Berlin ohne Mietspiegel?

Nach Ansicht der Richter kann der Berliner Mietspiegel von 2013 nicht gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als taugliches Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Es handele sich dabei nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, dessen Entgelte als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen seien, so die Richter in ihrer Entscheidung vom 11. Mai 2015 (Az: 235 C 133/13).

Deshalb war es der klagenden Vermieterin nicht verwehrt, die Miete für eine Altbauwohnung auf 7,19 EUR pro Quadratmeter zu erhöhen, obwohl der Mietspiegel das nicht hergab. Zur Begründung der Mieterhöhung wurde ein Sachverständigengutachten herangezogen.

Zunächst muss das Urteil rechtskräftig werden. Rechtskräftig wird die Entscheidung aber erst, wenn sie nicht binnen eines Monats nach ihrer Zustellung von den unterlegenen Mietern mit dem Rechtsmittel der Berufung angegriffen wird. Die Mieter werden also bis Mitte Juni Zeit für die Einlegung der Berufung haben. Dann muss sich das Landgericht mit dem Urteil auseinandersetzen und möglicherweise wird die Rechtsauffassung des Amtsgerichts dann bestätigt – oder das Urteil wird aufgehoben oder abgeändert.

Gehen die Mieter nicht in Berufung, erwächst das Urteil des Amtsgerichts ohne weitere Überprüfung in Rechtskraft. Die Rechtskraft dieses Urteils erstreckt sich nur auf die Parteien dieses Verfahrens. Die unmittelbaren rechtlichen Auswirkungen des Urteils betreffen also zunächst nur die Parteien des Rechtsstreits: die klagende Vermieterin hat bestätigt bekommen, dass die von ihr verlangte neue Miete für die hier betroffene Wohnung entgegen den Zahlen des Mietspiegels ortsüblich war.

Klagt die Vermieterin gegen andere Mieter oder bestreiten die Parteien anderer Mieterhöhungsverfahren ebenfalls die Geeignetheit des Berliner Mietspiegels, ist das dann zuständige Gericht nicht daran gehindert, eine andere Entscheidung zu treffen. Die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg bindet nämlich weder andere Gerichte, noch es selbst in anderen Klageverfahren. Es ist also durchaus möglich, dass derselbe Richter in einem anderen Verfahren seine Meinung ändert oder durch einen Sachverständigen davon überzeugt wird, dass der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Es handelt sich also, worauf die Berliner Senatsverwaltung zurecht hingewiesen hat, zunächst um eine Einzelfallentscheidung.

Anders kann es aber aussehen, wenn das Urteil des Amtsgerichts mit der Berufung angegriffen wird und von der nächst höheren Instanz, also dem Landgericht Berlin, bestätigt wird. In diesem Fall werden sich möglicherweise auch andere Amtsrichter in Berlin der Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg anschließen, da sie damit rechnen müssen, dass ihre Entscheidungen vom Landgericht aufgehoben werden.

Zwar betrifft die vorliegende Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg nur den Mietspiegel 2013. In den nächsten Tagen soll dieser durch den aktuellen Mietspiegel 2015 ersetzt werden. Wurde dieser jedoch nach der gleichen Methode erstellt, wie sein Vorgänger, werden die vom Gericht geäußerten Bedenken auch gegen diesen bestehen.

Wird also die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg durch das Landgericht Berlin bestätigt, steht zu erwarten, dass auch der Mietspiegel 2015 in Bälde vor Gericht scheitern und als nicht geeignetes Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung angesehen wird.

Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Dazu darf laut Gesetz Bezug genommen werden auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Reicht der Berliner Mietspiegel also nach Auffassung der Gerichte nicht zur Begründung einer Mieterhöhung aus, muss sich ein Berliner Vermieter, der von seinem Mieter die Zahlung einer höheren Miete verlangen will, künftig auf ein eine der anderen Begründungsmöglichkeiten verlegen. In der Regel wäre das die Einholung eines Sachverständigengutachtens, was natürlich mit erheblichen Kosten verbunden wäre.

Zudem würden die Regelungen der sogenannten „Mietpreisbremse“ ins Leere laufen. Diese sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Ohne Mietspiegel wird sich aber die ortsübliche Vergleichsmiete kaum flächenwirksam verbindlich ermitteln lassen.

Eine Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts und die damit verbundene mögliche Bestätigung des Urteils durch das Landgericht birgt also aus Mietersicht erhebliche Risiken und sollte wohl überlegt sein.

Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwaltung auch ohne ausdrückliche Vollmacht zulässig

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH durfte sich nun (Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 231/13) mit der Frage befassen, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann wirksam ist, wenn es durch eine Hausverwaltung ohne Offenlegung der Bevollmächtigung durch den Vermieter ausgesprochen wird.

Diese Frage war nämlich bislang in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Teilweise wurde die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwaltung) gestellt wird, nur dann wirksam ist, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin auch namentlich benannt wird.

Dem erteilte der BGH nun eine Absage.

Er verwies auf § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, nachdem auch eine konkludente Stellvertretung möglich ist. Übertragen auf das Mietrecht bedeute dies, dass eine Hausverwaltung auch ohne Benennung des Vermieters ein Mieterhöhungsverlangen stellen dürfe – aus den Umständen ergebe ich nämlich, dass sie dies nicht aus eigenem Recht, sondern für den Vermieter mache. Geklagt hatte eine Vermieterin, die durch ihre Hausverwaltung die Miete erhöhen lassen wollte. Der Mieter war der Auffassung, die Verwaltung habe die Bevollmächtigung und das Handeln im Namen der Vermieterin ausdrücklich klarstellen müssen. Der BGH folgte dem aber aus den genannten Gründen nicht. Es seien keine Umstände erkennbar, nach denen der Mieter annehmen konnte, die Hausverwaltung habe die Miete im eigenen Namen erhöhen wollen.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist praxisgerecht. Überlässt der Vermieter einer Hausverwaltung die Vertretung gegenüber dem Mieter, muss dieser davon ausgehen, dass Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, im Namen des Vermieters abgegeben werden. Anders kann es aber aussehen, wenn die Verwaltung erstmals für den Vermieter auftritt, weil dieser z.B. bislang alles selbst erledigt hat und nunmehr eine Hausverwaltung beauftragt hat, ohne den Mieter davon in Kenntnis zu setzen. Eine ordentlich arbeitende Hausverwaltung wird sich dann aber dem Mieter vorstellen und ihre Bevollmächtigung darlegen.

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen führt zu unzulässiger Klage

Ein Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung der vom Mieter geschuldeten Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete muss nach § 558 a BGB ausreichend begründet werden. Andernfalls ist es formell unwirksam – mit der Folge, dass eine Klage gegen den Mieter auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsbegehren unzulässig wäre.

Diese Rechtsprechung hat nun der BGH in einer Entscheidung vom 13.11.2013 (Az.: VIII ZR 413/12) erneut bestätigt.

Geklagt hatte ein Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel der Stadt Nürnberg begründet hatte.
Die vermietete Wohnung lag jedoch nicht in dieser Großstadt, sondern in einer in der Nähe gelegenen Gemeinde mit nur ca. 4.500 Einwohnern.

Der BGH verneinte die Anwendbarkeit des Nürnberger Mietspiegels, da die Gemeinde R. nicht mit der Großstadt Nürnberg mit ca. 500.000 Einwohnern vergleichbar sei.

Da somit das Mieterhöhungsverlangen bereits den formellen gesetzlichen Anforderungen nicht entsprach, war auch eine auf Zustimmung gerichtete Klage unzulässig. Denn diese setzt eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung voraus.

Hnweis:

Formelle Fehler eines Mieterhöhungsverlangens können zwar grundsätzlich gem. § 558 b Abs. 3 BGB noch im Rahmen eines Zustimmungsklageverfahrens geheilt werden. Eine solche Nachbesserung führt dann aber nicht dazu, dass das ursprüngliche Verlangen rückwirkend wirksam wird, sondern stellt juristisch ein neues Mieterhöhungsverlangen dar, mit der Folge, dass auch dafür die entsprechende Überlegungsfrist neu zu laufen beginnt. Wird also im Zustimmungsverfahren nachgebessert und entscheidet das Gericht über die Klage vor Ablauf der (weiteren) Überlegungsfrist, ist die Klage als unzulässig abzuweisen.

AG München: Konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen

Möchte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen und an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, benötigt er dazu die Zustimmung des Mieters. Wird diese verweigert, kann der Vermieter seinen Mieterhöhungswunsch gerichtlich geltend machen und durchsetzen, wenn der Mieterhöhung rechtlich nichts entgegen steht.
Zwar muss das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB schriftlich erfolgen und ausreichend begründet sein. Für die Zustimmung des Mieters gilt das Schriftformerfordernis indes nicht – sie kann auch formlos oder konkludent erfolgen, z.B. durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete.
In der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche Auffassungen, wie oft der Mieter die erhöhte Miete zahlen muss, damit der Vermieter von einer konkludenten Zustimmung ausgehen darf. Manche Gerichte lassen bereits die einmalige Zahlung der neuen Miete als Zustimmung durchgehen, manche Gerichte verlangen zumindest die zwei- oder dreifache vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter.

Das Amtsgericht München hat sich in einem Urteil vom 14.08.2013 (Az.: 452 C 11426/13) der erstgenannten Ansicht angeschlossen. Es hatte zu entscheiden über die Zustimmungsklage einer Vermieterin, die trotz Zahlung der erhöhten Miete durch ihre Mieter deren schriftliche Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen durchsetzen wollte. Diese hatten nämlich geäußert, dass sie die Mieterhöhung zwar für unwirksam halten würden, aber trotzdem die erhöhte Miete akzeptierten.

Nach Auffassung des Amtsgerichts München bestand für die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kein Rechtsschutzbedürfnis mehr, denn die Mieter hätten ja bereits durch Zahlung der erhöhten Miete ihre Zustimmung durch schlüssiges Verhalten erklärt. Bereits eine einmalige Zahlung der neu geforderten Miete sei als Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen auszulegen, erst recht die mehrmalige vorbehaltlose Zahlung. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Mieter das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam gehalten hätten – denn durch die vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages hätten sie zum Ausdruck gebracht, dass sie die Erhöhung der Miete trotzdem akzeptierten.

Beraterhinweis:

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, hat der Vermieter gem. § 558b Abs. 2 BGB die Möglichkeit, binnen drei voller Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters diesen vor Gericht auf Zustimmung zu verklagen. Zahlt der Mieter also in diesen drei Monaten die erhöhte Miete ohne Vorbehalt, wird sich eine Klage erübrigen: Der Mieter hat dann schlüssig zugestimmt. Bringt der Miete die neue Miete aber nur mit dem Vorbehalt der Rückforderung zur Anweisung, wird der Vermieter die Frist des § 558b Abs. 2 BGB beachten müssen, will er nicht Gefahr laufen, dass der Mieter nach Ablauf der Frist die unter vorbehalt gezahlte erhöhte Miete zurückfordert.