Hunde dürfen bellen!

Ein Wohnungsmietvertrag enthielt folgende Klausel zur Haustierhaltung:

Der Mieter bedarf für die Haltung von Haustieren – sofern es sich nicht um Kleintiere, die nach außen nicht oder kaum in Erscheinung treten, (z.B. Ziervögel, Hamster)der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann versagt – bzw. widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mietsache oder des Grundstückes zu befürchten ist.

Die Mieterin hielt in der gemieteten 3-Zimmer-Wohnung seit September 2012 einen Golden Retriever Mischling. Eine Genehmigung holte sie zuvor nicht ein.

Der Vermieter mahnte die Mieterin anwaltlich wegen der nicht genehmigten Hundehaltung ab und verlangte von ihr, das Tier zu entfernen. Die Hundehaltung sei für ihn unzumutbar, denn der Hund sei nicht ausreichend geschult worden und oft alleine.

Die Mieterin kam der Aufforderung, den Hund aus der Wohnung zu entfernen, nicht nach. Also zog der Vermieter vor Gericht.

Das Amtsgericht Waiblingen erteilte dem Anliegen des Vermieters eine Absage und wies die Klage zurück.

Ein Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung der Hundehaltung bestehe nicht, da eine Genehmigung hätte erteilt werden müssen.

Eine Belästigung der Nachbarn könne nicht darin gesehen werden, dass der Hund ab und zu belle. Das Bellen seines Hundes liege in der Natur der Sache und sei grundsätzlich hinzunehmen. Auch das der Hund stark an der Leine ziehe, wie der Vermieter vorgetragen hatte, lasse nicht den Schluss zu, dass eine Gefahr für Dritte bestehe. Eine Gefährdung der Mietsache könne auch nicht dadurch angenommen werden, dass der Hund ab und zu für kurze Zeit alleine in der Wohnung sei.

Beraterhinweis:

Eine mietvertragliche Klausel, welche die Tierhaltung in das Ermessen des Vermieters stellt, ist nach der Entscheidung des BGH vom 20.03.2013 (Az. VIII ZR 168/12) unwirksam. Das Amtsgericht hat die hier streitgegenständliche Klausel für wirksam erachtet, da dadurch die Zustimmung zur Tierhaltung von sachlichen und nachvollziehbaren Kriterien abhängig gemacht wurde und eine Versagung der Erlaubnis nur dann vorsehe, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache überschritten würde.

AG Waiblingen, Urteil vom 14.06.2013 – 9 C 327/13

AG München: Katzenhaltung nur mit Einwilligung des Vermieters

Während der BGH unlängst entschieden hat, dass das generelle Verbot der Hunde- und Katzenhaltung in einem Formularmietvertrag eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und deshalb unwirksam ist, musste sich das Amtsgericht München im Juli 2012 mit der Frage befassen, ob eine Klausel, die die Haltung von Katzen an die Erlaubnis des Vermieters knüpft, zulässig ist.

Das Amtsgericht stellte in seinem Urteil vom 26.07.2012 (Az.: 411 C 6862/12) fest, dass Katzen, anders als Hamster, Mäuse, Fische oder Vögel keine Kleintiere sind. Für Kleintiere sei keine Erlaubnis des Vermieters von Nöten, da von ihnen üblicherweise keine Beeinträchtigungen für Vermieter und Mitmieter ausgingen.

In dem zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte sich die Mieterin allerdings keine Vögel zugelegt, sondern zwei Katzen in ihre Eineinhalb-Zimmer-Wohnung aufgenommen, obwohl im Mietvertrag eine Tierhaltung ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet war. Auf dem Balkon befestigte sie zudem ein Katzennetz.

Die Vermieter störte dies. Das Katzennetz störe den optischen Gesamteindruck der Fassade und sei zu enfernen. Die Katzen beschädigten die Teppichböden, außerdem habe die Mieterin in der Vergangenheit immer wieder Katzenkot in der Biotonne entsorgt. Sie klagten also auf Entfernung der Katzen und des Katzennetzes.

Das Amtsgericht wies die Klage überwiegend ab.

Zwar sei die Haltung der Katzen, da sie keine Kleintiere darstellten, an die Erlaubnis der Vermieter gebunden. Diese Erlaubnis dürfe aber nur verweigert werden, wenn Störungen oder Gefährdungen anderer Personen zu befürchten wären. Diese Voraussetzung sei hier nicht gegeben.

Die Behauptung, die Katzen würden den Teppichboden beschädigen, sei ins Blaue vorgetragen worden. Die Vermieter hatten eingeräumt, dass sie dies lediglich vermuteten, konnten aber keine konkreten Schäden vortragen.

Die Tiere würden zudem auch artgerecht gehalten. Die Größe der Wohnung empfanden die Münchner Richter für die Haltung von zwei Katzen als ausreichend.

Allerdings wurde die Mieterin zur Beseitigung des Katzennetzes verurteilt: Die damit einhergehende optische Beeinträchtigung der Hausfassade müssten die Vermieter nämlich nicht dulden. Die Mieterin könne die Katzen schließlich auch auf den Balkon lassen, wenn sie anwesend sei und sie beaufsichtigen könne.

Beraterhinweis:

Das generelle Verbot der Katzenhaltung ist, zumindest in einem Formularmietvertrag, unwirksam. Es ist stattdessen stets eine Einzelabwägung vorzunehmen. Dies gilt auch, wenn die Tierhaltung im Mietvertrag an die Einwilligung des Vermieters geknüpft ist. Liegen nach der erforderlichen Einzelabwägung der gegenseitigen Interessen keine Gründe vor, die Einwilligung zu verweigern, hat der Mieter einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch darauf und muss nicht befürchten, seine Tiere wieder entfernen zu müssen.

BGH: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter pauschal untersagt, „Hunde und Katzen zu halten“, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies hat der u.a. für das Wohnraummmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nun entschieden (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12). Dem Mieter würde durch diese Klausel ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verboten, Hunde oder Katzen zu halten. Die Klausel verstoße außerdem auch gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters: Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehöre, erfordere eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall.

Beraterhinweis:

Enthält ein Mietvertrag eine solch unwirksame Verbotsklausel, muss die im Einzelfall gebotene Interessenabwägung vorgenommen werden. Dabei sind nicht nur die Interessen von Mieter und Vermieter zu beachten, sondern auch die der anderen Hausbewohner und Nachbarn zu berücksichtigen.

Eine generelle Erlaubnis der Hunde- und Katzenhaltung für Mieter hat das Urteil des BGH also ausdrücklich nicht zur Folge!