Schönheitsreparaturklauseln: Was ist noch erlaubt?

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln hat bei vielen Vermietern Unsicherheit erzeugt, ob sie weiterhin mit ihren Mietern vereinbaren können, dass diese die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Mietende durchzuführen haben.

Eine solche Vereinbarung ist selbstverständlich auch durch Formularmietvertrag grundsätzlich weiterhin möglich – allerdings hat die BGH-Rechtsprechung seit 2004 enge Grenzen vorgegeben, die eingehalten werden müssen, damit sie nicht unwirksam ist.

Im Einzelnen hat der BGH entschieden,

  • dass eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, innerhalb „starrer“ Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (BGH vom 23.6.2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2486),
  • dass eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist und dies im Zusammenspiel mit einer an sich wirksamen Fristenklausel zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen kann (BGH vom 25.6.2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192),
  • dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, dass er bei der Renovierung „nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ darf, unwirksam ist (BGH vom 28.3.2007 – VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743),
  • dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, Wände und Decken in „neutralen Farben“ zu streichen, unwirksam ist (BGH vom 18.2.2009 – VIII 166/08),
  • dass eine Formularklausel, die vom Mieter verlangt, bei der Ausführung von Schönheitsrepararuten die Türblätter, Türrahem, Fensterflügel und Fensterrahmen „nur weiß zu lackieren“ unwirksam ist (BGH vom 20.1.2010 – VIII ZR 50/09),
  • dass eine Abgeltungsklausel, die dem Mieter eine anteilige Kostentragungspflicht für bei Mietende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist, wenn sie an eine starre Abgeltungsquote anknüpft (BGH vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778). Eine Abgeltungsklausel ist nach der weiteren Rechtsprechung des BGH immer dann unwirksam, wenn sie allein nach Zeitablauf bemessen wird, eine unterdurchschnittliche Abnutzung deshalb nicht berücksichtigt, die Klausel nicht eindeutig und klar formuliert ist, der Kostenvoranschlag verbindlich ist oder dem Mieter keine Abwendungsbefugnis durch eigene Renovierungsarbeiten ermöglicht wird,
  • dass er für neu abgeschlossene Mietverträge die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren in Zukunft möglicherweise als zu kurz bemessen ansehen wird (BGH vom 26.9.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632),
  • dass der Vermieter  den wirtschaftlichen Nachteil, den er durch eine unwirksame Klausel erleidet, nicht dadurch kompensieren kann, dass er bei der Mieterhöhung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete packt (BGH vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07).

All die genannten, unwirksamen Klauseln haben zur Folge, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss, weil dadurch sämtliche Klauseln im Mietvertrag die Vornahme von Schönheitsreparaturen betreffend unwirksam sind. Der Mieter kann sich stattdessen auch während der Mietzeit bequem zurücklehnen und bei Bedarf vom Vermieter die Vornahme von Renovierungsarbeiten verlangen. Denn nach § 535 BGB obliegt diesem die Pflicht, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen.

Was kann der Vermieter also überhaupt noch tun?

Die Korrektur und damit Abänderung alter Mietverträge mit unwirksamen Klauseln ist dem Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Einseitige Vertragsänderungen sind nicht zulässig. In der Regel wird der Mieter einer für ihn nachteiligen Vertragsänderung aber nur zustimmen, wenn er dafür eine Gegenleistung erhält. Generelle Empfehlungen können hier nicht ausgesprochen worden – aber der Verzicht auf Mieterhöhungen sei als Beispiel genannt. Letztlich wird es hier auf das Verhandlungsgeschick des Vermieters ankommen.

Bei der Abfassung neuer Mietverträge sollte die BGH-Rechtsprechung penibelst beachtet werden:

  • Auf Fristenpläne sollte entweder verzichtet werden (was nach Rechtsprechung des BGH zulässig ist), oder diese sollten den Anforderungen der Rechtsprechung genügend formuliert werden.Ein Fristenplan ist nur wirksam, wenn er sprachlich durch Formulierungen wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder „normalerweise“ aufgeweicht wird. Beispiele sollten angeführt werden, z.B. durch folgende Klausel (siehe Kappus, NZM 2006, 8): „Die in Abs. 1 für den Mieter enthaltenen Dekorationsintervalle können sich im Einzelfall auf Grund eines vom Üblichen abweichenden Wohnverhaltens des Mieters verkürzen oder verlängern, etwa wenn in der Wohnung nicht geraucht wird, der Mieter die Wohnung – z.B. als Wochenendheimfahrer oder sonst häufig Ortsabwesender (z.B. reiselustiger Pensionär) – nicht als ständigen Lebensmittelpunkt nutzt oder wenn keine Kinder bzw. frei laufende Tiere dauerhaft in seinem Haushalt leben, die erfahrungsgemäß verstärkt Gebrauchsspuren verursachen.“
  • Vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung vom 26.09.2007 sollten die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren nicht mehr verwendet werden. Angesichts veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien empfiehlt der dem zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH bis Ende Mai 2006 angehörende Richter am BGH a.d. Beyer eine Verwendung von Regelfristen von 5, 8 und 10 Jahren als sichersten Weg (Beyer in NJW 2008, 2067). Bei Verwendung der bisherigen Regelfristen riskieren Vermieter, dass diese vom BGH „gekippt“ werden, mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel dann trotz aller weichen Fristen vollständig unwirksam wird.
  • Endrenovierungsklauseln sind unbedenklich, wenn sie den Mieter lediglich dazu verpflichten, bei Mietende die fälligen und noch nicht erfolgten Schönheitsreparaturen nachzuholen.
  • Die Formulierung einer wirksamen Abgeltungsklausel ist besonders schwierig. Eine wirksame Klausel ist derzeit, soweit ersichtlich nicht bekannt. Richter am BGH a.D. Beyer (NJW 2008, 2071) schlägt folgende Formulierung vor, gibt aber zugleich zu bedenken, dass auch diese möglicherweise einer Überprüfung durch seine nun zuständigen Kollegen vom BGH nicht standhalten wird:

„Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer vollen Renovierung zu tragen. Die Quote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags zu berechnen. In besonders gelagerten Ausnahmefällen, in denen nach der Lebenserfahrung von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen ist (z.B. längere berufsbedingte Abwesenheit des Mieters), ist der Vermieter verpflichtet, die Quote angemessen herabzusetzen.“

Beraterhinweis:

Schönheitsreparaturen sind nach § 535 BGB Sache des Vermieters. Sie können auch nach den jüngsten BGH-Entscheidungen weiter durch Vereinbarung auf den Mieter abgewälzt werden. Eine solche Vereinbarung ist aber unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Vermieter sollten beachten: Weniger ist oft mehr! Wer als Vermieter zuviel bis ins kleinste Detail regeln will, geht das Risiko ein, dass die Gesamtheit der Klauseln zu Schönheitsreparaturen einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand hält und der Mieter am Ende weder renovieren, noch anteilige Kosten zahlen muss.

Abweichung von der bisherigen Ausführungsart

Vereinbarungen im Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen können aus zahlreichen Gründen unwirksam sein. Weitgehend bekannt ist mittlerweile, dass eine solche Formularklausel unwirksam ist, wenn sie an starre Fristen gekoppelt ist, von denen der Mieter nicht abweichen darf. Die Unwirksamkeit ergibt sich in diesem Falle daraus, dass dem Mieter mehr abverlangt wird, als zulässig ist: Denn der Mieter müsste die Räume nach einer solchen Klausel auch schon dann renovieren, wenn noch gar keine Renovierungsbedürftigkeit gegeben ist.

Unwirksam kann eine Schönheitsreparaturvereinbarung aber auch dann sein, wenn sie nicht hinreichend klar und transparent ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.03.2007 (Az: VIII ZR 199/06) über folgende Klausel entschieden:

„Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“

Diese Klausel hat der BGH für unwirksam erachtet, da sie nicht ausreichend transparent und verständlich ist. Aus der Formulierung lässt sich nicht ersehen, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen sein soll. Aus der Klausel ergebe sich nicht, was überhaupt unter dem Begriff „Ausführungsart“ zu verstehen sei. So sei insbesondere nicht erkennbar, ob dies die Art der Oberflächenbeschichtung (Tapete, überstrichene Raufasertapete, Leim- oder Dispersionsfarben- oder Lackfarbenanstrich) meine oder darüber hinaus auch die farbliche Gestaltung. Der Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei auch nicht erkennbar, ob jede Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegen soll.

In der Folge sind einige Vermieter dazu übergegangen, die Klausel dahingehend abzuändern, dass dem Mieter nur noch eine „erhebliche“ Abweichung von der bisherigen Ausführungsart untersagt werden soll. Das hat die Klausel aber nicht wirksam gemacht.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 21.09.2007 – 65 S 172/07) hat dies auch so gesehen und auch diese Klausel als unwirksam angesehen, da der Begriff der „erheblichen“ Abweichung von der bisherigen Ausführungsart nicht ausreichend transparent sei: Aus der Klausel gehe nicht deutlich hervor, welche Arbeiten der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen könne und wann er die Zustimmung benötige. So sei nicht klar, ob etwa das Bekleben mit Raufasertapete früher gestrichener Wände zustimmungsbedürftig sein solle oder bereits die erhebliche farbliche Abweichung von der vorherigen farblichen Gestaltung.

Die Unwirksamkeit der vorstehenden Klauseln in einem Formularmietvertrag führt dazu, dass dem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auferlegt werden – er muss also im Ergebnis nicht renovieren. Weder während der Mietzeit, noch bei Beendigung des Mietvertrages kann der Vermieter Renovierungsarbeiten vom Mieter verlangen, sondern muss vielmehr damit rechnen, dass sich der Mieter auf § 535 BGB beruft und vom Vermieter selbst die Ausführungen der Arbeiten verlangt.

Selbst wenn dem Mieter im Mietvertrag eine bestimmte Farbgestaltung vorgegeben wird, führt das nicht unbedingt zum Ziel: Denn unwirksam sind auch Klauseln, die dem Mieter die Rückgabe der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreiben, wie z.B. „Die Räume sind weiss gestrichen zurückzugeben“ oder „Lackierte Holzteile sind weiss lackiert zurückzugeben“. Die farbliche Gestaltung der Wohnung ist nämlich allein Sache des Mieters und der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, die Räume bei Vertragsende umzustreichen, nur weil dem Vermieter die Farbe der Tapeten nicht gefällt (LG Lübeck, Urteil vom 21. 11. 2000 – 14 S 221/00). Etwas anderes gilt nur in extremen Fällen der Farbgestaltung.

Fazit:

Ist eine Schönheitsrepararturklausel, wie beschrieben, unwirksam, hat dies zur Folge, dass die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam vereinbart wurde. Der Mieter muss deshalb nicht renovieren und darf die Mietsache besenrein zurückgeben. Mieter, die sich unsicher sind, ob sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sollten sich anwaltlich beraten lassen, bevor sie zu Farbe und Pinsel greifen.