Kündigung: Auch bei Nutzung der Wohnung für berufliche Zwecke zulässig!

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat heute entschieden, dass ein berechtigtes Interesse für die Kündigung einer Mietwohnung durch den Vermieter auch vorliegen kann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will (Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter den Wohnraummietvertrag gekündigt, weil seine Ehefrau dorthin ihre Anwaltskanzlei verlegen wollte. Der Senat hat dies als berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 BGB gewertet, denn die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit sei nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies gelte umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Beraterhinweis:

Der Vermieter braucht nicht immer Eigenbedarf, um einen Wohnraummietvertrag kündigen zu dürfen. Der Eigenbedarf ist lediglich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „insbesondere“ als Beispiel für ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung aufgeführt – aber eben nicht ausschließlich. Ein berechtigtes Interesse, das nach § 573 Abs. 1 BGB i.d.R. Voraussetzung für eine Kündigung durch den Vermieter ist, kann sich auch aus anderen Gründen ergeben. Ein solcher kann nach der Entscheidung des BGH nun auch vorliegen, wenn die Mietsache für berufliche Zwecke verwendet werden soll.

BGH: Berechtigtes Interesse zur Wohnraumkündigung auch bei Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch „nahestehende“ juristische Person

Dem Vermieter von Wohnraum steht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er die Mietsache nicht selbst benötigt, sondern eine ihm „nahestehende“ juristische Person sie zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters benötigt.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 09.05.2012 – Az.: VIII ZR 238/11 – entschieden.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, war Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Das Mietverhältnis wurde vermieterseits mit der Begründung gekündigt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie Düsseldorf e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt wurde.

Der Mieter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung, da kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB vorliege.
Der Vermieter könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen, da diese im Verhältnis zum Vermieter eine rechtlich selbständige juristische Person sei.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof sah dies als Revisionsinstanz anders und verurteilte den Mieter zur Räumung.

Der Senat stellte in seiner Entscheidung darauf ab, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers diene. Denn die Diakonie Düsseldorf e.V. erfülle für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben, unter anderem durch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handele sich daher bei ihr um eine dem Vermieter „nahestehende“ juristische Person, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auch des klagenden Vermieters diene.

Ein eigenes berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses habe daher vorgelegen und die Kündigung war wirksam.

Beraterhinweis:

Der Vermieter von Wohnraum darf ein laufendes Mietverhältnis nicht nach Lust und Laune kündigen, sondern muss nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse daran vorweisen. Klassisches Beispiel für ein solches Interesse ist der Eigennutzungswunsch, also Eigenbedarf. Ein berechtigtes Interesse kann aber auch vorliegen, wenn die Mietsache für einen Dritten benötigt wird, wie die Entscheidung des BGH schön darstellt.