BGH ändert Rechtsprechung: Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur bei inhaltlich korrekter Abrechnung!

Ergibt eine Betriebskostenabrechnung, dass die von dem Mieter gezahlten Vorauszahlungen zur Deckung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht ausreichen, darf der Vermieter die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen erhöhen, § 560 Abs. 4 BGB.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) reichte für eine solche Anpassung der Mietervorauszahlungen bislang lediglich eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung aus, auch wenn diese inhaltlich falsch war. Der BGH bezweckte damit, dass ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden konnte.

Von dieser bisherigen Rechtsprechung ist der BGH nun mit zwei Entscheidungen vom 15.05.2012 abgerückt (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).

Gegenstand dieser beiden Entscheidungen waren Räumungsklagen eines Vermieters, der seinen Mietern wegen vermeintlicher Mietrückstände gekündigt hatte. Der jerweilige Mietrückstand war dadurch entstanden, dass die Mieter erhöhte Vorauszahlungen nicht bzw. nur teilweise gezahlt hatten. Die den Erhöhungen zu Grunde liegenden Betriebskostenabrechnungen waren von den Mietern nämlich als fehlerhaft bemängelt worden.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nahm die ihm vorliegenden Revisionsverfahren zum Anlass, von der oben genannten bisherigen Rechtsprechung abzurücken und entschied, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Mit der Anpassung der Vorauszahlungen würde nämlich der Zweck verfolgt, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Für den Vermieter dürfe aber nicht die Möglichkeit bestehen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Der Vermieter sei schließlich zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet. Es könne nicht hingenommen werden, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe und zum Beispiel das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beende, die alleine darauf beruhten, dass eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wurde.

Beraterhinweis:

Die Änderung der Rechtsprechung des BGH ist zu begrüßen. Es ist tatsächlich nicht einzusehen, dass ein Vermieter aufgrund einer inhaltlich fehlerhaften Betriebskostenabrechnung höhere Vorauszahlungen von seinem Mieter verlangen können soll. Schließlich sollen die Vorauszahlungen den tatsächlichen Betriebskosten entsprechen und nicht dazu führen, dass sich der Vermieter durch Überzahlungen ein finanzielles Polster sichert. Ist eine Betriebskostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft, steht dem Vermieter ein von ihm geltend gemachter Nachzahlungsanspruch nur zu, wie er sich nach Korrektur der Abrechnung ergibt. Einer auf die fehlerhafte Abrechnung gestützte Forderung kann der Mieter widersprechen. Es ist nur folgerichtig, dass der Vermieter darauf auch keine Erhöhung der Vorauszahlungen stützen kann.

BGH: Angabe der BK-Vorauszahlungen des Mieters für formell wirksame BK-Abrechnung unnötig

Ob eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam ist, ist entscheidend für die Einhaltung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB. Ist die Jahresfrist verstrichen und liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, hat der Mieter (bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung) zwar weiter einen durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, dem Vermieter ist eine Nachforderung daraus jedoch verwehrt. Eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung kann zudem einen fälligen Nachzahlungsanspruch zu Gunsten des Vermieters begründen, sofern der Mieter keine Einwendungen aufgrund inhaltlicher Fehler der Abrechnung erhebt.

Zu den Anforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung gehört , dass die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Das bedeutet, dass die Gesamtkosten, der zugrundegelegte Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen aufgeführt und, soweit erforderlich, erläutert werden.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH musste nun darüber entscheiden, ob eine Betriebskostenabrechnung formell korrekt ist, wenn der Vermieter keine Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht hat.

Der Bundesgerichtshof entschied am 15.02.2012 (Az.: VIII ZR 197/11), dass das Fehlen der Vorauszahlungen die Abrechnung nicht formell unwirksam mache.

Denn entsprechend der Rechtsprechung des Senats seien an die Abrechnung keine zu hohen formellen Anforderungen zu stellen. Die Abrechnung solle den Mieter demzufolge lediglich in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Fehlten Angaben über die Vorauszahlungen des Mieters, sei daraus zu schließen, dass der Vermieter diese mit Null angesetzt habe. Die Abrechnung sei für den Mieter also trotzdem gedanklich und rechnerich nachvollziehbar und damit formell nicht zu beanstanden. Das Fehlen etwaiger in Abzug zu bringender Vorauszahlungsbeträge stelle lediglich einen inhaltlichen, materiellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar.

Beraterhinweis:

Im Ergebnis wird daher der bisherigen Vorgabe des BGH, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur vorliegt, wenn die gezahlten Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht werden, nicht mehr Rechnung getragen. Da die Abrechnung auch ohne Abzug der geleisteten Vorauszahlungen als formell korrekt angesehen wird, kann der Vermieter daraus einen fälligen Nachzahlungsanspruch ableiten. Inhaltliche Fehler der Abrechnung muss der Mieter binnen Jahresfrist rügen. Verpasst der Mieter diese Frist, kann er sich auf das Fehlen der ihm geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr berufen und muss gegebenenfalls eine hohe Nachzahlung leisten. Die Entscheidung des BGH ist aus Mietersicht daher abzulehnen.

BGH: Hinweis auf „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ genügt nicht prozessualen Darlegungsanforderungen

Der Vermieter ist bei der Umlage mietvertraglich vereinbarter Betriebskosten auf den Mieter gehalten, den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB enthaltenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Einen Verstoß gegen dieses Gebot muss aber im Streitfall der Mieter darlegen und beweisen. Dann kann ihm gegen den Vermieter ein Schadensersatzanspruch zustehen.

Der Bundesgerichtshof musste sich als Revisionsinstanz (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10) mit der Frage befassen, ob der pauschale Hinweis auf einen vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ für eine Darlegung eines Verstoßes gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit ausreicht.

Gegenstand des Rechtsstreits war eine Betriebskostenabrechnung, die von den Mietern zu zahlende Müllgebühren in Höhe von 525,71 € enthielt. Die Mieter behaupteten, diese Müllgebühren seien überhöht und errechneten unter Zuhilfenahme des vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ angeblich berechtigte Müllgebühren in Höhe von nur 185,76 €. Den Differenzbetrag von Antrag 395,95 € verrechneten sie mit der Miete.

Der Vermieter klagte die in seinen Augen ausstehende Restmiete ein und bekam vor dem Amtsgericht Heidelberg Recht. Das Landgericht Heidelberg bestätigte das amtsgerichtliche Urteil in der Berufungsinstanz.

Daraufhin gingen die beklagten Mieter in die Revision zum BGH. Der BGH wies die Revision zurück.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs stellte in seiner Entscheidung vom 06.07.2011 klar, dass zwar ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen könne. Der Mieter trage jedoch die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen.

Die Mieter seien im streitigen Fall diesen Anforderungen nicht nachgekommen. Der Hinweis auf einen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ genüge nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen, denn den überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebsratszusammenstellungen käme angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Nicht ausreichend sei auch der Hinweis der Mieter, die anteiligen Müllentsorgungskosten für Wohnungen seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht. Dies führe nicht zu einer Darlegungslast der Vermieterin, da die Mieter über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie sie: Sie hätten den Müllgebührenbescheid der Gemeinde einsehen und sich Kenntnis über dessen tatsächliche Grundlagen verschaffen können.

Der Grund für die relativ hohen Müllgebühren lag im Streitfall darin begründet, dass die Mieter die Mülltrennung nicht korrekt beachtet hatten, worauf die Gemeinde die kostenlosen gelben Tonnen für Verpackungsmüll eingezogen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen ersetzt hatte. Der Vermieterin konnte daher auch keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.

Beraterhinweis:

Die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen führt oft zu streitigen Auseinandersetzungen. Mieter haben das Recht, die jeweiligen Belege einzusehen, wozu beispielsweise auch Hausmeister- und Hausreinigungsverträge gehören, so wie Grundbesitzabgabenbescheide, Versicherungsrechnungen etc.

Erscheinen danach einzelne Kosten unwirtschaftlich, muss der Mieter im Streitfall darlegen und beweisen können, dass der Vermieter diese Kosten im konkreten Einzelfall hätte vermeiden können und die hohe Kostenlast unwirtschaftlich ist. Dazu reicht es aber nicht aus, auf einen Betriebskostenspiegel des Mieterbundes zu verweisen, da diesem angesichts der von Region zu Region unterschiedlichen Kostenstruktur keine hinreichende Aussagekraft zukommen kann.

Betriebskostenabrechnung: Jahresfrist für Einwendungen beachten!

Die Jahresfrist für Einwendungen des Mieters gegen eine Nebenkostenabrechnung gilt auch, wenn der Mieter behauptet, dass einzelne Betriebskosten als Pauschale vereinbart sind und deshalb gar nicht abgerechnet werden durften.

Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12.01.2011 (VIII ZR 148/10).

In dem zu entscheidenden Sachverhalt stritten Vermieter und Mieter über Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2004 und 2005.
Der Mietvertrag sah für Heizung und Warmwasser monatliche Nebenkostenvorauszahlungen und für verschiedene weitere Nebenkosten eine monatliche Pauschale vor.

Grundsätzlich können die als Pauschale vereinbarten Nebenkosten nicht abgerechnet werden – das ist schließlich Sinn und Zweck einer Pauschale.

Die Vermieterin rechnete aber trotzdem seit Beginn des Mietverhältnisses jeweils die gesamten im Mietvertrag genannten Betriebskosten ab; dabei errechnete Nachforderungen wurden von dem Mieter auch jeweils bezahlt.

Im Dezember 2005 rechnete die Vermieterin über die Nebenkosten des Jahres 2004 ab, im Dezember 2006 über die Nebenkosten des Jahres 2005.
Der Mieter erhob innerhalb von 12 Monaten seit Zugang der Abrechnungen keine Einwendungen dagegen und bemängelte erstmals im August 2008, dass nach dem Mietvertrag für bestimmte Betriebskosten eine Umlage im Weg einer Pauschale vereinbart worden war und diese Positionen folglich nicht abgerechnet werden durften.

Nach Auffassung des u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH kamen diese Einwendungen zu spät, da der Mieter gem. § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB die Einwendungen binnen Jahresfrist hätte geltend machen müssen.

Denn der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB setzt nach Meinung des Senats nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht überhaupt vereinbart sind.
Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) verfolgten nämlich den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt wird. Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre aber nicht gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten darüber möglich wären, ob bestimmte Betriebskosten mit Rücksicht auf eine insoweit vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden sind.

Der Mieter hätte also die Einwendungen, dass bestimmte Positionen gar nicht abzurechnen waren, innerhalb eines Jahres nach Erhalt der jeweiligen Abrechnung erheben müssen – nach Ablauf der Jahresfrist war er damit nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB ausgeschlossen.

Fazit: Wer eine Betriebskostenabrechnung erhält, die er für fehlerhaft hält, sollte sich nicht damit begnügen, die Nachzahlung zu verweigern, sondern stets die Jahresfrist für Einwendungen im Auge behalten. Geschieht das nicht, kann dies dazu führen, dass die Nachzahlungsforderung, auch wenn sie nicht berechtigt war, gleichwohl zu zahlen ist,