An die Luft gesetzt

Wirft ein Mieter seine Vermieterin aus der von ihr angemieteten Wohnung, weil sie sich dort ohne seine Zustimmung aufhält, gibt dies der Vermieterin nicht ohne Weiteres ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies entschied nun der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Urteil vom 4. Juni 2014 (Az.: VIII-ZR 289/13).

Die Vermieterin hatte mit dem Mieter vereinbart, dass sie in der Wohnung die angebrachten Rauchmelder inspizieren durfte. Die Vermieterin beschränkte sich darauf aber nicht, sondern betrat gegen den Willen des Mieters auch Räume, in denen kein Rauchmelder vorhanden war. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Mieter bat sie  das Einfamilienhaus zu verlassen. Dem kam die Vermieterin nicht nach. Dem Mieter platzte daraufhin der Kragen und er trug die Vermieterin eigenhändig aus der Wohnung und setzte sie vor die Tür.

Die Vermieterin war darüber so empört, dass sie die fristlose Kündigung aussprach.

Zu Unrecht, wie der BGH nun festgestellt hat:

Das Verhalten des Mieters stellte nach Ansicht der Karlsruher Richter keine gravierende Pflichtverletzung dar, wie sie für eine fristlose Kündigung Voraussetzung sei. Es seien nämlich die Gesamtumstände zu betrachten, also insbesondere auch das vorangegangene pflichtwidrige Verhaltens der Vermieterin selbst zu berücksichtigen.

Ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an einer ordentlichen Kündigung vermochte der BGH, anders als das in der Vorinstanz mit der Sache befasste Landgericht Koblenz, ebenfalls nicht zu erkennen.

Die Räumungsklage, welche die Vermieterin erhoben hatte, weil der Mieter sich weigerte auszuziehen, hatte also keinen Erfolg.

Fazit:

Vermieter haben das Hausrecht des Mieters zu beachten. Selbst wenn ein Anspruch auf Besichtigung der Wohnung bestehen sollte – was hier in dem ausgeübten Umfang nicht der Fall war – darf der Vermieter sein Recht nicht eigenmächtig ausüben und sich gegen den Willen des Mieters Zutritt zur Wohnung verschaffen. Vermieter, die das Recht in eigene Hände nehmen, müssen damit rechnen, dass sie der Mieter an die frische Luft setzt – und das mit Recht.

Besichtigungsrecht: Unzumutbare Personen müssen draußen bleiben!

Der Vermieter darf die Mietwohnung nicht durch Personen besichtigen lassen, die für den Mieter unzumutbar sind. Dies hat nun das LG Frankfurt in einem Urteil vom 21.02.2013 entschieden (Az.: 2/11 S 191/12).

Hintergrund des Rechtsstreits war die Beauftragung des geschiedenen Ehemanns der Mieterin durch den Vermieter für diesen die Wohnung zu besichtigen. Diese verweigerte ihrem Ex den Zutritt zur Wohnung. Mit Recht, wie nun die Kammer feststellte:

Nach allgemeiner Rechtsauffassung kann der Vermieter keine Besichtigung einer Mietwohnung durch solche Personen durchführen lassen, die für den Mieter auch unter angemessener Berücksichtigung der Interessen des Vermieters unzumutbar sind (vgl. AG Hamburg, WuM 1987, 379; Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 535 Rn. 99; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 535 Rn. 184). Dies ist im Hinblick auf die Person des Klägers für die Beklagte anzunehmen. Bei dem Kläger handelt es sich unstreitig um den geschiedenen Ehemann der Beklagten. Ebenso unstreitig hat der Kläger alleine seit dem Jahr 2005 etwa zehn Rechtsstreite gegen die Beklagte geführt. Zudem hat er Rechtsstreite gegen den gemeinsamen Sohn, den Zeugen … geführt. Nach dem eigenen Vortrag des Klägers treten zwischen den Parteien überdies bei „jeder Möglichkeit“ Konflikte auf. Unter diesen Umständen ist es der Beklagten nicht zuzumuten, gerade der Person des Klägers Zutritt zu ihrem durch Art. 13 Abs. 1 GG geschützten Wohnbereich zu gewähren.

Nachdem auch nicht dargetan war, weshalb ausgerechnet der geschiedene Ex-Mann der Mieterin die Wohnung besichtigen sollte, wies das Gericht die auf Gewährung des Zutritts zum Zwecke der Besichtigung der Wohnung gerichtete Klage ab.

Fazit:

Steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht der Wohnung zu, darf er dieses grundsätzlich auch durch einen bevollmächtigten Vertreter ausüben lassen. Dies bietet sich etwa an, wenn der Vermieter in einer anderen, weit entfernten Stadt lebt und z.B. eine Mängelrüge durch die Mieterin überprüfen (lassen) möchte. Der Beauftragung eines Dritten sind jedoch Grenzen gesetzt, wie die Entscheidung des LG Frankfurt schön zeigt. Es kommt, wie so oft, immer auf den Einzelfall an.