Kein laues Lüftchen

Zieht es in der Mietwohnung, kann dies nach Auffassung des Amtsgericht Brandenburg einen Mietmangel begründen, der zur Minderung der geschuldeten Miete führt – jedenfalls, wenn die Zuglufterscheinungen für den Mieter unzumutbar sind.

Aus den Entscheidungsgründen:

Aufgrund des nachvollziehbaren und fachkundigen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. M… W… vom 12.03.2012 in dem beigezogenen Beweisverfahren mit der Geschäftsnummer: 30 H 1/11 ist das Gericht vorliegend auch davon überzeugt, dass es zu unzumutbaren Zugluft-Erscheinungen in der streitbefangenen Wohnung kommt. Deutliche Zugerscheinungen wurden von dem Sachverständigen nämlich vor allem im Bereich des Bades aber auch im Anschlussbereich des Fußbodens zur Außenwand sowie an einzelnen anderen Punkten festgestellt. Die vom Sachverständigen gemessenen Luftgeschwindigkeiten waren in diesen Bereichen hoch. Besonders hohe Luftgeschwindigkeiten von bis zu 10 m/s wurden von ihm im Bad am WC- und Waschbeckenanschluss, der Revisionsklappe und am Wasserzähleranschluss gemessen.

Die Messungen zu den Luftströmungen an einzelnen Stellen durch den Sachverständigen erfolgte mittels „Blower-Door-Verfahren“ und ergaben hierbei folgendes:
– Die volumenbezogene Luftdurchlässigkeit wurde, bezogen auf das gesamte Wohnungsvolumen, mit 3,3 [1/h] durch den Sachverständigen ermittelt.
– Die Luftstrommessung an einzelnen Punkten der Wohnung zeigte Werte im Einzelfall von bis zu 10 m/s.
– Vor allem im Bereich des Badezimmers, aber auch an Fußbodenanschlüssen zur Außenwand sowie bei weiteren Einzelpunkten wie zum Beispiel Lichtschalter, Steckdosen und Deckenleuchten, konnten hohe Messwerte ermittelt werden.

Die durch die Luftdurchlässigkeitsmessung (Blower-Door) erreichten Werte von 3,3 [1/h] des Gesamtluftwechsels liegen entsprechend den fachkundigen Ausführungen des Sachverständigen aber oberhalb des durch die DIN 4108-7 vorgeschriebenen Grenzwertes von 3,0 [1/h]. Die gemessenen Luftgeschwindigkeiten von bis zu 10 m/s (Badezimmer) seien auch noch in der Raummitte spürbar und würden zu unangenehmen Zuglufterscheinungen führen. Bei darüber hinaus ansteigenden Windstärken sei es zudem wahrscheinlich, dass die Zugluft noch stark zunimmt.
Bereits in der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahre 1995 sei aber schon geregelt gewesen, dass eine luftundurchlässige Schicht auf der wärmeübertragenden Umfassungsfläche einzubauen oder anderweitig eine Dichtheit zu gewährleisten ist. Neben den Fugen von Türen und Fenstern sind demnach alle übrigen Fugen in der Umfassungsfläche entsprechend dem Stand der Technik dauerhaft luftundurchlässig abzudichten. Dies betraf laut § 8 der Wärmeschutzverordnung auch alle baulichen Veränderungen bereits bestehender Gebäude.

Weiterhin hat der Sachverständige fachkundig dargelegt, dass das physische Wohlbefinden der Mieter/Nutzer durch die bauphysikalischen Eigenschaften beeinflusst werden kann. Die dazugehörige Einflussgröße sei die thermische Behaglichkeit, welche sich einstellt wenn der Wärmehaushalt des Körpers im Gleichgewicht sei. Diese Behaglichkeit würde durch Einflussfaktoren wie Kleidung, Tätigkeit, Raumlufttemperatur, Oberflächentemperatur der Umschließungsflächen, Luftfeuchtigkeit sowie auch durch die Luftbewegung (Zugerscheinung) beeinflusst. Erhöhte Luftbewegungen in Räumen seien daher generell zu vermeiden, da die Behaglichkeit schon durch geringe Veränderungen der Luftgeschwindigkeit herabgesetzt werden könne.
Auch bei verschiedenen Parametern dürfe die mittlere zulässige Luftgeschwindigkeit entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen höchstens 0,6 m/s betragen, wobei die zulässige Luftgeschwindigkeit der tolerierbaren Behaglichkeit einem entsprechenden Prozentsatz unzufriedener Personen entsprechen würde. Die hier in der streitbefangenen Wohnung vor Ort vom Sachverständigen gemessenen Werte von bis zu 10 m/s bei einer konstanten Druckdifferenz von 50 Pa würden somit aber Luftgeschwindigkeiten darstellen, welche deutlich außerhalb eines solchen Behaglichkeitshorizonts liegen würden.

Zwar könnten unzuträglich starke Luftströmungen entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen auch über den „DR-Wert“ berechnet werden, welcher eine prozentuale Angabe über die ungewünschte und zu Beeinträchtigungen führende Abkühlung des menschlichen Körpers ermittelt. Würde man aber den von ihm hier errechneten Wert von DR = 42% mit den in der einschlägigen Literatur vorhandenen Grenzwerten vergleichen, würde sich hieraus aber ebenso eine deutliche Überschreitung der Behaglichkeit ergeben. Zudem hat der Sachverständige auch fachkundig ausgeführt, dass auch bei veränderten Parametern – wie einer erhöhten Lufttemperatur – die gemessenen Luftgeschwindigkeiten in keinem Fall innerhalb eines als behaglich einzustufenden Bereichs hier eingeordnet werden können.

Der Sachverständige Dipl.-Ing. M… W… konnte somit vorliegend feststellen, dass es sich hier um einen Zustand handelt, der den allgemein anerkannten Regeln der Technik weder aus heutiger Betrachtung entspricht, noch zum Zeitpunkt des Dachausbaus entsprach. Weder die Kriterien der Wärmeschutzverordnung zum Zeitpunkt des Dachausbaus, noch die bauphysikalischen Regeln zur Einhaltung eines als behaglich einzustufenden Zustandes, seien vorliegend eingehalten worden.

Fazit:

Zugluft muss der Mieter nicht dulden, wenn diese unzumutbar ist. Ob sie das ist, kann aber nur ein Sachverständiger mittels komplizierter Messverfahren feststellen. Wer also unter Hinweis auf die Zugluft die Miete mindert, sollte sich sehr sicher sein, dass ein Gutachter entsprechend hohe Werte bestätigt. Andernfalls risikiert er vor Gericht den Kürzeren zu ziehen und die Verfahrenskosten tragen zu müssen – diese beinhalten dann aber auch die Kosten des Gutachters.

AG Brandenburg, Urteil vom 28.06.2013 – 31 C 279/11

Hitze in Gewerberäumen: Mietminderung setzt genaue Protokollierung voraus

Der Sommer steht vor der Tür und vermutlich wird er wieder sehr heiß. Viele Mieter klagen dann wieder über zu heiße Innentemperaturen und fragen, ob sie deshalb die Miete mindern dürfen. Diese Frage muss jedoch vorsichtig beantwortet werden:

Zwar hat das Amtsgericht Hamburg dem Mieter einer Dachgeschosswohnung, dessen Wohnung sich im Sommer auf 30 Grad Celsius aufwärmte und auch nachts noch eine Innentemperatur von mindestens 25 Grad Celsius aufwies, eine Mietminderung von 20% zugebilligt. Die Wohnung verfügte nämlich über einen unzureichenden Wärmeschutz, was als Mietmangel angesehen wurde.

Grundsätzlich kommt es aber auf den Einzelfall und auch auf die Vorhersehbarkeit an. Muss dem Mieter bei Anmietung einer Wohnung mit großen Fensterflächen klar sein, dass es im Sommer sehr heiß werden kann, wird eine Mietminderung ausscheiden.

Dies gilt auch für Gewerberaummieter: Nach Entscheidungen des OLG Frankfurt (Urteil vom 19.1.2007 – 2 U 106/06) und des OLG Karlsruhe (Urteil v. 17.12.2009 – 9 U 42/09) begründen Temperaturen über 26 Grad Celsius in Gewerberäumen keinen zur Minderung der Miete berechtigen Mangel, da Hitze durch Sonneneinstrahlung in nicht baurechtswidrigen Gebäuden zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters gehöre.

Das Berliner Kammergericht stellte nun zudem klar, dass eine Mietminderung wegen nicht ausreichendem Wärmeschutz eine taggenaue Darlegung der gemessenen Innen- und Außentemperaturen voraussetze. In dem vom KG entschiedenen Fall (Urteil v. 5.3.2012 – 8 U 48/11) hatte der Mieter lediglich behauptet, in jedem Sommer hätten „nahezug durchgängig 30 Grad C und mehr “ in den Mieträumen festgestellt werden können. Er minderte daher für die Monate Juni bis August die Miete, legte aber nur exemplarische Messungen an 10 bzw. 12 Tagen vor. Dies reichte dem Gericht nicht.

Beraterhinweis:

Für Wohnraum- und Gewerberaummieter gilt gleichermaßen: Wer die Miete wegen nicht ausreichenden Wärmeschutzes mindern möchte, sollte unbedingt tägliche, bestenfalls sogar mehrmals täglich, Messungen vornehmen und möglichst beweissicher (Zeugen!) protokollieren. Andernfalls wird eine gerichtliche Bestätigung der Mietminderung schon daran scheitern, dass der Mieter den behaupteten Mangel nicht ausreichend substantiiert genug darlegen kann.

LG Frankfurt: Auch berufstätige Mieter müssen ausreichend lüften!

Wenn in einer Mietwohnung Schimmelpilz auftritt, behaupten Vermieter oft und gerne, dies liege nicht an mangelhafter Bausubstanz, sondern am falschen Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Kommt es dann in der Folge zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, muss in der Regel ein Sachverständiger gutachterlich die Ursache der Schimmelbildung klären. Und oft erweist sich tatsächlich nicht ausreichendes Lüften durch den Mieter als Schadensursache.

Das Landgericht Frankfurt musste sich nun mit der Frage befassen, wie oft einem berufstätigen Mieter zugemutet werden kann, tagsüber die Mietsache zu lüften. Das Gericht entschied: drei- bis viermaliges Stoßlüften am Tag ist nicht unzumutbar.

In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall hatte der vom Gericht beauftragte Sachverständige einen Baumangel ausgeschlossen und stattdessen nicht ausreichende Lüftung durch den Mieter als Schimmelursache ausfindig gemacht. Die Kammer sah den Mieter in der Pflicht, zumindest bis zu einer deutlichen Reduzierung der Luftfeuchtigkeit die Wohnung regelmäßig zu lüften. Es sei ihm auch als Beruftstätiger zumutbar, die Räume drei- bis viermal täglich stoßzulüften, etwa morgens vor Verlassen des Hauses ein- bis zweimal, nachmittags nach Rückkehr von der Arbeit und abschließend nochmals abends.

LG Frankfurt v. 07.02.2012 – 2-17 S 89/12