Kündigung bei verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

Dem unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) als Revisionsgericht lag heute folgender zu entscheidender Rechtsstreit zugrunde:

Im Jahr 2010 stellte die Vermieterin im Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die Mietwohnung befand, den Befall mit Hausschwamm fest. Erste Notmaßnahmen duldeten die beklagten Mieter, gewährten den Handwerkern danach jedoch keinen weiteren Zutritt zu ihrer Wohnung, so dass es dem Vermieter nicht möglich war,weitere Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung des Schwamms vornehmen zu lassen.

Aufgrund dieser Weigerung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 30.06.2011 fristlos und erwirkte gegen die den Zutritt weiterhin verweigernden Mieter eine einstweilige Verfügung im eiligen Rechtsschutz. Erst nachdem diese nach Widerspruch der Mieter bestätigt worden war, gewährten diese im Oktober 2011 den Zutritt zur Wohnung. Im November 2011 sprach die Vermieterin sodann eine erneute fristlose Kündigung aus, die darauf gestützt wurde, dass die Mieter im November auch den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten. Die Mieter folgten der fristlosen Kündigung nicht und räumten die Mietwohnung nicht.

Also zog die Vermieterin vor Gericht und verklagte die Mieter auf Räumung. Sie verlor sowohl in erster Instanz bei dem zuständigen Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg, als auch in der Berufung beim Landgericht Berlin. Dieses war nämlich der Ansicht, dass die Mieter die Einzelheiten der streitigen Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit hätten klären lassen dürfen, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen verweigerter Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen müsse ein Vermieter deshalb den Mieter zuerst auf Duldung verklagen. Dies gelte jedenfalls, wenn der Mieter nicht querulatorisch handele. Das Berufungsgericht ließ jedoch zur Klärung dieser Rechtsfrage die Revision zu.

Die Revision hatte Erfolg. Der BGH hat klargestellt, dass eine fristlose Kündigung wegen Verletzung von Duldungspflichten nicht erst in Betracht kommt, wenn der Mieter einen zuvor zu erwirkenden gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sich querulatorisch verhält. Diese vom Landgericht Berlin vertreten Auffassung stelle eine „schematische“ Betrachtung dar, die im Gesetzestext keinen Anhalt finde. Sie berücksichtige nicht, dass der Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran haben kann, Modernisierungs – und Instandsetzungsmaßnahmen schnellstmöglich durchführen lassen zu können, die für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentliche Bedeutung sein können.

Zudem begründe § 543 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“

Ob konkret diese Voraussetzungen vorlagen, hätte das Landgericht prüfen müssen, was jedoch nicht geschehen ist. Das Berufungsurteil wurde deshalb vom BGH aufgehoben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückverwiesen worden (Az.: VIII ZR 281/13).

Fazit:

Die Frage, ob dem Mieter bei Verletzung von Duldungspflichten direkt die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann, oder ob er zunächst gerichtlich auf Duldung der vom Vermieter beabsichtigten Maßnahmen in Anspruch genommen werden muss, war bisher nicht höchstrichterlich entschieden und wurde in mietrechtlicher Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet.

Der BGH hat nun ein Machtwort gesprochen und den Ansichten, die eine vorherige Duldungsklage erforderlich sahen, eine Absage erteilt. Wer sich als Mieter der Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen verweigert, sollte sich also über das Risiko im Klaren sein, dass ihm der Verlust der Wohnung droht.
Die Berechtigung einer fristlosen Kündigung ist dann nämlich allein an § 543 Abs. 1 BGB und der notwendigen Interessenabwägung zu prüfen. Dazu wird auch das wirtschaftliche Interesse des Vermieters an einer schnellen Instandsetzung zu berücksichtigen sein – je mehr es dem Vermieter also „unter den Nägeln brennt“, weil es gilt, weitere Schäden zu verhindern, umso weniger wird der Mieter darauf vertrauen können, die notwendige Interessenabwägung bei Prüfung der fristlosen Kündigung für sich entscheiden zu können.

Im Übrigen läuft der Mieter auch Gefahr vom Vermieter wegen Verletzung seiner gesetzlichen Duldungspflichten auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden, wenn sich der Schaden nämlich aufgrund der Weigerung des Mieters, notwendige Arbeiten zu dulden, verschlimmert und die Schadensbeseitigung dadurch teurer wird.

Kündigung wegen Eigenbedarf

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt bewohnten die Mieter eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss und zusätzlich eine separate Mansardenwohnung. Eine separate Kündigung des Mietverhältnisses über die Mansarde war mietvertraglich ausgeschlossen.

Die Vermieterin kündigte nun beide Mietverträge mit der Begründung, dass sie die Wohnung im dritten OG selbst bewohnen wolle und die Mansarde, nach einem Umbau, als Teil einer für ihre Tochter vorgesehene Maisonettewohnung benötigte.

Die Mieter bestritten die Kündigung und zogen nicht aus. Daraufhin erhob die Vermieterin also Räumungsklage, welche vom Amtsgericht abgewiesen wurde aber in der Berufungsinstanz Erfolg hatte. Die Beklagten versuchten nun ihr Glück in der zugelassenen Revision beim BGH.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück an das Berufungsgericht.

Zwar sei die Eigenbedarfskündigung ausreichend begründet gewesen. Dazu reiche nämlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, und die Darlegung des Interesses an der Wohnung aus.

Allerdings reiche für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus, dass ein unbestimmtes Interesse an einer späteren Nutzung bestehe. Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht zulässig. Stattdessen müsse ein konkretes Interesse an der baldigen Eigennutzung bestehen. Die Vermieterin habe hier aber nur zaghaft die Ernsthaftigkeit ihres Umzugswunsches in die Wohnung in der 3. Etage vorgetragen und nicht erklären können, weshalb sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Mehrfamilienhaus ausgerechnet die Wohnung der Beklagten beziehen wollte. Schließlich lebte die im Seniorenalter befindliche Vermieterin bislang in einem Einfamilienhaus und es sei lebensfremd anzunehmen, dass sie sich vor einem Umzug keine Gedanken darüber gemacht habe, welche der ihr gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für ihre Zwecke am besten geeignet sei.

Zudem habe die Vermieterin nur wenige Wochen vor dem Ausspruch der Kündigung eine ebenfalls ihr gehörende Wohnung im Erdgeschoss neu vermietet, was ebenfalls dagegen spräche, dass der Nutzungswunsch für die Wohnung im 3. OG nicht hinreichend konkret bestimmt gewesen sei.
Das Landgericht habe zudem die Klägerin neu hören müssen, da es ihre Aussage vor dem Amtsgericht abweichend gewertet habe.

Die Berufungsentscheidung konnte daher keinen Bestand haben.

Fazit:

Wer einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigt, muss damit rechnen, dass sich Mieter dagegen wehren und den vorgebrachten Eigenbedarf einer gerichtlichen Überprüfung unterziehen lassen – insbesondere wenn die Mieter rechtsschutzversichert sind. Dann kommt es nicht nur darauf an, dass die Kündigung „wasserdicht“ begründet ist, sondern auch der Eigennutzungswunsch des Vermieters muss sich im Rechtsstreit als hinreichend konkret erweisen. Es ist daher entscheidend, dass er gut durchdacht und plausibel dargelegt und bewiesen werden kann. Bestehen Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches, muss das Gericht diesen nachgehen. Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann zudem Schadensersatzansprüche des getäuschten Mieters auslösen.

Fristlose Kündigung bei Verbraucherinsolvenz

Dem  u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) lag dabei folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der beklagte Mieter hatte seit März 2009 nicht die vertraglich geschuldete Miete gezahlt, so dass dem Vermieter bei einem Rückstand von ca. 15.000 Euro der Geduldsfaden riss und er das Mietverhältnis wegen der offenen Miete fristlos kündigte.

Bereits im Juni 2010 war über das Vermögen des Mieters dasVerbraucherinsolvenzverfahren eröffnet worden und die vom Gericht bestellte Treuhänderin erklärte am 01.07.2010 die Freigabe des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 S. 2 der Insolvenzordnung (InsO).

Der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagte Mieter berief sich auf die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Nach dieser Vorschrift darf der Vermieter ein Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen, der in der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist.

Der Senat des BGH entschied nun, dass diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt, wenn der Insolvenzverwalter oder Treuhänder zuvor die sog. Enthaftungs- oder Freigabeerklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgegeben hat. Diese bewirke nämlich, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Mietvertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung auch wegen Mietrückständen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind, grundsätzlich möglich sei (AZ: VIII ZR 19/14).

Was bedeutet diese Entscheidung für insolvente Mieter?

Eine Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters hat zur Folge, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach Ablauf einer Frist von drei Monaten nur noch gegen den Mieter geltend gemacht werden können, aber nicht im Insolvenzverfahren aus der Insolvenzmasse zu befriedigen sind. Bereits mit Urteil vom 22.05.2014 (Az.: IX ZR 136/13) entschied der BGH, dass mit Abgabe dieser Erklärung durch den Insolvenzverwalter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über sein Mietverhältnis wieder vollständig auf den Schuldner übergeht.

Nun zog der BGH daraus die logische Konsequenz, dass in diesem Fall auch wieder die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter wegen vor Insolvenzeröffnung aufgelaufener Mietschulden zulässig ist. Wieder einmal gilt: Wer A sagt muss auch B in Kauf nehmen.

Dem Mieter steht es aber auch in diesem Fall frei, die fristlose Kündigung durch rechtzeitige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen oder eine Erklärung beizubringen, nach der sich eine öffentliche Stelle zur Begleichung der Mietschulden verpflichtet. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dazu eine Frist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage.

Vorsicht: Fristlose Kündigung droht auch, wenn das Sozialamt die Miete zahlen muss – aber nicht zahlt!

Kommt ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, droht ihm bei ausreichender Höhe der Mietschuld gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Er kann sich dann auch nicht darauf berufen, dass er die Miete nicht habe zahlen können, weil er auf Sozialleistungen angewiesen sei und das Sozialamt nicht (vollständig) oder verspätet gezahlt habe. Denn auf ein Verschulden des Mieters kommt es in diesem gesetzt gesondert geregelten Fall ausdrücklich nicht an.

Dies hat nun der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4.2.2015 (Az: VIII ZR 175/14) hervorgehoben. Der Mieter musste nach einem Zuständigkeitswechsel des Sozialamtes dies zuerst erfolgreich auf Übernahme der Wohnungskosten verklagen; in der Zwischenzeit waren aber die Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 nicht an den Vermieter geflossen, der daraufhin die Geduld verlor und fristlos kündigte.
Zurecht, befand nun der VIII. Zivilsenat des BGH, denn der für eine fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB habe vorgelegen: Ein Verschulden setze der Zahlungsverzug nicht voraus, denn „Geld hat man zu haben.“ Zwar müssten bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB zusätzliche Abwägungskriterien beachtet werden, um einen wichtigen Grund festzustellen.

Bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen handele es sich aber um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses und wenn deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt seien, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Weitere Abwägungen sind dann nicht vorzunehmen.

Beraterhinweis:

Zwar steht dem Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung die Möglichkeit offen, diese durch vollständige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen. Diese Möglichkeit ist jedoch fristgebunden und auf die einmalige Inanspruchnahme innerhalb von 2 Jahren beschränkt. Zahlt das Sozialamt innerhalb dieser 24 Monate erneut die Miete nicht und verursacht so eine fristlose Kündigung, sollte der Mieter Amtshaftungsansprüche prüfen lassen, denn dann verliert er seine Wohnung, wenn sich nicht noch eine Einigung mit dem Vermieter erzielen lässt.

Keine Heilung einer ordentlichen Kündigung durch Ausgleich von Rückständen

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes kann gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch den vollständigen Ausgleich sämtlicher Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geheilt werden. Dies gilt jedoch nicht für eine zugleich hilfsweise erklärte ordnungsgemäße, also fristgerechte Kündigung, wie das LG Berlin mit Urteil vom 17.01.2014 (Az.: 65 S 366/13) entschieden hat.

Der Mieter hatte in dem zu entscheidenden Rechtsstreit zwei Monatsmieten nicht gezahlt. Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung und hilfsweise auch die fristgemäße Kündigung zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Nachdem er auf Räumung verklagt worden war, hatte der Mieter die Rückstände rechtzeitig vollständig ausgeglichen, wodurch die fristlose Kündigung geheilt wurde. Er vertrat sodann die Auffassung, die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 BGB erstrecke sich auch auf die ordentliche Kündigung.

Dem erteilte das Landgericht aber eine Absage:

Die ordentliche Kündigung gemäß § 570 BGB hatte die Vermieterin damit begründet, dass sie ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hatte, weil die Nichtzahlung der Mieten eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dargestellt habe.  Nach Auffassung des Landgerichts Berlin kann aber eine einmal eingetretene Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.

Allerdings könne durch die nachträgliche Zahlung die Vertragsverletzung in einem milderen Licht erscheinen und sich das Festhalten des Vermieters an einer fristgemäßen ordentlichen Kündigung als treuwidrig erweisen. Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete ist nach der Rechtsprechung des BGH beim Verschulden des Mieters zu berücksichtigen und kann dazu führen, dass aus der fristgemäßen Kündigung keine Rechte hergeleitet werden können.

Dass der Mieter in dem vorliegenden Rechtsstreit die offenen Mieten nachgezahlt hat, rechtfertigte für sich genommen alleine aber noch nicht die Annahme nicht ausreichenden Verschuldens. Denn der Mieter war bereits früher schon mit der Mietzahlung in Verzug geraten und es waren für den Senat keine Umstände erkennbar, die das Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete verringert hätten. Der Mieter hatte sich zwar darauf berufen, nur sehr geringe Renteneinkünfte zu haben. Das reichte dem Gericht aber nicht aus, denn das Risiko, die Miete wegen fehlendem Einkommen nicht zahlen zu können, trägt allein der Mieter.

Fazit:

Gerät der Mieter in ausreichenden Zahlungsverzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erklärt werden, sondern unbedingt hilfsweise auch immer eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Gleicht nämlich der Mieter nach Erhebung der Räumungsklage sämtliche Zahlungsrückstände aus, kann dadurch die fristlose Kündigung geheilt werden. Der Vermieter, der dann weiterhin Räumung verlangt, kann diese nur noch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche, fristgemäße Kündigung stützen. Dabei wird es dann darauf ankommen, ob den Mieter ein ausreichendes Verschulden an den Zahlungsrückstände trifft.

An die Luft gesetzt

Wirft ein Mieter seine Vermieterin aus der von ihr angemieteten Wohnung, weil sie sich dort ohne seine Zustimmung aufhält, gibt dies der Vermieterin nicht ohne Weiteres ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies entschied nun der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Urteil vom 4. Juni 2014 (Az.: VIII-ZR 289/13).

Die Vermieterin hatte mit dem Mieter vereinbart, dass sie in der Wohnung die angebrachten Rauchmelder inspizieren durfte. Die Vermieterin beschränkte sich darauf aber nicht, sondern betrat gegen den Willen des Mieters auch Räume, in denen kein Rauchmelder vorhanden war. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Mieter bat sie  das Einfamilienhaus zu verlassen. Dem kam die Vermieterin nicht nach. Dem Mieter platzte daraufhin der Kragen und er trug die Vermieterin eigenhändig aus der Wohnung und setzte sie vor die Tür.

Die Vermieterin war darüber so empört, dass sie die fristlose Kündigung aussprach.

Zu Unrecht, wie der BGH nun festgestellt hat:

Das Verhalten des Mieters stellte nach Ansicht der Karlsruher Richter keine gravierende Pflichtverletzung dar, wie sie für eine fristlose Kündigung Voraussetzung sei. Es seien nämlich die Gesamtumstände zu betrachten, also insbesondere auch das vorangegangene pflichtwidrige Verhaltens der Vermieterin selbst zu berücksichtigen.

Ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an einer ordentlichen Kündigung vermochte der BGH, anders als das in der Vorinstanz mit der Sache befasste Landgericht Koblenz, ebenfalls nicht zu erkennen.

Die Räumungsklage, welche die Vermieterin erhoben hatte, weil der Mieter sich weigerte auszuziehen, hatte also keinen Erfolg.

Fazit:

Vermieter haben das Hausrecht des Mieters zu beachten. Selbst wenn ein Anspruch auf Besichtigung der Wohnung bestehen sollte – was hier in dem ausgeübten Umfang nicht der Fall war – darf der Vermieter sein Recht nicht eigenmächtig ausüben und sich gegen den Willen des Mieters Zutritt zur Wohnung verschaffen. Vermieter, die das Recht in eigene Hände nehmen, müssen damit rechnen, dass sie der Mieter an die frische Luft setzt – und das mit Recht.

Sie sind ein Schwein: Fristlose Kündigung!

In München beschimpfte ein Mieter eines Arbeiterwohnheims seinen Vermieter unlängst mit den Worten “Sie sind ein Schwein”, nachdem dieser ihn wegen rassistischer Ausfälle gegenüber einem Mitbewohner zur Rede gestellt hatte.

Der Vermieter ließ sich das nicht bieten und kündigte das Mietverhältnis umgehend fristlos. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht München und war damit erfolgreich.

Das Gericht stellte in seinem Urteil vom 16.07.2013 (Az.: 411 C 8027/13) fest, dass die streitgegenständliche Beleidigung jedenfalls dann eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter darstelle, wenn keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorangegangen sei.

Da der Mieter auch in der Folge keine Reue zeigte und noch in der Klageerwiderung behauptete, dass der Vermieter “wie gedruckt lüge”, sei dem Vermieter die Vertragsfortsetzung nicht mehr zuzumuten und die fristlose Kündigung begründet.

Beraterhinweis:

Ich halte die Entscheidung für problematisch. Zwar muss es kein Vermieter dulden, sich von seinem Mieter beschimpfen zu lassen. Eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung wird aber in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung ausgesprochen werden können. Zudem darf das spätere Verhalten des Mieters nach dem Ausspruch der Kündigung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung grundsätzlich keine Rolle spielen.