Kündigung wegen Eigenbedarf

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt bewohnten die Mieter eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss und zusätzlich eine separate Mansardenwohnung. Eine separate Kündigung des Mietverhältnisses über die Mansarde war mietvertraglich ausgeschlossen.

Die Vermieterin kündigte nun beide Mietverträge mit der Begründung, dass sie die Wohnung im dritten OG selbst bewohnen wolle und die Mansarde, nach einem Umbau, als Teil einer für ihre Tochter vorgesehene Maisonettewohnung benötigte.

Die Mieter bestritten die Kündigung und zogen nicht aus. Daraufhin erhob die Vermieterin also Räumungsklage, welche vom Amtsgericht abgewiesen wurde aber in der Berufungsinstanz Erfolg hatte. Die Beklagten versuchten nun ihr Glück in der zugelassenen Revision beim BGH.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück an das Berufungsgericht.

Zwar sei die Eigenbedarfskündigung ausreichend begründet gewesen. Dazu reiche nämlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, und die Darlegung des Interesses an der Wohnung aus.

Allerdings reiche für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus, dass ein unbestimmtes Interesse an einer späteren Nutzung bestehe. Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht zulässig. Stattdessen müsse ein konkretes Interesse an der baldigen Eigennutzung bestehen. Die Vermieterin habe hier aber nur zaghaft die Ernsthaftigkeit ihres Umzugswunsches in die Wohnung in der 3. Etage vorgetragen und nicht erklären können, weshalb sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Mehrfamilienhaus ausgerechnet die Wohnung der Beklagten beziehen wollte. Schließlich lebte die im Seniorenalter befindliche Vermieterin bislang in einem Einfamilienhaus und es sei lebensfremd anzunehmen, dass sie sich vor einem Umzug keine Gedanken darüber gemacht habe, welche der ihr gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für ihre Zwecke am besten geeignet sei.

Zudem habe die Vermieterin nur wenige Wochen vor dem Ausspruch der Kündigung eine ebenfalls ihr gehörende Wohnung im Erdgeschoss neu vermietet, was ebenfalls dagegen spräche, dass der Nutzungswunsch für die Wohnung im 3. OG nicht hinreichend konkret bestimmt gewesen sei.
Das Landgericht habe zudem die Klägerin neu hören müssen, da es ihre Aussage vor dem Amtsgericht abweichend gewertet habe.

Die Berufungsentscheidung konnte daher keinen Bestand haben.

Fazit:

Wer einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigt, muss damit rechnen, dass sich Mieter dagegen wehren und den vorgebrachten Eigenbedarf einer gerichtlichen Überprüfung unterziehen lassen – insbesondere wenn die Mieter rechtsschutzversichert sind. Dann kommt es nicht nur darauf an, dass die Kündigung „wasserdicht“ begründet ist, sondern auch der Eigennutzungswunsch des Vermieters muss sich im Rechtsstreit als hinreichend konkret erweisen. Es ist daher entscheidend, dass er gut durchdacht und plausibel dargelegt und bewiesen werden kann. Bestehen Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches, muss das Gericht diesen nachgehen. Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann zudem Schadensersatzansprüche des getäuschten Mieters auslösen.

Eigenbedarfskündigung nach nur drei Jahren: Kein Rechtsmissbrauch!

Einer Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs steht nicht entgegen, dass das Mietverhältnis erst seit 3 Jahren besteht, wenn der Eigenbedarfsgrund erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und vorher für den Vermieter nicht absehbar war.

Das hat der Bundesgerichtshof heute in einer mit Spannung erwarteten Entscheidung festgestellt (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12).

Die auf Räumung verklagten Mieter lebten seit August 2008 in einem Einfamilienhaus. Im März 2011 kündigte die klagende Vermieterin das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) mit der Begründung, sie benötige das Haus für ihren Enkel und dessen Familie.

Amtsgericht und Landgericht gaben der Vermieterin in erster und zweiter Instanz Recht. Die Kündigung sei nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn sie schon drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde und bei Anmietung der Sohn der Vermieterin versichert habe, Eigenbedarf komme nicht in Betracht. Denn der Eigenbedarf aufgrund einer Änderung der beruflichen und familieären Verhältnisses des Enkels sei erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden und für die Vermieterin nicht absehbar gewesen.

Der Bundesgerichtshof sah dies auch so.

Eine Eigenbedarfskündigung sei nur dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtige oder zumindest erwäge, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

Diese Voraussetzungen lagen hier aber nicht vor. Für die Vermieterin war bei Vertragsschluss noch nicht absehbar, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.

Beraterhinweis:

Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht aus Gründen ausgesprochen werden, die bei Vertragsschluss bereits vorlegen oder vorhersehbar waren. Die Anforderungen an die Vorhersehbarkeit sind von der Rechtsprechung bislang unterschiedlich definiert worden. So wird für den künftigen Wohnbedarf eines heranwachsenden Kindes vom Vermieter eine Vorausschau von fünf Jahren verlangt (z.B. LG Hamburg, WuM 1003, 667), ebenso für den Pflegebedarf eines alten, gebrechlichen Menschens (LG Ravensburg, WuM 2003, 332). Daran wird auch auch die heutige Entscheidung des BGH nichts ändern. Sie bestätigt aber, dass die Vorhersehbarkeit jeweils von der individuellen Situation des Vermieters abhängt. Konnte er bei Vertragsschluss nicht absehen, dass sich die Lebensplanung eines Angehörigen nach Vertragsschluss ändert, darf er das Mietverhältnis auch bereits nach 3 Jahren schon wegen Eigenbedarfs kündigen, ohne sich Rechtsmissbrauch entgegenhalten lassen zu müssen.

Separate Kündigung einer mitvermieteten Garage: Unzulässig!

Sehr oft wird gemeinsam mit Wohnraum auch gleich eine dazugehörende Garage vermietet. Geschieht dies durch einheitlichen Mietvertrag, kann die Garage später nicht separat gekündigt werden. So hat es der BGH wiederholt entschieden, zuletzt am 12.10.2011 (Az.: VIII ZR 251/10).

Oft ist zwar problematisch, ob ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden kann. Wird die Garage jedoch im Wohnraummietvertrag ausdrücklich als Teil der Mietsache genannt und mitvermietet, stellt sich diese Frage nicht. So verhielt es sich auch bei einem Mandanten, der mir folgende Kündigung vorlegte:

„… werden wir das Grundstück XXX, auf dem die von Ihnen gemietete Garage steht, verkaufen. Aus diesem Grunde kündigen wir hiermit die von Ihnen gemietete Garage zum 31.12.2012.“

Diese Kündigung ist selbstverständlich unzulässig. Verkauft der Vermieter die Garage, tritt der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein und wird Mit-Vermieter. Das Verhältnis der beiden Vermieter untereinander richtet sich dann nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH v. 28.9.2005 – VIII ZR 399/03).

Die Teilkündigung einer Garage ist nur in den engen Voraussetzungen des § 573b BGB zulässig, also wenn der Vermieter neuen Wohnraum schaffen will. Der Verkauf begründet aber kein Kündigungsrecht. 

Kündigung: Auch bei Nutzung der Wohnung für berufliche Zwecke zulässig!

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat heute entschieden, dass ein berechtigtes Interesse für die Kündigung einer Mietwohnung durch den Vermieter auch vorliegen kann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will (Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter den Wohnraummietvertrag gekündigt, weil seine Ehefrau dorthin ihre Anwaltskanzlei verlegen wollte. Der Senat hat dies als berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 BGB gewertet, denn die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit sei nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies gelte umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Beraterhinweis:

Der Vermieter braucht nicht immer Eigenbedarf, um einen Wohnraummietvertrag kündigen zu dürfen. Der Eigenbedarf ist lediglich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „insbesondere“ als Beispiel für ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung aufgeführt – aber eben nicht ausschließlich. Ein berechtigtes Interesse, das nach § 573 Abs. 1 BGB i.d.R. Voraussetzung für eine Kündigung durch den Vermieter ist, kann sich auch aus anderen Gründen ergeben. Ein solcher kann nach der Entscheidung des BGH nun auch vorliegen, wenn die Mietsache für berufliche Zwecke verwendet werden soll.

BGH: Berechtigtes Interesse zur Wohnraumkündigung auch bei Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch „nahestehende“ juristische Person

Dem Vermieter von Wohnraum steht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er die Mietsache nicht selbst benötigt, sondern eine ihm „nahestehende“ juristische Person sie zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters benötigt.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 09.05.2012 – Az.: VIII ZR 238/11 – entschieden.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, war Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Das Mietverhältnis wurde vermieterseits mit der Begründung gekündigt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie Düsseldorf e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt wurde.

Der Mieter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung, da kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB vorliege.
Der Vermieter könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen, da diese im Verhältnis zum Vermieter eine rechtlich selbständige juristische Person sei.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof sah dies als Revisionsinstanz anders und verurteilte den Mieter zur Räumung.

Der Senat stellte in seiner Entscheidung darauf ab, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers diene. Denn die Diakonie Düsseldorf e.V. erfülle für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben, unter anderem durch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handele sich daher bei ihr um eine dem Vermieter „nahestehende“ juristische Person, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auch des klagenden Vermieters diene.

Ein eigenes berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses habe daher vorgelegen und die Kündigung war wirksam.

Beraterhinweis:

Der Vermieter von Wohnraum darf ein laufendes Mietverhältnis nicht nach Lust und Laune kündigen, sondern muss nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse daran vorweisen. Klassisches Beispiel für ein solches Interesse ist der Eigennutzungswunsch, also Eigenbedarf. Ein berechtigtes Interesse kann aber auch vorliegen, wenn die Mietsache für einen Dritten benötigt wird, wie die Entscheidung des BGH schön darstellt.