinweis:

Da der Erwerber der Mietsache mit allen Rechten und Pflichten als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis eingetreten ist, war er an den durch Auslegung ermittelten beiderseitigen Kündigungsverzicht gebunden. Er konnte das Mietverhältnis also nicht vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die vorstehende Entscheidung zeigt, dass der Erwerb von vermietetem Wohn-/Grundeigentum mit dem Ziel der Eigennutzung für den Käufer erhebliches Risiken birgt. Enthält der Mietvertrag eine zeitliche Befristung, sollte nicht auf deren Unwirksamkeit spekuliert werden, wenn mit dem BGH die Auslegung als Kündigungsverzicht möglich ist.

Enthält der Vertrag keine zeitliche Befristung und keinen Kündigungsverzicht, geht der Erwerber gleichwohl das Risiko ein, dass die Mieter das Kündigungsrecht bestreiten und erst nach einem mehrjährigen Räumungsrechtsstreit durch die Instanzen die Mietsache verlassen.

BGH: Formularmäßiger Kündigungsverzicht nur für 4 Jahre ab Vertragsschluss zulässig

Die Mietrechtsreform im Jahr 2001 brachte es mit sich, dass befristete Mietverträge seit dem nur unter Angabe eines anerkannten Befristungsgrundes abgeschlossen werden können. § 575 BGB nennt dazu ausdrücklich die Befristungsgründe des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung.

Vermieter, die die strengen Voraussetzungen des Gesetzes an einen Zeitmietvertrag umgehend wollten, gingen in der Folge dazu über, sich von ihren Mietern den Verzicht auf ihr Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben zu lassen.

Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen auch in einem Formularvertrag für zulässig erachtet, wenn der Kündigungsausschluss beidseitig, also auch von Vermieterseite, erklärt wurde und die Dauer von 4 Jahren nicht überschreitet.

Diese Anforderungen an einen wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH jetzt (Urt. v. 08.12.2010 – VIII ZR 86/10) in einer für viele Mietverhältnisse bedeutsamen Entscheidung konkretisiert.

Gegenstand des Rechtsstreits war eine formularmietvertragliche Vereinbarung mit folgendem Wortlaut:

„Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“

Nach dem Wortlaut dieser Klausel verzichteten die Parteien für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung, wobei eine Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig werden sollte. Im Ergebnis sollte die Klausel also darauf hinauslaufen, dass das Mietverhältnis mehr als 4 Jahre laufen sollte, weil erst nach Ablauf der 4 Jahre die Kündigung mit ordentlicher Kündigungsfrist erklärt werden konnte.

Der BGH hat diese Klausel für unwirksam erachtet, da sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalte.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nur für die Dauer von 4 Jahren ab Vertragsschluss wirksam. Der Senat hat entschieden, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf.

Diese Entscheidung wird Auswirkungen auf viele Mietverträge haben, in denen formularmäßig vereinbart wurde, dass die Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen dürfen: Eine solche Formularvereinbarung ist nach dem jüngsten BGH-Urteil unwirksam.

Praxishinweis:

Ein über 4 Jahre hinausgehender Kündigungsverzicht kann nur individualvertraglich vereinbart werden. Das setzt aber voraus, dass die Vereinbarung tatsächlich einzeln ausgehandelt wurde, also zur Disposition gestanden hat. Eine Individualvereinbarung setzt nach der Rechtsprechung des BGH zudem voraus, dass der Mieter über das Abweichen von der gesetzlichen Grundregel belehrt wird und er tatsächlich die Möglichkeit hat, auf die Gestaltung der Klausel und ihre Verwendung Einfluss zu nehmen.

In der Regel wird der Vermieter dem Mieter die von ihm gewünschte Klausel aber nach dem Motto „friss oder stirb“ zur Unterschrift vorlegen. Weigert sich der Mieter, bekommt er den begehrten Mietvertrag nicht. Dann liegt aber selbstverständlich keine Individualvereinbarung vor, auch nicht wenn sie den Zusatz enthält, „individuell ausgehandelt“ worden zu sein. Individualvereinbarungen, die den Anforderungen des BGH standhalten, sind daher sehr selten.

Mieter, die sich unsicher sind, ob sie tatsächlich noch mehrere Jahre an den Mietvertrag gebunden sind, sollten sich anwaltlich beraten lassen. Die besprochene BGH-Entscheidung kann ihnen die Tür zur Kündigung mit ordentlicher Frist ( 3 Monate) öffnen.