Kündigung bei verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

Dem unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) als Revisionsgericht lag heute folgender zu entscheidender Rechtsstreit zugrunde:

Im Jahr 2010 stellte die Vermieterin im Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die Mietwohnung befand, den Befall mit Hausschwamm fest. Erste Notmaßnahmen duldeten die beklagten Mieter, gewährten den Handwerkern danach jedoch keinen weiteren Zutritt zu ihrer Wohnung, so dass es dem Vermieter nicht möglich war,weitere Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung des Schwamms vornehmen zu lassen.

Aufgrund dieser Weigerung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 30.06.2011 fristlos und erwirkte gegen die den Zutritt weiterhin verweigernden Mieter eine einstweilige Verfügung im eiligen Rechtsschutz. Erst nachdem diese nach Widerspruch der Mieter bestätigt worden war, gewährten diese im Oktober 2011 den Zutritt zur Wohnung. Im November 2011 sprach die Vermieterin sodann eine erneute fristlose Kündigung aus, die darauf gestützt wurde, dass die Mieter im November auch den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten. Die Mieter folgten der fristlosen Kündigung nicht und räumten die Mietwohnung nicht.

Also zog die Vermieterin vor Gericht und verklagte die Mieter auf Räumung. Sie verlor sowohl in erster Instanz bei dem zuständigen Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg, als auch in der Berufung beim Landgericht Berlin. Dieses war nämlich der Ansicht, dass die Mieter die Einzelheiten der streitigen Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit hätten klären lassen dürfen, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen verweigerter Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen müsse ein Vermieter deshalb den Mieter zuerst auf Duldung verklagen. Dies gelte jedenfalls, wenn der Mieter nicht querulatorisch handele. Das Berufungsgericht ließ jedoch zur Klärung dieser Rechtsfrage die Revision zu.

Die Revision hatte Erfolg. Der BGH hat klargestellt, dass eine fristlose Kündigung wegen Verletzung von Duldungspflichten nicht erst in Betracht kommt, wenn der Mieter einen zuvor zu erwirkenden gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sich querulatorisch verhält. Diese vom Landgericht Berlin vertreten Auffassung stelle eine „schematische“ Betrachtung dar, die im Gesetzestext keinen Anhalt finde. Sie berücksichtige nicht, dass der Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran haben kann, Modernisierungs – und Instandsetzungsmaßnahmen schnellstmöglich durchführen lassen zu können, die für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentliche Bedeutung sein können.

Zudem begründe § 543 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“

Ob konkret diese Voraussetzungen vorlagen, hätte das Landgericht prüfen müssen, was jedoch nicht geschehen ist. Das Berufungsurteil wurde deshalb vom BGH aufgehoben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückverwiesen worden (Az.: VIII ZR 281/13).

Fazit:

Die Frage, ob dem Mieter bei Verletzung von Duldungspflichten direkt die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann, oder ob er zunächst gerichtlich auf Duldung der vom Vermieter beabsichtigten Maßnahmen in Anspruch genommen werden muss, war bisher nicht höchstrichterlich entschieden und wurde in mietrechtlicher Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet.

Der BGH hat nun ein Machtwort gesprochen und den Ansichten, die eine vorherige Duldungsklage erforderlich sahen, eine Absage erteilt. Wer sich als Mieter der Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen verweigert, sollte sich also über das Risiko im Klaren sein, dass ihm der Verlust der Wohnung droht.
Die Berechtigung einer fristlosen Kündigung ist dann nämlich allein an § 543 Abs. 1 BGB und der notwendigen Interessenabwägung zu prüfen. Dazu wird auch das wirtschaftliche Interesse des Vermieters an einer schnellen Instandsetzung zu berücksichtigen sein – je mehr es dem Vermieter also „unter den Nägeln brennt“, weil es gilt, weitere Schäden zu verhindern, umso weniger wird der Mieter darauf vertrauen können, die notwendige Interessenabwägung bei Prüfung der fristlosen Kündigung für sich entscheiden zu können.

Im Übrigen läuft der Mieter auch Gefahr vom Vermieter wegen Verletzung seiner gesetzlichen Duldungspflichten auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden, wenn sich der Schaden nämlich aufgrund der Weigerung des Mieters, notwendige Arbeiten zu dulden, verschlimmert und die Schadensbeseitigung dadurch teurer wird.

Sie sind ein Schwein: Fristlose Kündigung!

In München beschimpfte ein Mieter eines Arbeiterwohnheims seinen Vermieter unlängst mit den Worten “Sie sind ein Schwein”, nachdem dieser ihn wegen rassistischer Ausfälle gegenüber einem Mitbewohner zur Rede gestellt hatte.

Der Vermieter ließ sich das nicht bieten und kündigte das Mietverhältnis umgehend fristlos. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht München und war damit erfolgreich.

Das Gericht stellte in seinem Urteil vom 16.07.2013 (Az.: 411 C 8027/13) fest, dass die streitgegenständliche Beleidigung jedenfalls dann eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter darstelle, wenn keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorangegangen sei.

Da der Mieter auch in der Folge keine Reue zeigte und noch in der Klageerwiderung behauptete, dass der Vermieter “wie gedruckt lüge”, sei dem Vermieter die Vertragsfortsetzung nicht mehr zuzumuten und die fristlose Kündigung begründet.

Beraterhinweis:

Ich halte die Entscheidung für problematisch. Zwar muss es kein Vermieter dulden, sich von seinem Mieter beschimpfen zu lassen. Eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung wird aber in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung ausgesprochen werden können. Zudem darf das spätere Verhalten des Mieters nach dem Ausspruch der Kündigung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung grundsätzlich keine Rolle spielen.

Klageschrift mit Ketchup

Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen einer schwerwiegenden Vertragsverletzung ist in der Regel erst nach vorangegangener Abmahnung zulässig. Mit der Abmahnung soll dem Mieter deutlich gemacht werden, dass sein Verhalten nicht geduldet wird und eine Kündigung nach sich ziehen kann, wenn es nicht abgestellt oder wiederholt wird.

Eine Abmahnung ist aber im Ausnahmefall entbehrlich, wenn eine schwerwiegende Störung des Hausfriedens mit Nachhaltigkeit vorliegt.

Dazu reicht eine einmalige Störung des Hausfriedens in der Regel nicht aus, aber auch hier bestätigt die Ausnahme die Regel: Erweist sich ein einmaliger Vorfall als so schwerwiegend, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung aller Interessen nicht zumutbar ist, muss er dem Mieter keine Abmahnung aussprechen, sondern darf sofort fristlos kündigen.

Einen solchen schwerwiegenden Zwischenfall, der zu einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens geführt hat, hat das Landgericht München I darin gesehen, dass der Mieter an der Türklinke eines anderen Mieters eine Tüte mit einer mit Ketchup verschmierten Klageschrift aufgehangen hat, um diesen einzuschüchtern und von einer Zeugenaussage in einem anhängigen Verfahren abzuhalten. Es sollte natürlich der naheliegende Eindruck von Blutspuren erweckt werden um den als Zeugen benannten Mieter einzuschüchtern: Sagst Du gegen mich aus, wird Blut fließen.

Der Schuss ging nach hinten los: Der Vermieter kündigte nämlich das Mietverhältnis mit dem Tütenaufhänger fristlos – und mit Recht, wie das LG München I also festgestellt hat.
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Dem Vermieter war, auch unter Berücksichtung seiner Schutzpflicht dem anderen Mieter gegenüber, nicht zuzumuten, abzuwarten, ob aus Ketchup Blut werden würde. Den Einschüchterungsversuch musste er nicht hinnehmen.

LG München I, Urteil vom 10.10.2012 – 14 S 9204/12