BGH: Kein Mietmangel bei vorübergehender Erhöhung des Verkehrslärms

Wegen Bauarbeiten an einer Hauptstraße in Berlin wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr, den bis dato diese Hauptstraße aufgenommen hatte, über die Nebenstraße geleitet, in der sich die Mietwohnung der beklagten Mieter befand. Diese minderten wegen des gestiegenen Verkehrslärms die Miete. Die Vermieterin nahm die Minderung nicht hin und klagte nach einigen Monaten den aufgelaufenen Mietrückstand ein. Das Amtsgericht gab ihr Recht – das Berufungsgericht indes nicht.
Der Bundesgerichtshof verneinte nun ein Minderungsrecht, da die vorübergehend erhöhte Lärmbelästigung keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache darstelle. Die Mietvertragsparteien hätten nämlich bei Vertragsschluss nicht konkludent vereinbart, dass der zur Zeit des Vertragsschlusses bestehende Zustand dauerhaft unverändert bleiben würde. Auch stelle die erhöhte Lärmbelästigung durch den umgeleiteten Verkehr gegenüber den Verhältnissen bei Vertragsschluss keine hohe Belastung dar, wenn man die im Berliner Mietspiegel aufgestellte Grenze der Verkehrslärmbelastung betrachtete. Die Wohnung befinde sich in der Berliner Innenstadt. Dort müsse ein Mieter jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer rechnen.
Beraterhinweis:
Weicht die Beschaffenheit der Wohnung negativ von der bei Vertrag vereinbarten Beschaffenheit ab, kann ein Mietmangel vorliegen, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Entscheidend ist, was die Mietvertragsparteien bei Vertragsbeginn für eine Beschaffenheit vereinbart haben. Liegt die Wohnung in einem Dorf und in einer ruhigen Seitenstraß;e, kommt in Betracht, dass diese ruhige Lage als vertraglich vereinbart gelten soll, mit der Folge, dass ein Minderungsrecht bestehen kann, wenn sich daran einmal etwas ändert. Die Parteien tun dann aber gut daran, dies schriftlich zu vereinbaren, andernfalls ein Streit darüber drohen kann, welche Beschaffenheit vereinbart worden ist.
BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12

LG Gießen: Keine Mietminderung, wenn zukünftige Bauarbeiten bei Vertragsschluss erkennbar

Ein für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessantes Urteil hat das LG Gießen am 15.12.2010 verkündet (Az.: 1 S 210/10):

Eine Vermieterin machte klageweise einen Mietrückstand in Höhe von 2.790,83 EUR geltend, die Mieter beriefen sich auf das Recht zur Minderung der Miete.

Um was ging es?

Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Oktober 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung im dicht bebauten Innenstadtbereich einer Universitätsstadt abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das dem unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück in einem verwahrlosten Zustand, mit einer geringfügigen, abrissreifen Restbebauung.

In den Jahren 2003 und 2004 wurde diese abgerissen.

In 2008 begannen auf dem Grundstück Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Gewerbekomplexes.

Die Bauarbeiten führten zu einer erheblichen Belästigung der Nachbarmieter durch Staub und Lärm. Es wurde rund um die Uhr gearbeitet.

Die Mieter entsannen sich des § 536 BGB und überwiesen nur noch eine geminderte Miete.

Die Vermieterin akzeptierte das nicht und zog vor Gericht: Bei Abschluss des Mietvertrages sei für die Mieter erkennbar gewesen, dass das Nachbargrundstück nicht unbebaut bleiben würde. Sie seien daher mit einer Minderung wegen der späteren Bauarbeiten ausgeschlossen gewesen.

Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz Recht:

Die von den Mietern gerügte Lärm- und Schmutzbelästigung stelle keinen Mangel dar, der eine Minderung der Miete nach sich ziehen könnte.

Ein Mangel liege nur vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweiche.Von der vertraglichen Sollbeschaffenheit sei aber durch die Bauarbeiten nicht abgewichen worden – denn bei Vertragsschluss sei für beide Vertragsparteien erkennbar gewesen, dass es auf dem Nachbargrundstück zu Bauarbeiten würde kommen können. Die Mietvertragsparteien hätten daher das Risiko des Auftretens von baubedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt, so dass die Vermieterin den Mietern nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung vertraglich schuldete.

Das Gericht sah also in der zukünftigen Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache – eine nachteilige Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache wurde deshalb nach Ansicht des Gerichtes durch die Bauarbeiten nicht begründet.

Die Mieter konnten sich auch nicht auf mangelnde Erkennbarkeit der zukünftigen Bebauung berufen: Eine Baulücke bleibe, jedenfalls im Stadtkern einer mittelgroßen Universitätsstadt, bekanntermaßen nicht über viele Jahrzehnte bestehen.

Beraterhinweis:

Nach § 536a BGB ist die Minderung für Mängel ausgeschlossen, die bei Vertragsabschluss schon bekannt sind. Ist dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder kann er erkennen, dass es in Zukunft zu umfangreichen Bauarbeiten in der Nachbarschaft kommen wird, so kann er darauf ebenfalls keine Minderung stützen. Die Rechtsprechung des LG Gießen reiht sich damit in eine Reihe gleichlautender Entscheidungen weiterer Gerichte ein.