Fristlose Kündigung bei Verbraucherinsolvenz

Dem  u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) lag dabei folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der beklagte Mieter hatte seit März 2009 nicht die vertraglich geschuldete Miete gezahlt, so dass dem Vermieter bei einem Rückstand von ca. 15.000 Euro der Geduldsfaden riss und er das Mietverhältnis wegen der offenen Miete fristlos kündigte.

Bereits im Juni 2010 war über das Vermögen des Mieters dasVerbraucherinsolvenzverfahren eröffnet worden und die vom Gericht bestellte Treuhänderin erklärte am 01.07.2010 die Freigabe des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 S. 2 der Insolvenzordnung (InsO).

Der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagte Mieter berief sich auf die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Nach dieser Vorschrift darf der Vermieter ein Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen, der in der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist.

Der Senat des BGH entschied nun, dass diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt, wenn der Insolvenzverwalter oder Treuhänder zuvor die sog. Enthaftungs- oder Freigabeerklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgegeben hat. Diese bewirke nämlich, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Mietvertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung auch wegen Mietrückständen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind, grundsätzlich möglich sei (AZ: VIII ZR 19/14).

Was bedeutet diese Entscheidung für insolvente Mieter?

Eine Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters hat zur Folge, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach Ablauf einer Frist von drei Monaten nur noch gegen den Mieter geltend gemacht werden können, aber nicht im Insolvenzverfahren aus der Insolvenzmasse zu befriedigen sind. Bereits mit Urteil vom 22.05.2014 (Az.: IX ZR 136/13) entschied der BGH, dass mit Abgabe dieser Erklärung durch den Insolvenzverwalter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über sein Mietverhältnis wieder vollständig auf den Schuldner übergeht.

Nun zog der BGH daraus die logische Konsequenz, dass in diesem Fall auch wieder die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter wegen vor Insolvenzeröffnung aufgelaufener Mietschulden zulässig ist. Wieder einmal gilt: Wer A sagt muss auch B in Kauf nehmen.

Dem Mieter steht es aber auch in diesem Fall frei, die fristlose Kündigung durch rechtzeitige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen oder eine Erklärung beizubringen, nach der sich eine öffentliche Stelle zur Begleichung der Mietschulden verpflichtet. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dazu eine Frist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage.