Eigenbedarfskündigung: Vorsicht bei Vergleich!

Eine unberechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung kann Schadensersatzansprüche zugunsten des Mieters auslösen. Realisiert der Vermieter nämlich nach Auszug des Mieters den geltend gemachten Eigenbedarf nicht, sondern verkauft die Wohnung oder vermietet sie neu, spricht zunächst eine Vermutung dafür, dass der behauptete Eigenbedarf nur vorgeschoben war, um den Mieter loszuwerden. Dem Mieter kann dann Schadensersatz zustehen, welcher die Umzugskosten, Maklerkosten und auch die höhere Miete für die neue Wohnung umfassen kann.

Voraussetzung für einen solchen Schadensersatzanspruch ist allerdings, dass der Umzug – und damit der eingetretene finanzielle Schaden des Mieters – kausal auf die Eigenbedarfskündigung zurückzuführen ist.

Einigen sich Vermieter und Mieter  vor Gericht – wo sie über die Berechtigung der Kündigung streiten – darauf, dass der Mieter sich zum Auszug bis zu einem bestimmten Termin verpflichtet und im Gegenzug eine Umzugskostenbeihilfe erhält und nicht renovieren muss, dann soll damit in der Regel ein Schlussstrich unter das Mietverhältnis gezogen werden und eine endgültige Beendigung des Mietvertrages erreicht werden. Der spätere Umzug des Mieters beruht dann nicht kausal auf der ursprünglichen Kündigung, sondern eben auf diesem gerichtlichen Vergleich.

Das Amtsgericht München (Urteil vom 13.01.2012 – 474 C 19752/11) hat in einem solchen Fall dem Mieter den eingeklagten Anspruch auf Schadensersatz verwehrt, nachdem der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nicht umgesetzt, sondern die Mietsache verkauft hatte. Es fehle nach dem Vergleichsschluss an der notwendigen Ursächlichkeit der Eigenbedarfskündigung für den Schaden des Mieters.

Beraterhinweis:

Ziehen Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung aus, beobachten Sie oft aufmerksam, ob der ehemalige Vermieter die Wohnung auch tatsächlich nun selbst nutzt, oder ob sie stattdessen neu vermietet wird. Im letzteren Fall kann nämlich die Möglichkeit bestehen, von dem ehemaligen Vermieter für die Aufwendungen des Wohnungswechsels entschädigt zu werden – vorausgesetzt, der Vermieter kann nicht nachweisen, dass der Eigenbedarf nach Auszug der Mieter entfallen ist. Ein Schadensersatzanspruch entfällt allerdings, wenn der Umzug nicht aufgrund der Kündigung erfolgt, sondern der Mieter z.B. selbst vorhatte, auszuziehen oder gar eine Eigenkündigung ausgesprochen hat. Ein vor Gericht geschlossener Vergleich sollte so formuliert werden, dass er einen späteren Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausschließt.

BGH: Zu den Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof musste sich gestern mit der Frage beschäftigten, welchen Inhalt ein Kündigungsschreiben bei einer Eigenbedarfskündigung haben muss.

In dem zu entscheidenden Rechtsstreit hatten die Vermieter das Mietverhältnis mit der Beklagten über eine in München gelegene Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die Vermieterin nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs ihr Studium in München fortsetzen wolle. Außerdem wolle sie einen eigenen Hausstand gründen. In das zuvor bei den Eltern genutzte Zimmer könne sie nicht zurückkehren, weil dieses mittlerweile von ihrer Schwester bewohnt würde.

Nachdem die beklagte Mieterin vom Amtsgericht München zur Räumung verurteilt wurden, hob das Landgericht München I das amtsgerichtliche Urteil wieder auf: Die Kündigung sei nicht ausreichend begründet worden.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10) sah dies jedoch anders:

Dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung sei Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund derart bezeichnet sei, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Es reiche für eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Im Übrigen bräuchten Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.
Diesen Anforderungen entspreche das hier vorliegende Kündigungsschreiben.

Der BGH hob das Berufungsurteil deshalb auf. Das die Mieterin zur Räumung verurteilende Urteil des Amtsgerichts wurde bestätigt.

Beraterhinweis:

Die Anforderungen an ein Kündigungsschreiben sind hoch. Der Eigenbedarfsgrund muss nachvollziehbar und plausibel angegeben werden, denn der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Kündigungsgründe auf ihre Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit zu überprüfen. Nach der Rechtsprechung des BGH, die dieser nunmehr erneut bekräftigt hat, ist es dazu ausreichend, die Bedarfsperson anzugeben und das Interesse darzulegen, das diese Bedarfsperson an der Erlangung der Wohnung hat. Sofern Alternativwohnraum zur Verfügung steht, muss dargelegt werden, warum gerade die streitige Wohnung benötigt wird. Es sind in der Regel auch Ausführungen zur bisherigen Wohnsituation der Bedarfsperson zu machen.

Die ordnungsgemäße Begründung des Eigenbedarfswunsches ist daher nicht immer so einfach, wie viele Vermieter dies glauben.

Es ist daher empfehlenswert, eine Eigenbedarfskündigung mit anwaltlicher Hilfe vorzubereiten – denn sonst droht am Ende eines langen Räumungsprozesses oft die böse Überraschung, dass die Kündigung nicht ausreichend begründet und damit unwirksam ist.