BGH: Zu den Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof musste sich gestern mit der Frage beschäftigten, welchen Inhalt ein Kündigungsschreiben bei einer Eigenbedarfskündigung haben muss.

In dem zu entscheidenden Rechtsstreit hatten die Vermieter das Mietverhältnis mit der Beklagten über eine in München gelegene Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die Vermieterin nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs ihr Studium in München fortsetzen wolle. Außerdem wolle sie einen eigenen Hausstand gründen. In das zuvor bei den Eltern genutzte Zimmer könne sie nicht zurückkehren, weil dieses mittlerweile von ihrer Schwester bewohnt würde.

Nachdem die beklagte Mieterin vom Amtsgericht München zur Räumung verurteilt wurden, hob das Landgericht München I das amtsgerichtliche Urteil wieder auf: Die Kündigung sei nicht ausreichend begründet worden.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10) sah dies jedoch anders:

Dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung sei Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund derart bezeichnet sei, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Es reiche für eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Im Übrigen bräuchten Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.
Diesen Anforderungen entspreche das hier vorliegende Kündigungsschreiben.

Der BGH hob das Berufungsurteil deshalb auf. Das die Mieterin zur Räumung verurteilende Urteil des Amtsgerichts wurde bestätigt.

Beraterhinweis:

Die Anforderungen an ein Kündigungsschreiben sind hoch. Der Eigenbedarfsgrund muss nachvollziehbar und plausibel angegeben werden, denn der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Kündigungsgründe auf ihre Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit zu überprüfen. Nach der Rechtsprechung des BGH, die dieser nunmehr erneut bekräftigt hat, ist es dazu ausreichend, die Bedarfsperson anzugeben und das Interesse darzulegen, das diese Bedarfsperson an der Erlangung der Wohnung hat. Sofern Alternativwohnraum zur Verfügung steht, muss dargelegt werden, warum gerade die streitige Wohnung benötigt wird. Es sind in der Regel auch Ausführungen zur bisherigen Wohnsituation der Bedarfsperson zu machen.

Die ordnungsgemäße Begründung des Eigenbedarfswunsches ist daher nicht immer so einfach, wie viele Vermieter dies glauben.

Es ist daher empfehlenswert, eine Eigenbedarfskündigung mit anwaltlicher Hilfe vorzubereiten – denn sonst droht am Ende eines langen Räumungsprozesses oft die böse Überraschung, dass die Kündigung nicht ausreichend begründet und damit unwirksam ist.

BGH: Formularmäßiger Kündigungsverzicht nur für 4 Jahre ab Vertragsschluss zulässig

Die Mietrechtsreform im Jahr 2001 brachte es mit sich, dass befristete Mietverträge seit dem nur unter Angabe eines anerkannten Befristungsgrundes abgeschlossen werden können. § 575 BGB nennt dazu ausdrücklich die Befristungsgründe des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung.

Vermieter, die die strengen Voraussetzungen des Gesetzes an einen Zeitmietvertrag umgehend wollten, gingen in der Folge dazu über, sich von ihren Mietern den Verzicht auf ihr Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben zu lassen.

Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen auch in einem Formularvertrag für zulässig erachtet, wenn der Kündigungsausschluss beidseitig, also auch von Vermieterseite, erklärt wurde und die Dauer von 4 Jahren nicht überschreitet.

Diese Anforderungen an einen wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH jetzt (Urt. v. 08.12.2010 – VIII ZR 86/10) in einer für viele Mietverhältnisse bedeutsamen Entscheidung konkretisiert.

Gegenstand des Rechtsstreits war eine formularmietvertragliche Vereinbarung mit folgendem Wortlaut:

„Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“

Nach dem Wortlaut dieser Klausel verzichteten die Parteien für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung, wobei eine Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig werden sollte. Im Ergebnis sollte die Klausel also darauf hinauslaufen, dass das Mietverhältnis mehr als 4 Jahre laufen sollte, weil erst nach Ablauf der 4 Jahre die Kündigung mit ordentlicher Kündigungsfrist erklärt werden konnte.

Der BGH hat diese Klausel für unwirksam erachtet, da sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalte.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nur für die Dauer von 4 Jahren ab Vertragsschluss wirksam. Der Senat hat entschieden, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf.

Diese Entscheidung wird Auswirkungen auf viele Mietverträge haben, in denen formularmäßig vereinbart wurde, dass die Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen dürfen: Eine solche Formularvereinbarung ist nach dem jüngsten BGH-Urteil unwirksam.

Praxishinweis:

Ein über 4 Jahre hinausgehender Kündigungsverzicht kann nur individualvertraglich vereinbart werden. Das setzt aber voraus, dass die Vereinbarung tatsächlich einzeln ausgehandelt wurde, also zur Disposition gestanden hat. Eine Individualvereinbarung setzt nach der Rechtsprechung des BGH zudem voraus, dass der Mieter über das Abweichen von der gesetzlichen Grundregel belehrt wird und er tatsächlich die Möglichkeit hat, auf die Gestaltung der Klausel und ihre Verwendung Einfluss zu nehmen.

In der Regel wird der Vermieter dem Mieter die von ihm gewünschte Klausel aber nach dem Motto „friss oder stirb“ zur Unterschrift vorlegen. Weigert sich der Mieter, bekommt er den begehrten Mietvertrag nicht. Dann liegt aber selbstverständlich keine Individualvereinbarung vor, auch nicht wenn sie den Zusatz enthält, „individuell ausgehandelt“ worden zu sein. Individualvereinbarungen, die den Anforderungen des BGH standhalten, sind daher sehr selten.

Mieter, die sich unsicher sind, ob sie tatsächlich noch mehrere Jahre an den Mietvertrag gebunden sind, sollten sich anwaltlich beraten lassen. Die besprochene BGH-Entscheidung kann ihnen die Tür zur Kündigung mit ordentlicher Frist ( 3 Monate) öffnen.