Feuchter Keller in Altbauwohnung: Keine Mietminderung

Wer eine Altbauwohnung anmietet, muss damit rechnen, dass der zur Wohnung gehörende Keller feucht ist und darf deswegen dann auch nicht die Miete mindern. Dies hat das Landgericht Ansbach in einer Entscheidung vom 11.08.2014 (Az.: 1 S 228/14) festgestellt.

Die Mieter hatten eine im Jahr 1900 im Jugendstil errichtete Wohnung angemietet und in dem dazu gehörenden Keller diverse Gegenstände gelagert. Die Kellerwände bestanden aus Sandstein und im Laufe der Zeit zeigte sich, dass dadurch Feuchtigkeit in den Kellerraum eintrat. Die Mieter mussten feststellen, dass die gelagerten Gegenstände nach und nach verschimmelten. Sie verlangten daraufhin von dem Vermieter Schadensersatz und behaupteten, dass die Miete wegen des feuchten Kellers um 10 Prozent gemindert sei.

Da sich die Mietparteien außergerichtlich nicht einigen konnten, endete auch dieser Streit vor Gericht. Das Amtsgericht Ansbach lehnte sowohl eine Mietminderung als auch Schadensersatzansprüche ab und wurde in der Berufungsinstanz nun vom Landgericht bestätigt: Zur Beurteilung, ob ein Mietmangel vorliegt, sei grundsätzlich auf den bei Errichtung der Mietsache geltenden Maßstab abzustellen. Im Jahr 1900 habe aber eine Isolierung des Kellers, die ein Eindringen von Feuchtigkeit verhindert hätten, schlichtweg nicht um Stand der Technik gehört und sei auch nicht vorgeschrieben gewesen. Die Mieter hätten nicht erwarten dürfen, dass sie in einen solchen Keller über Jahre hinweg Polstermöbel sicher lagern konnten.‘

Zu Sanierungsmaßnahmen sei der Vermieter einer Altbauwohnung auch nur dahingehend verpflichtet, als dass er einen Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen müsse. Diese Pflicht habe der Vermieter hier aber nicht verletzt, denn schließlich sei ein Kellerraum nicht für Wohnzwecke gedacht.

Praxishinweis:

Bereits in seiner Trittschall-Entscheidung vom 6.10.2014 hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 355/03), dass bei der Beurteilung, ob eine Mietwohnung einen Mangel aufweist, zuerst auf die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung ankommt. Fehlt eine solche Beschaffenheitsvereinbarung, so ist nach der Auffassung des BHH die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei grundsätzlich auf den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab abzustellen ist.

Die Entscheidung des LG Ansbach wendet diesen Grundsatz folgerichtig auf feuchte Kellerräume an. Haben die Parteien für einen Altbau nicht ausdrücklich trockene Kellerräume vereinbart, kann der Mieter einen solchen nicht erwarten.

Geschäftsraummiete: Keller zu klein? Mietminderung möglich!

Der u.a. für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat in einer Entscheidung vom 18.07.2012 (XII ZR 97/09) bestätigt, dass im Falle einer „gravierenden Abweichung“ der tatsächlichen Nutzfläche eines Nebenraumes (hier: Keller) von der vertraglich vereinbarten Nutzfläche ein Mangel vorliegen kann, der zur Mietminderung führt.

In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall war ein Geschäftsraum mit Keller vermietet worden. Der Keller sollte laut Mietvertrag eine Fläche von ca. 110 qm haben, tatsächlich betrug diese aber nur 53,92 qm. Der Keller war also um mehr als 50% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart war.

Der BGH hat leider die Frage offen gelassen, ob sich das Recht zur Minderung der Miete bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% auch auf Nebenräume, wie Keller, erstreckt. Jedenfalls bei einer so gravierenden Abweichung, wie hier, sei ein Minderungsrecht gegeben, ohne dass der Mieter noch nachweisen müsse, wie er die fehlende Fläche nutzen wolle und in welchem konkreten Umfang er beeinträchtigt sei. 

Allerdings könne die Minderung nicht pauschal nach dem fehlenden prozentualen Anteil von der Gesamtfläche der Mietsache berechnet werden. Da nur Nebenräume betroffen seien, müsse die Minderung dem geringeren Gebrauchswert dieser Räume entsprechen.

Praxishinweis:

Die Unterschreitung der tatsächlichen Fläche der Mietsache um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten begründet nach ständiger Rechtsprechung des BGH sowohl in Wohnraummietverhältnissen, als auch in Gewerbemietverhältnissen ein entsprechendes Mietminderungsrecht auch dann, wenn die Fläche im Mietvertrag nur als Circa-Angabe vereinbart wurde. Kellerräume bleiben in Wohnraummietverhältnissen unberücksichtigt, da deren Fläche nicht zur Wohnfläche beiträgt. In Gewerbemietverhältnissen kann eine Flächenabweichung der Nebenräume jedoch zu einer Minderung führen, wenn sie gravierend ist. Es bleibt abzuwarten, wo die Gerichte hier künftig die Grenzen setzen werden.