Erstattungsanspruch bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verjährt in 6 Monaten

Zahlt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Geldbetrag an den Vermieter, um damit nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen abzugelten, obwohl die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam ist, dann ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert.

Dem Mieter steht also ein Anspruch aus ungerechtferigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 BGB gegen den Vermieter zu.
Dieser Anspruch unterliegt aber nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, sondern verjährt bereits nach 6 Monaten.

Dies hat nun der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschieden (Urteil v. 20.06.2012 – VIII ZR 12/12).

Der BGH entschied nämlich, dass sowohl die Schönheitsreparaturen selbst, als auch der für die Nichtdurchführung gezahlte Abgeltungsbetrag der Verbesserung der Mietsache dienten und deshalb als Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache anzusehen seien.
Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen verjähren aber gem. § 548 Abs. 2 BGB in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Beraterhinweis:

Hat der Mieter in der irrigen Annahme, dazu mietvertraglich verpflichtet zu sein, vor Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen ausgeführt oder dem Vermieter einen Abgeltungsbetrag gezahlt, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses genau 6 Monate Zeit, seine Aufwendungen rückerstattet zu verlangen und diesen Anspruch gerichtlich geltend zu machen, etwa durch einen verjährungshemmenden Mahnbescheid. Wartet er zu lange, verjährt sein Anspruch.

Betroffenen Mietern ist dringend zu raten, sich rechtzeitig – also noch während des Mietverhältnisses – anwaltlich beraten zu lassen, ob Sie überhaupt wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Aber auch nach bereits erfolgten Arbeiten oder Zahlungen kann anwaltlicher Rat noch rechtzeitig eingeholt werden, sofern die 6-monatige Verjährungsfrist für Rückforderungen beachtet wird.

BGH: Zur Verjährung von Bereicherungsansprüchen wegen überzahlter Miete

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs musste sich in einer Entscheidung vom 29.06.2011 mit der Frage beschäftigen, wann Bereicherungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete aufgrund einer Wohnflächenabweichung verjähren (BGH v. 29.06.2011 – VIII ZR 30/10).

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Kläger wegen einer Wohnflächenabweichung Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum ab Oktober 2000 begehrt.

Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt, die Berufung vor dem Landgericht wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht liess die Revision, beschränkt auf die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2000 und 2001, zu. Die von dem Beklagten eingelegte Revision hatte Erfolg.

Der Senat vertrat die Auffassung, dass die grundsätzlich wegen überzahlter Miete bestehende Forderung des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung betreffend die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 und 2001 zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2007 verjährt war, obwohl der Mieter erst im Jahr 2007 Kenntnis von der Wohnflächenabweichung erlangt hatte.

Nach Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 2 EGBGB sei nämlich für die Frage der Verjährung das bis zum 01.01.2002 geltende alte Verjährungsrecht anwendbar.

Nach § 197 BGB a.F. sei es aber nicht auf die Kenntnis des Gläubigers angekommen.

Die Verjährung der Rückforderungsansprüche des Mieters bezüglich der in den Jahren 2000 und 2001 überzahlten Miete sei daher nach altem Verjährungsrecht mit Ablauf der Jahre 2004 und 2005 eingetreten, so dass die Klage diesbezüglich ohne Erfolg bleiben musste.

Beraterhinweis:

Nicht zu entscheiden brauchte der BGH über die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 bis 2007. Diese waren nicht verjährt, da es nach dem seit dem 01.01.2002 geltenden Recht für den Beginn der Verjährung auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen ankommt.

 

Zur Verjährung von Ersatzansprüchen wegen Vornahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen

Gar nicht selten kommt es vor, dass Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung glauben, sie müssten die Wohnung renovieren, obwohl eine Renovierung rechtlich gar nicht geschuldet ist, weil etwa im Mietvertrag nichts entsprechendes vereinbart wurde oder die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen unwirksam sind. So sind z.B. auch heute noch in einer Vielzahl von Mietverträgen starre Renovierungsfristen vereinbart, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig ist und dazu führt, dass der Mieter nicht renovieren muss – nicht während des Mietverhältnisses und auch nicht bei Auszug.

Führen die Mieter, in der irrigen Annahme, dazu verpflichtet zu sein, gleichwohl Schönheitsreparaturen aus und hinterlassen dem Vermieter eine perfekt renovierte Wohnung, freut sich dieser über die ersparten Malerkosten.

Stellen die Mieter dann jedoch fest, dass sie renoviert haben, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann ihnen nach der Rechtsprechung des BGH ein Erstattungsanspruch gegen den Vermieter auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 BGB zustehen.

Streitig war bisher, bis wann der Mieter seinen Ersatzanspruch beim Vermieter geltend machen und ggf. einklagen muss.

Der BGH hat diese Frage nun in einer Entscheidung vom 4.5.2011 (VIII ZR 195/10) beantwortet: Die Ansprüche des Mieters wegen nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verjähren gem. § 548 Ans. 2 BGB binnen 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Denn nach Beendigung des Mietverhältnisses solle alsbald Klarheit erreicht werden, welche Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache Mieter und Vermieter zustehen.

Beraterempfehlung:

Ist der Mieter sich nicht sicher, ob er tatsächlich bei Auszug renovieren musste, kann es sich durchaus auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch lohnen, einen Anwalt mit der Prüfung dieser Frage zu betrauen. Stellt sich dann heraus, dass der Vermieter zu Unrecht eine Renovierung verlangt hat, sollten die dem Mieter entstandenen Kosten und Aufwendungen umgehend dem ehemaligen Vermieter in Rechnung gestellt werden – denn die Uhr tickt. Der Mieter hat nur 6 Monate Zeit, den Anspruch geltend und – z.B. im Mahnverfahren oder durch Klageerhebung – rechtshänging zu machen. Die Verjährung wird dann gehemmt.