Fristlose Kündigung bei Verbraucherinsolvenz

Dem  u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) lag dabei folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der beklagte Mieter hatte seit März 2009 nicht die vertraglich geschuldete Miete gezahlt, so dass dem Vermieter bei einem Rückstand von ca. 15.000 Euro der Geduldsfaden riss und er das Mietverhältnis wegen der offenen Miete fristlos kündigte.

Bereits im Juni 2010 war über das Vermögen des Mieters dasVerbraucherinsolvenzverfahren eröffnet worden und die vom Gericht bestellte Treuhänderin erklärte am 01.07.2010 die Freigabe des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 S. 2 der Insolvenzordnung (InsO).

Der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagte Mieter berief sich auf die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Nach dieser Vorschrift darf der Vermieter ein Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen, der in der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist.

Der Senat des BGH entschied nun, dass diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt, wenn der Insolvenzverwalter oder Treuhänder zuvor die sog. Enthaftungs- oder Freigabeerklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgegeben hat. Diese bewirke nämlich, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Mietvertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung auch wegen Mietrückständen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind, grundsätzlich möglich sei (AZ: VIII ZR 19/14).

Was bedeutet diese Entscheidung für insolvente Mieter?

Eine Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters hat zur Folge, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach Ablauf einer Frist von drei Monaten nur noch gegen den Mieter geltend gemacht werden können, aber nicht im Insolvenzverfahren aus der Insolvenzmasse zu befriedigen sind. Bereits mit Urteil vom 22.05.2014 (Az.: IX ZR 136/13) entschied der BGH, dass mit Abgabe dieser Erklärung durch den Insolvenzverwalter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über sein Mietverhältnis wieder vollständig auf den Schuldner übergeht.

Nun zog der BGH daraus die logische Konsequenz, dass in diesem Fall auch wieder die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter wegen vor Insolvenzeröffnung aufgelaufener Mietschulden zulässig ist. Wieder einmal gilt: Wer A sagt muss auch B in Kauf nehmen.

Dem Mieter steht es aber auch in diesem Fall frei, die fristlose Kündigung durch rechtzeitige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen oder eine Erklärung beizubringen, nach der sich eine öffentliche Stelle zur Begleichung der Mietschulden verpflichtet. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dazu eine Frist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage.

Vorsicht: Fristlose Kündigung droht auch, wenn das Sozialamt die Miete zahlen muss – aber nicht zahlt!

Kommt ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, droht ihm bei ausreichender Höhe der Mietschuld gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Er kann sich dann auch nicht darauf berufen, dass er die Miete nicht habe zahlen können, weil er auf Sozialleistungen angewiesen sei und das Sozialamt nicht (vollständig) oder verspätet gezahlt habe. Denn auf ein Verschulden des Mieters kommt es in diesem gesetzt gesondert geregelten Fall ausdrücklich nicht an.

Dies hat nun der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4.2.2015 (Az: VIII ZR 175/14) hervorgehoben. Der Mieter musste nach einem Zuständigkeitswechsel des Sozialamtes dies zuerst erfolgreich auf Übernahme der Wohnungskosten verklagen; in der Zwischenzeit waren aber die Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 nicht an den Vermieter geflossen, der daraufhin die Geduld verlor und fristlos kündigte.
Zurecht, befand nun der VIII. Zivilsenat des BGH, denn der für eine fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB habe vorgelegen: Ein Verschulden setze der Zahlungsverzug nicht voraus, denn „Geld hat man zu haben.“ Zwar müssten bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB zusätzliche Abwägungskriterien beachtet werden, um einen wichtigen Grund festzustellen.

Bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen handele es sich aber um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses und wenn deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt seien, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Weitere Abwägungen sind dann nicht vorzunehmen.

Beraterhinweis:

Zwar steht dem Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung die Möglichkeit offen, diese durch vollständige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen. Diese Möglichkeit ist jedoch fristgebunden und auf die einmalige Inanspruchnahme innerhalb von 2 Jahren beschränkt. Zahlt das Sozialamt innerhalb dieser 24 Monate erneut die Miete nicht und verursacht so eine fristlose Kündigung, sollte der Mieter Amtshaftungsansprüche prüfen lassen, denn dann verliert er seine Wohnung, wenn sich nicht noch eine Einigung mit dem Vermieter erzielen lässt.

Keine Heilung einer ordentlichen Kündigung durch Ausgleich von Rückständen

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes kann gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch den vollständigen Ausgleich sämtlicher Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geheilt werden. Dies gilt jedoch nicht für eine zugleich hilfsweise erklärte ordnungsgemäße, also fristgerechte Kündigung, wie das LG Berlin mit Urteil vom 17.01.2014 (Az.: 65 S 366/13) entschieden hat.

Der Mieter hatte in dem zu entscheidenden Rechtsstreit zwei Monatsmieten nicht gezahlt. Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung und hilfsweise auch die fristgemäße Kündigung zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Nachdem er auf Räumung verklagt worden war, hatte der Mieter die Rückstände rechtzeitig vollständig ausgeglichen, wodurch die fristlose Kündigung geheilt wurde. Er vertrat sodann die Auffassung, die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 BGB erstrecke sich auch auf die ordentliche Kündigung.

Dem erteilte das Landgericht aber eine Absage:

Die ordentliche Kündigung gemäß § 570 BGB hatte die Vermieterin damit begründet, dass sie ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hatte, weil die Nichtzahlung der Mieten eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dargestellt habe.  Nach Auffassung des Landgerichts Berlin kann aber eine einmal eingetretene Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.

Allerdings könne durch die nachträgliche Zahlung die Vertragsverletzung in einem milderen Licht erscheinen und sich das Festhalten des Vermieters an einer fristgemäßen ordentlichen Kündigung als treuwidrig erweisen. Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete ist nach der Rechtsprechung des BGH beim Verschulden des Mieters zu berücksichtigen und kann dazu führen, dass aus der fristgemäßen Kündigung keine Rechte hergeleitet werden können.

Dass der Mieter in dem vorliegenden Rechtsstreit die offenen Mieten nachgezahlt hat, rechtfertigte für sich genommen alleine aber noch nicht die Annahme nicht ausreichenden Verschuldens. Denn der Mieter war bereits früher schon mit der Mietzahlung in Verzug geraten und es waren für den Senat keine Umstände erkennbar, die das Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete verringert hätten. Der Mieter hatte sich zwar darauf berufen, nur sehr geringe Renteneinkünfte zu haben. Das reichte dem Gericht aber nicht aus, denn das Risiko, die Miete wegen fehlendem Einkommen nicht zahlen zu können, trägt allein der Mieter.

Fazit:

Gerät der Mieter in ausreichenden Zahlungsverzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erklärt werden, sondern unbedingt hilfsweise auch immer eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Gleicht nämlich der Mieter nach Erhebung der Räumungsklage sämtliche Zahlungsrückstände aus, kann dadurch die fristlose Kündigung geheilt werden. Der Vermieter, der dann weiterhin Räumung verlangt, kann diese nur noch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche, fristgemäße Kündigung stützen. Dabei wird es dann darauf ankommen, ob den Mieter ein ausreichendes Verschulden an den Zahlungsrückstände trifft.

Sie sind ein Schwein: Fristlose Kündigung!

In München beschimpfte ein Mieter eines Arbeiterwohnheims seinen Vermieter unlängst mit den Worten “Sie sind ein Schwein”, nachdem dieser ihn wegen rassistischer Ausfälle gegenüber einem Mitbewohner zur Rede gestellt hatte.

Der Vermieter ließ sich das nicht bieten und kündigte das Mietverhältnis umgehend fristlos. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht München und war damit erfolgreich.

Das Gericht stellte in seinem Urteil vom 16.07.2013 (Az.: 411 C 8027/13) fest, dass die streitgegenständliche Beleidigung jedenfalls dann eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter darstelle, wenn keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorangegangen sei.

Da der Mieter auch in der Folge keine Reue zeigte und noch in der Klageerwiderung behauptete, dass der Vermieter “wie gedruckt lüge”, sei dem Vermieter die Vertragsfortsetzung nicht mehr zuzumuten und die fristlose Kündigung begründet.

Beraterhinweis:

Ich halte die Entscheidung für problematisch. Zwar muss es kein Vermieter dulden, sich von seinem Mieter beschimpfen zu lassen. Eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung wird aber in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung ausgesprochen werden können. Zudem darf das spätere Verhalten des Mieters nach dem Ausspruch der Kündigung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung grundsätzlich keine Rolle spielen.

Untermieter zieht nach Kündigung nicht aus – was droht dem Mieter?

Ein Mieter, der seine Wohnung, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters einzuholen, untervermietet oder einem Dritten zum Gebrauch überlässt, riskiert eine (fristlose) Kündigung des Mietvertrages. Denn die unerlaubte Gebrauchsüberlassung stellt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung dar, dass sie eine Vertragsbeendigung rechtfertigen kann.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat nun aber festgestellt, dass eine Kündigung des Mietvertrages wegen unerlaubter Untervermietung nicht rechtmäßig ist, wenn der Mieter selbst alles ihm zumutbare dafür getan hat, dass der Untermieter die Wohnung verlässt (Urteil vom 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13).

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die klagende Vermieterin hatte im Dezember 2011 eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen. Dies geschah im Einklang mit dem Mietvertrag.

Da die Untermieter nicht auszogen, kündigte die Klägerin ihrem Mieter das Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Dagegen wehrte sich der Mieter und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Er hatte nämlich seinen Untermietern gekündigt und bereits selbst eine Räumungsklage gegen sie angestrengt.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Mieter alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen hatte, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Dem Mieter konnte deshalb keine Vertragsverletzung vorgeworfen werden. Bis zum Widerruf der Untervermietungserlaubnis hatte er schließlich die Mieträume mit Genehmigung des Vermieters untervermietet, so dass er erst mit Widerruf der Erlaubnis dazu verpflichtet war, die Untervermietung zu beenden. Dass die Untermieter nicht sofort auszogen und von dem Mieter (gleich unter Vermieter) auf Räumung verklagt werden mussten, ging also nicht zulasten des Mieters.

Dem Mieter konnte nach Auffassung des Senats auch nicht vorgeworfen werden, dass er mit den Untermietern zur Beendigung des Klageverfahrens einen Räumungsvergleich geschlossen hatte. Denn dadurch verzögerte sich der Auszug der Untermieter nicht. Eine Fortführung des Verfahrens hätte auch keine frühere Räumung bewirkt.

Alles in allem konnte dem Mieter also nichts vorgeworfen werden. Er hatte sich vertragsgetreu verhalten und seine Untermieter durch ein gerichtliches Verfahren zur Räumung veranlasst, nachdem ihm die Untervermietungserlaubnis entzogen worden war.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs überzeugt. § 543 Abs. 1 BGB stellt ausdrücklich auf ein Verschulden des Mieters zur Begründung eines wichtigen Kündigungsgrundes ab. An einem solchen Verschulden fehlte es hier jedoch. Dem Mieter konnte nicht vorgeworfen werden, dass die Untermieter nicht auszogen. Er blieb nicht untätig, sondern veranlasste die notwendigen rechtlichen Schritte, nämlich eine Räumungsklage gegen seine Untermieter. Vor diesem Hintergrund sah der Bundesgerichtshof zu Recht eine fristlose Kündigung als unbegründet an.

Beraterhinweis:

Sofern eine Untervermietungserlaubnis widerrufen wird, was nach den üblichen vertraglichen Abreden in der Regel möglich ist, hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass der Untermieter die dann nicht mehr genehmigte Nutzung der Mietsache unterlässt. Gleichwohl darf er ihn nicht einfach vor die Türe setzen, sondern muss ihn, wenn der Untermieter sich weigert, die Wohnung zu verlassen, auf Räumung verklagen. Für ein Untemietverhältnis gilt hier also nichts anderes, als für das Hauptmietverhältnis: Selbstjustiz ist verboten!

Der Widerruf der Untervermietungserlaubnis kann also für Mieter die Pflicht begründen, dem Untermieter zu kündigen und gegebenenfalls vor Gericht zu ziehen, um ihn auf Räumung zu verklagen. Dies sollte schon bei Abschluss eines Untermietvertrages und der Auswahl eines Untermieters bedacht werden.

Klageschrift mit Ketchup

Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen einer schwerwiegenden Vertragsverletzung ist in der Regel erst nach vorangegangener Abmahnung zulässig. Mit der Abmahnung soll dem Mieter deutlich gemacht werden, dass sein Verhalten nicht geduldet wird und eine Kündigung nach sich ziehen kann, wenn es nicht abgestellt oder wiederholt wird.

Eine Abmahnung ist aber im Ausnahmefall entbehrlich, wenn eine schwerwiegende Störung des Hausfriedens mit Nachhaltigkeit vorliegt.

Dazu reicht eine einmalige Störung des Hausfriedens in der Regel nicht aus, aber auch hier bestätigt die Ausnahme die Regel: Erweist sich ein einmaliger Vorfall als so schwerwiegend, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung aller Interessen nicht zumutbar ist, muss er dem Mieter keine Abmahnung aussprechen, sondern darf sofort fristlos kündigen.

Einen solchen schwerwiegenden Zwischenfall, der zu einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens geführt hat, hat das Landgericht München I darin gesehen, dass der Mieter an der Türklinke eines anderen Mieters eine Tüte mit einer mit Ketchup verschmierten Klageschrift aufgehangen hat, um diesen einzuschüchtern und von einer Zeugenaussage in einem anhängigen Verfahren abzuhalten. Es sollte natürlich der naheliegende Eindruck von Blutspuren erweckt werden um den als Zeugen benannten Mieter einzuschüchtern: Sagst Du gegen mich aus, wird Blut fließen.

Der Schuss ging nach hinten los: Der Vermieter kündigte nämlich das Mietverhältnis mit dem Tütenaufhänger fristlos – und mit Recht, wie das LG München I also festgestellt hat.
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Dem Vermieter war, auch unter Berücksichtung seiner Schutzpflicht dem anderen Mieter gegenüber, nicht zuzumuten, abzuwarten, ob aus Ketchup Blut werden würde. Den Einschüchterungsversuch musste er nicht hinnehmen.

LG München I, Urteil vom 10.10.2012 – 14 S 9204/12

Mieter droht Vermietern mit erhobenen Fäusten: Fristlose Kündigung!

Eine fristlose Kündigung setzt im Mietrecht in der Regel eine vorhergegangene Abmahnung voraus. Diese ist aber entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB).

So verhielt es sich in dem nun vom Landgericht Frankfurt/Main entschiedenen Fall (Urteil vom 18.1.2012 – 2/17 S 90/11). Den Mietern war fristlos gekündigt worden, nachdem der Mieter nach Darstellung der Vermieter den Vermietern mit der Faust gedroht hatte und ihnen nachgerufen hatte, sie sollten sich entfernen, weil sie ihn ansonsten noch zu spüren bekämen. Die Mieterin sei dabei mit erhobenen Fäusten auf die Vermieter zugekommen.

Diese vorgetragenen Umstände reichten nach Auffassung des Landgerichts aus, eine fristlose Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung auszusprechen, welche die Mieter nur noch aggressiver gemacht hätte.

Beraterhinweis:

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn ein Abwarten der gesetzlichen Kündigungsfrist für die kündende Mietpartei nicht zumutbar ist. Vertragswidriges Verhalten muss dabei in der Regel zuerst abgemahnt werden um dem Vertragspartner Gelegenheit zur Abhilfe zu verschaffen. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Umstände des Einzelfalls zeigen, dass eine Abmahnung offensichtlich erfolglos sein wird. In dem entschiedenen Fall stritten sich Mieter und Vermieter schon vorher über Lärmbelästigungen durch die Mieter. Die „Kampfansage“ was der Höhepunkt des Streits, auf den dann die Kündigung folgte, Diese war aufgrund der schwerwiegenden Vertragsverletzung ohne Kündigungsfrist möglich.