OLG Braunschweig: Keine Mietminderung wegen Bauarbeiten an einer Kirche

Am 30.07.2011 habe ich über ein Urteil des LG Gießen vom 15.12.2010 berichtet, welches eine Mietminderung wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück abgelehnt hatte, wenn diese bei Abschluss des Mietvertrages absehbar waren.

Mit gleichartiger Begründung hat nun das OLG Braunschweig (Beschluss vom 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10) einem Imbissbetreiber das Recht zur Mietminderung abgesprochen, welches dieser wegen Bauarbeiten an einer benachbarten Kirche geltend gemacht hatte.

Eine Mietminderung erfordere nämlich grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Ein solcher habe hier aber nicht vorgelegen. Denn es sei kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht worden. Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse (z.B. Bauarbeiten in der Nachbarschaft) könnten nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigten.

Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränkten, seien dabei nur dann als ein zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

Dies sah das OLG Braunschweig hier als nicht gegeben an: Denn auf dem Nachbargrundstück habe sich erkennbar ältere Bausubstanz befunden, so dass grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen gewesen sei.

Zwar müsse der Mieter auch dann grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das seine Kundschaft die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen kann. Eine solch gravierende, nicht zu erwartende Beeinträchtigung war im zu entscheidenden Fall aber nicht vorgetragen worden.

Beraterhinweis:

Mietern, die sicher gehen wollen, dass sie im Falle von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern dürfen, ist angesichts der aktuellen mieterfeindlichen Rechtsprechung zu dieser Problematik zu raten, sich bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich bestätigen zu lassen, dass mit Bauarbeiten nicht zu rechnen ist und im Falle, dass später doch auf dem Nachbargrundstück solche Arbeiten durchgeführt werden, etwaige Störungen des Mietgebrauchs mit einer Mietminderung ausgeglichen werden dürfen.

LG Gießen: Keine Mietminderung, wenn zukünftige Bauarbeiten bei Vertragsschluss erkennbar

Ein für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessantes Urteil hat das LG Gießen am 15.12.2010 verkündet (Az.: 1 S 210/10):

Eine Vermieterin machte klageweise einen Mietrückstand in Höhe von 2.790,83 EUR geltend, die Mieter beriefen sich auf das Recht zur Minderung der Miete.

Um was ging es?

Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Oktober 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung im dicht bebauten Innenstadtbereich einer Universitätsstadt abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das dem unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück in einem verwahrlosten Zustand, mit einer geringfügigen, abrissreifen Restbebauung.

In den Jahren 2003 und 2004 wurde diese abgerissen.

In 2008 begannen auf dem Grundstück Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Gewerbekomplexes.

Die Bauarbeiten führten zu einer erheblichen Belästigung der Nachbarmieter durch Staub und Lärm. Es wurde rund um die Uhr gearbeitet.

Die Mieter entsannen sich des § 536 BGB und überwiesen nur noch eine geminderte Miete.

Die Vermieterin akzeptierte das nicht und zog vor Gericht: Bei Abschluss des Mietvertrages sei für die Mieter erkennbar gewesen, dass das Nachbargrundstück nicht unbebaut bleiben würde. Sie seien daher mit einer Minderung wegen der späteren Bauarbeiten ausgeschlossen gewesen.

Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz Recht:

Die von den Mietern gerügte Lärm- und Schmutzbelästigung stelle keinen Mangel dar, der eine Minderung der Miete nach sich ziehen könnte.

Ein Mangel liege nur vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweiche.Von der vertraglichen Sollbeschaffenheit sei aber durch die Bauarbeiten nicht abgewichen worden – denn bei Vertragsschluss sei für beide Vertragsparteien erkennbar gewesen, dass es auf dem Nachbargrundstück zu Bauarbeiten würde kommen können. Die Mietvertragsparteien hätten daher das Risiko des Auftretens von baubedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt, so dass die Vermieterin den Mietern nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung vertraglich schuldete.

Das Gericht sah also in der zukünftigen Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache – eine nachteilige Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache wurde deshalb nach Ansicht des Gerichtes durch die Bauarbeiten nicht begründet.

Die Mieter konnten sich auch nicht auf mangelnde Erkennbarkeit der zukünftigen Bebauung berufen: Eine Baulücke bleibe, jedenfalls im Stadtkern einer mittelgroßen Universitätsstadt, bekanntermaßen nicht über viele Jahrzehnte bestehen.

Beraterhinweis:

Nach § 536a BGB ist die Minderung für Mängel ausgeschlossen, die bei Vertragsabschluss schon bekannt sind. Ist dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder kann er erkennen, dass es in Zukunft zu umfangreichen Bauarbeiten in der Nachbarschaft kommen wird, so kann er darauf ebenfalls keine Minderung stützen. Die Rechtsprechung des LG Gießen reiht sich damit in eine Reihe gleichlautender Entscheidungen weiterer Gerichte ein.