Was muss eine Betriebskostenabrechnung enthalten?

Nun hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs dazu eine Entscheidung verkündet (Urteil vom 20.1.2016, Az.: VIII ZR 93/15), die bei Mieterverbänden auf Ablehnung gestoßen ist, gleichwohl nun die höchstrichterliche Rechtsprechung zu dieser Frage vorgibt.
Nach Auffassung des BGH reicht es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angaben der „Gesamtkosten“ aus, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Der Vermieter muss dabei weder seine Rechenschritte vorab erläutern, noch erklären, um welche etwaigen nicht umlagefähigen Kostenanteile er den errechneten Gesamtbetrag vorab bereinigt hat.

Das entspreche den beiderseitigen Interessen von Vermietern und Mietern. Die Abrechnung solle nicht überfrachtet werden und sich der Verwaltungsaufwand des Vermieters in Grenzen halten.  Auch der Mieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sei.

Der BGH weist auch darauf hin, dass dem Mieter grundsätzlich ein ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zustehe, wenn er weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen wolle.

Ausreichend für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ist nach Auffassung des BGH,  dass die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise (also getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten) zusammengestellt werden der Mieter darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr dabei auf ihn entfallen.

Fazit:

Hat der Mieter Zweifel, ob die Umlage einzelner Kostenpositionen korrekt erfolgt ist und ob die Berechnung fehlerfrei ist, wird er Belegeinsicht nehmen müssen. Denn die korrekte Umlage der Kosten ist nach diesem Urteil des BGH ausschließlich eine Frage der materiellen (inhaltlichen) Richtigkeit der Abrechnung, die vom Mieter durch Wahrnehmung seines Rechtes überprüft werden kann. Dabei kann er auch feststellen, ob der Vermieter ggf. Kosten mit umgelegt hat, die er nicht auf den Mieter umlegen darf (z.B. Instandhaltungsarbeiten durch den Hausmeister) oder gewerbliche Kosten hätten vorabgezogen werden müssen.

Aber Vorsicht: Mieter können darauf verwiesen werden, die Belege beim Vermieter oder Verwalter einzusehen, wenn dieser seinen Sitz am Ort der Mietsache hat. Ein Anspruch auf Belegübersendung besteht nur, wenn dem Mieter die Reise zum Vermieter/Verwalter nicht zugemutet werden kann.