BGH stärkt Mieterrechte und ändert Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

In mehreren Entscheidungen hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat heute die Wirksamkeit formularmäßiger Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter eingeschränkt und somit Mieterrechte erneut gestärkt.

Der BGH hat konkret entschieden:

Wurde die Wohnung dem Mieter bei Mietbeginn unrenoviert überlassen, kann er durch Formularmietvertrag nicht mehr zu Schönheitsreparaturen, also zur Renovierung der Mieträume, verpflichtet werden, sofern ihm nicht ein angemessener Ausgleich für die Beseitigung von Gebrauchsspuren gewährt wird, die er selbst nicht verursacht hat. Der Mieter darf nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Erhält der Mieter aber eine unrenovierte Wohnung und soll er während der Mietzeit renovieren, führt dies dazu, dass der Mieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst bekommen hat. Dies stellt nach Ansicht der Richter eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, was zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel in einem Formularmietvertrag führt.

In der Entscheidung VIII ZR 185/14 hat der BGH dazu festgestellt, dass der Erlass einer halben Monatsmiete keinen ausreichenden Ausgleich für die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen darstellt, wenn bei Mietbeginn jedenfalls in drei Zimmern schon Streicharbeiten notwendig waren. Auch in diesem Fall hat der BGH die entsprechende Mietvertragsklausel für unwirksam erachtet.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat dann entschieden, dass eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist, wenn der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt nach der Entscheidung des Gerichts unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens ist also nicht mehr zulässig – eine entsprechende Vereinbarung in einem Formularmietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Man darf gespannt auf den Volltext der Entscheidungen sein. Bereits jetzt lässt sich aber sagen, dass mit den heutigen Entscheidungen wieder sehr viele Mieter von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen befreit werden, wenn sie die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert erhalten haben.

AG München: Fünf Hunde sind vier zuviel

Tierhaltung in der Mietwohnung ist ein beliebter Streitpunkt zwischen vielen Vermietern und Mietern. Zwar hat der BGH unlängst eine Klausel für unzulässig erklärt, mit der die Tierhaltung pauschal untersagt werden sollte. Eine generelle Erlaubnis ist damit aber nicht verbunden. Es ist vielmehr auf den Einzelfall abzustellen und eine Interessensabwägung vorzunehmen.

Das Amtsgericht München (Urteil vom 12.05.2014, Az.: 424 C 28654/13) musste sich nun mit der Klage eines Vermieters befassen, dessen Mieter nicht einen, sondern gleich fünf Hunde halten wollten. Eine mietvertragliche Vereinbarung darüber hatten die Parteien nicht getroffen. Die Mieter konnten aber beweisen, dass ihnen der Vermieter die Haltung eines Hundes erlaubt hatte. Das daraus gleich fünf Tiere wurden, müsse der Vermieter aber nicht dulden, befand das Amtsgericht. Denn die Haltung von fünf Hunden – hier: sogenannte Taschenhunde – gehe über den zulässigen, vertragsgemäßen Mietgebrauch hinaus.

Die Klage hatte also Erfolg und die Mieter wurden dazu verurteilt, sich von vier der Hunde zu trennen.

Beraterhinweis:

Ob der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Genehmigung zur Haltung eines Tieres hat, richtet sich danach, ob dies im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung erfolgt und ob keine berechtigten Interessen des Vermieters entgegen stehen. Leiden also die Nachbarmieter an einer ausgeprägten Katzenallergie, kann die Haltung einer freilaufenden Katze also problematisch sein.
Auch wird es immer auch auf die Größe und Ausgestaltung der Mietwohnung ankommen. In dem vom Amtsgericht München entschiedenen Streitfall war die Mietwohnung offensichtlich nicht für die Haltung von fünf Hunden geeignet.

Vorsicht: Fristlose Kündigung droht auch, wenn das Sozialamt die Miete zahlen muss – aber nicht zahlt!

Kommt ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, droht ihm bei ausreichender Höhe der Mietschuld gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Er kann sich dann auch nicht darauf berufen, dass er die Miete nicht habe zahlen können, weil er auf Sozialleistungen angewiesen sei und das Sozialamt nicht (vollständig) oder verspätet gezahlt habe. Denn auf ein Verschulden des Mieters kommt es in diesem gesetzt gesondert geregelten Fall ausdrücklich nicht an.

Dies hat nun der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4.2.2015 (Az: VIII ZR 175/14) hervorgehoben. Der Mieter musste nach einem Zuständigkeitswechsel des Sozialamtes dies zuerst erfolgreich auf Übernahme der Wohnungskosten verklagen; in der Zwischenzeit waren aber die Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 nicht an den Vermieter geflossen, der daraufhin die Geduld verlor und fristlos kündigte.
Zurecht, befand nun der VIII. Zivilsenat des BGH, denn der für eine fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB habe vorgelegen: Ein Verschulden setze der Zahlungsverzug nicht voraus, denn „Geld hat man zu haben.“ Zwar müssten bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB zusätzliche Abwägungskriterien beachtet werden, um einen wichtigen Grund festzustellen.

Bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen handele es sich aber um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses und wenn deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt seien, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Weitere Abwägungen sind dann nicht vorzunehmen.

Beraterhinweis:

Zwar steht dem Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung die Möglichkeit offen, diese durch vollständige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen. Diese Möglichkeit ist jedoch fristgebunden und auf die einmalige Inanspruchnahme innerhalb von 2 Jahren beschränkt. Zahlt das Sozialamt innerhalb dieser 24 Monate erneut die Miete nicht und verursacht so eine fristlose Kündigung, sollte der Mieter Amtshaftungsansprüche prüfen lassen, denn dann verliert er seine Wohnung, wenn sich nicht noch eine Einigung mit dem Vermieter erzielen lässt.

Keine Heilung einer ordentlichen Kündigung durch Ausgleich von Rückständen

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes kann gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch den vollständigen Ausgleich sämtlicher Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geheilt werden. Dies gilt jedoch nicht für eine zugleich hilfsweise erklärte ordnungsgemäße, also fristgerechte Kündigung, wie das LG Berlin mit Urteil vom 17.01.2014 (Az.: 65 S 366/13) entschieden hat.

Der Mieter hatte in dem zu entscheidenden Rechtsstreit zwei Monatsmieten nicht gezahlt. Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung und hilfsweise auch die fristgemäße Kündigung zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Nachdem er auf Räumung verklagt worden war, hatte der Mieter die Rückstände rechtzeitig vollständig ausgeglichen, wodurch die fristlose Kündigung geheilt wurde. Er vertrat sodann die Auffassung, die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 BGB erstrecke sich auch auf die ordentliche Kündigung.

Dem erteilte das Landgericht aber eine Absage:

Die ordentliche Kündigung gemäß § 570 BGB hatte die Vermieterin damit begründet, dass sie ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hatte, weil die Nichtzahlung der Mieten eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dargestellt habe.  Nach Auffassung des Landgerichts Berlin kann aber eine einmal eingetretene Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.

Allerdings könne durch die nachträgliche Zahlung die Vertragsverletzung in einem milderen Licht erscheinen und sich das Festhalten des Vermieters an einer fristgemäßen ordentlichen Kündigung als treuwidrig erweisen. Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete ist nach der Rechtsprechung des BGH beim Verschulden des Mieters zu berücksichtigen und kann dazu führen, dass aus der fristgemäßen Kündigung keine Rechte hergeleitet werden können.

Dass der Mieter in dem vorliegenden Rechtsstreit die offenen Mieten nachgezahlt hat, rechtfertigte für sich genommen alleine aber noch nicht die Annahme nicht ausreichenden Verschuldens. Denn der Mieter war bereits früher schon mit der Mietzahlung in Verzug geraten und es waren für den Senat keine Umstände erkennbar, die das Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete verringert hätten. Der Mieter hatte sich zwar darauf berufen, nur sehr geringe Renteneinkünfte zu haben. Das reichte dem Gericht aber nicht aus, denn das Risiko, die Miete wegen fehlendem Einkommen nicht zahlen zu können, trägt allein der Mieter.

Fazit:

Gerät der Mieter in ausreichenden Zahlungsverzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erklärt werden, sondern unbedingt hilfsweise auch immer eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Gleicht nämlich der Mieter nach Erhebung der Räumungsklage sämtliche Zahlungsrückstände aus, kann dadurch die fristlose Kündigung geheilt werden. Der Vermieter, der dann weiterhin Räumung verlangt, kann diese nur noch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche, fristgemäße Kündigung stützen. Dabei wird es dann darauf ankommen, ob den Mieter ein ausreichendes Verschulden an den Zahlungsrückstände trifft.

Feuchter Keller in Altbauwohnung: Keine Mietminderung

Wer eine Altbauwohnung anmietet, muss damit rechnen, dass der zur Wohnung gehörende Keller feucht ist und darf deswegen dann auch nicht die Miete mindern. Dies hat das Landgericht Ansbach in einer Entscheidung vom 11.08.2014 (Az.: 1 S 228/14) festgestellt.

Die Mieter hatten eine im Jahr 1900 im Jugendstil errichtete Wohnung angemietet und in dem dazu gehörenden Keller diverse Gegenstände gelagert. Die Kellerwände bestanden aus Sandstein und im Laufe der Zeit zeigte sich, dass dadurch Feuchtigkeit in den Kellerraum eintrat. Die Mieter mussten feststellen, dass die gelagerten Gegenstände nach und nach verschimmelten. Sie verlangten daraufhin von dem Vermieter Schadensersatz und behaupteten, dass die Miete wegen des feuchten Kellers um 10 Prozent gemindert sei.

Da sich die Mietparteien außergerichtlich nicht einigen konnten, endete auch dieser Streit vor Gericht. Das Amtsgericht Ansbach lehnte sowohl eine Mietminderung als auch Schadensersatzansprüche ab und wurde in der Berufungsinstanz nun vom Landgericht bestätigt: Zur Beurteilung, ob ein Mietmangel vorliegt, sei grundsätzlich auf den bei Errichtung der Mietsache geltenden Maßstab abzustellen. Im Jahr 1900 habe aber eine Isolierung des Kellers, die ein Eindringen von Feuchtigkeit verhindert hätten, schlichtweg nicht um Stand der Technik gehört und sei auch nicht vorgeschrieben gewesen. Die Mieter hätten nicht erwarten dürfen, dass sie in einen solchen Keller über Jahre hinweg Polstermöbel sicher lagern konnten.‘

Zu Sanierungsmaßnahmen sei der Vermieter einer Altbauwohnung auch nur dahingehend verpflichtet, als dass er einen Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen müsse. Diese Pflicht habe der Vermieter hier aber nicht verletzt, denn schließlich sei ein Kellerraum nicht für Wohnzwecke gedacht.

Praxishinweis:

Bereits in seiner Trittschall-Entscheidung vom 6.10.2014 hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 355/03), dass bei der Beurteilung, ob eine Mietwohnung einen Mangel aufweist, zuerst auf die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung ankommt. Fehlt eine solche Beschaffenheitsvereinbarung, so ist nach der Auffassung des BHH die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei grundsätzlich auf den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab abzustellen ist.

Die Entscheidung des LG Ansbach wendet diesen Grundsatz folgerichtig auf feuchte Kellerräume an. Haben die Parteien für einen Altbau nicht ausdrücklich trockene Kellerräume vereinbart, kann der Mieter einen solchen nicht erwarten.

An die Luft gesetzt

Wirft ein Mieter seine Vermieterin aus der von ihr angemieteten Wohnung, weil sie sich dort ohne seine Zustimmung aufhält, gibt dies der Vermieterin nicht ohne Weiteres ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies entschied nun der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Urteil vom 4. Juni 2014 (Az.: VIII-ZR 289/13).

Die Vermieterin hatte mit dem Mieter vereinbart, dass sie in der Wohnung die angebrachten Rauchmelder inspizieren durfte. Die Vermieterin beschränkte sich darauf aber nicht, sondern betrat gegen den Willen des Mieters auch Räume, in denen kein Rauchmelder vorhanden war. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Mieter bat sie  das Einfamilienhaus zu verlassen. Dem kam die Vermieterin nicht nach. Dem Mieter platzte daraufhin der Kragen und er trug die Vermieterin eigenhändig aus der Wohnung und setzte sie vor die Tür.

Die Vermieterin war darüber so empört, dass sie die fristlose Kündigung aussprach.

Zu Unrecht, wie der BGH nun festgestellt hat:

Das Verhalten des Mieters stellte nach Ansicht der Karlsruher Richter keine gravierende Pflichtverletzung dar, wie sie für eine fristlose Kündigung Voraussetzung sei. Es seien nämlich die Gesamtumstände zu betrachten, also insbesondere auch das vorangegangene pflichtwidrige Verhaltens der Vermieterin selbst zu berücksichtigen.

Ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an einer ordentlichen Kündigung vermochte der BGH, anders als das in der Vorinstanz mit der Sache befasste Landgericht Koblenz, ebenfalls nicht zu erkennen.

Die Räumungsklage, welche die Vermieterin erhoben hatte, weil der Mieter sich weigerte auszuziehen, hatte also keinen Erfolg.

Fazit:

Vermieter haben das Hausrecht des Mieters zu beachten. Selbst wenn ein Anspruch auf Besichtigung der Wohnung bestehen sollte – was hier in dem ausgeübten Umfang nicht der Fall war – darf der Vermieter sein Recht nicht eigenmächtig ausüben und sich gegen den Willen des Mieters Zutritt zur Wohnung verschaffen. Vermieter, die das Recht in eigene Hände nehmen, müssen damit rechnen, dass sie der Mieter an die frische Luft setzt – und das mit Recht.

Schadensersatzanspruch des Mieters bei verweigerter Untervermietungserlaubnis

Muss der Mieter aus beruflichen Gründen ins Ausland, wird ihm ein Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung der Mietwohnung zustehen. Denn der Wunsch des Mieters, während eines mehrjährigen berufliche Auslandsaufenthalts von entstehenden Wohnungskosten entlastet zu werden, begründet nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung an einen Dritten und verpflichtet den Vermieter gem. § 553 BGB zur Erteilung der Zustimmung, sofern nicht “ in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Verweigert der Vermieter ohne solche Gründe die Zustimmung zu der begehrten Untervermietung, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.
Wie der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH nunmehr klar gestellt hat, kann in der Verweigerung der Zustimmung zu einem berechtigten Untervermietungsbegehren des Mieters eine schuldhafte Vertragsverletzung liegen, die den Vermieter zum Ersatz des entstandenen Mietausfalls verpflichtet.

In dem der Entscheidung vom 11.06.2014 (Az::  VIII ZR 349/13) zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter die Erteilung der Untervermietungserlaubnis an einen konkret benannten Untermietinteressenten verweigert, obwohl der Mieter aus beruflichen Gründen für mehrere Jahre nach Kanada musste. Der Mieter klagte die Untervermietungserlaubnis ein und obsiegte. Im Anschluss nahm er den Vermieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete in Anspruch. Zu Recht, wie der BGH nun sagte:
Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Er hätte sich nämlich nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Beraterhinweis:

Verweigert der Vermieter die Genehmigung der Untervermietung, ohne dazu berechtigt zu sein, kann der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Das muss er aber nicht – er kann seinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung auch gerichtlich geltend machen. Gibt das Gericht dem Mieter Recht und bestätigt den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, läuft der Vermieter Gefahr, den bis dahin aufgelaufenen Mietausfallschaden ersetzen zu müssen. Vermieter sollten sich dieses Risikos bewusst sein – denn eine unberechtigte Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung kann sie teuer kommen.