Tiefgaragenstellplatz: Lagerung von Kartons verboten!

Vor vier Jahren bereits musste sich das Landgericht Hamburg (Urteil vom 04.03.2009 – 318 S 93/08)
mit der Frage befassen, ob ein Wohnungseigentümer auf einem Kfz-Stellplatz, an dem er ein Sondernutzungsrecht hat, auch dauerhaft einen nicht fahrtüchtigen PKW abstellen darf. Das Gericht stellte damals fest, dass ein Kfz-Stellplatz zum vorübergehenden Abstellen eines im Straßenverkehr zugelassenen Kraftfahrzeuges dient – nicht aber zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrtüchtigen Autos.

Dasselbe gilt nach einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts München auch für gemietete Tiefgaragenstellplätze. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatten die Mieter den Stellplatz nicht zum Abstellen ihres Autos genutzt, sondern dort Kartons und Plastikmaterial gelagert. Die Vermieterin verlangte von Ihnen, diese Gegenstände dort zu entfernen, da der Stellplatz dazu nicht vorgesehen sei und außerdem auch feuerpolizeiliche Bedenken bestünden. Die Mieter weigerten sich, die Vermieterin zog vor Gericht.

Das Amtsgericht München gab der Vermieterin Recht. Ein Tiefgaragenstellplatz dürfe grundsätzlich nur im Rahmen des Vertragszweckes genutzt werden, der bei Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung durch Auslegung zu ermitteln sei. Im Zuge der Auslegung zog die Richterin dann die Reichsgaragenordnung vom 17.02.1939 heran, nach der Stellplätze unbebaute oder mit Schutzdächern versehene, weder dem ruhenden noch dem fließenden Verkehr dienende Flächen darstellten, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt seien. Diese Flächen seien grundsätzlich nur zum Abstellen eines PKWs geeignet, da sie keinen geschlossenen Raum bildeten, sondern ungeschützt seien. Sogar Fahrräder dürften dort nur mit Zustimmung des Vermieters abgestellt werden.

Beraterhinweis:

Nicht nur Mieter, sondern auch Wohnungseigentümer dürfen auf „ihren“ Tiefgaragenstellplätzen keine anderen Gegenstände außer einem (fahrtüchtigen) Kraftfahrzeug abstellen. Ein Kfz-Stellplatz ist kein Lagerraum. Das vorrübergehende Abstellen eines z.B. im Winter abgemeldeten Motorrades ist unbedenklich, aber ein abgemeldetes, nicht fahrbereites Fahrzeug hat dort genau so wenig zu suchen, wie Kartons oder Plastikboxen. Anders sieht es mit Garagenraum aus, denn bei diesen handelt es sich in der Regel um abgeschlossene Räume. Was dort gelagert werden darf, ergibt sich aus den jeweiligen landesrechtlichen Regelungen.

AG München, Urteil vom 21.11.2012 – 433 C 7448/12

Separate Kündigung einer mitvermieteten Garage: Unzulässig!

Sehr oft wird gemeinsam mit Wohnraum auch gleich eine dazugehörende Garage vermietet. Geschieht dies durch einheitlichen Mietvertrag, kann die Garage später nicht separat gekündigt werden. So hat es der BGH wiederholt entschieden, zuletzt am 12.10.2011 (Az.: VIII ZR 251/10).

Oft ist zwar problematisch, ob ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden kann. Wird die Garage jedoch im Wohnraummietvertrag ausdrücklich als Teil der Mietsache genannt und mitvermietet, stellt sich diese Frage nicht. So verhielt es sich auch bei einem Mandanten, der mir folgende Kündigung vorlegte:

„… werden wir das Grundstück XXX, auf dem die von Ihnen gemietete Garage steht, verkaufen. Aus diesem Grunde kündigen wir hiermit die von Ihnen gemietete Garage zum 31.12.2012.“

Diese Kündigung ist selbstverständlich unzulässig. Verkauft der Vermieter die Garage, tritt der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein und wird Mit-Vermieter. Das Verhältnis der beiden Vermieter untereinander richtet sich dann nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH v. 28.9.2005 – VIII ZR 399/03).

Die Teilkündigung einer Garage ist nur in den engen Voraussetzungen des § 573b BGB zulässig, also wenn der Vermieter neuen Wohnraum schaffen will. Der Verkauf begründet aber kein Kündigungsrecht.