Was muss eine Betriebskostenabrechnung enthalten?

Nun hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs dazu eine Entscheidung verkündet (Urteil vom 20.1.2016, Az.: VIII ZR 93/15), die bei Mieterverbänden auf Ablehnung gestoßen ist, gleichwohl nun die höchstrichterliche Rechtsprechung zu dieser Frage vorgibt.
Nach Auffassung des BGH reicht es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angaben der „Gesamtkosten“ aus, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Der Vermieter muss dabei weder seine Rechenschritte vorab erläutern, noch erklären, um welche etwaigen nicht umlagefähigen Kostenanteile er den errechneten Gesamtbetrag vorab bereinigt hat.

Das entspreche den beiderseitigen Interessen von Vermietern und Mietern. Die Abrechnung solle nicht überfrachtet werden und sich der Verwaltungsaufwand des Vermieters in Grenzen halten.  Auch der Mieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sei.

Der BGH weist auch darauf hin, dass dem Mieter grundsätzlich ein ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zustehe, wenn er weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen wolle.

Ausreichend für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ist nach Auffassung des BGH,  dass die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise (also getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten) zusammengestellt werden der Mieter darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr dabei auf ihn entfallen.

Fazit:

Hat der Mieter Zweifel, ob die Umlage einzelner Kostenpositionen korrekt erfolgt ist und ob die Berechnung fehlerfrei ist, wird er Belegeinsicht nehmen müssen. Denn die korrekte Umlage der Kosten ist nach diesem Urteil des BGH ausschließlich eine Frage der materiellen (inhaltlichen) Richtigkeit der Abrechnung, die vom Mieter durch Wahrnehmung seines Rechtes überprüft werden kann. Dabei kann er auch feststellen, ob der Vermieter ggf. Kosten mit umgelegt hat, die er nicht auf den Mieter umlegen darf (z.B. Instandhaltungsarbeiten durch den Hausmeister) oder gewerbliche Kosten hätten vorabgezogen werden müssen.

Aber Vorsicht: Mieter können darauf verwiesen werden, die Belege beim Vermieter oder Verwalter einzusehen, wenn dieser seinen Sitz am Ort der Mietsache hat. Ein Anspruch auf Belegübersendung besteht nur, wenn dem Mieter die Reise zum Vermieter/Verwalter nicht zugemutet werden kann.

AG München: Konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen

Möchte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen und an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, benötigt er dazu die Zustimmung des Mieters. Wird diese verweigert, kann der Vermieter seinen Mieterhöhungswunsch gerichtlich geltend machen und durchsetzen, wenn der Mieterhöhung rechtlich nichts entgegen steht.
Zwar muss das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB schriftlich erfolgen und ausreichend begründet sein. Für die Zustimmung des Mieters gilt das Schriftformerfordernis indes nicht – sie kann auch formlos oder konkludent erfolgen, z.B. durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete.
In der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche Auffassungen, wie oft der Mieter die erhöhte Miete zahlen muss, damit der Vermieter von einer konkludenten Zustimmung ausgehen darf. Manche Gerichte lassen bereits die einmalige Zahlung der neuen Miete als Zustimmung durchgehen, manche Gerichte verlangen zumindest die zwei- oder dreifache vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter.

Das Amtsgericht München hat sich in einem Urteil vom 14.08.2013 (Az.: 452 C 11426/13) der erstgenannten Ansicht angeschlossen. Es hatte zu entscheiden über die Zustimmungsklage einer Vermieterin, die trotz Zahlung der erhöhten Miete durch ihre Mieter deren schriftliche Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen durchsetzen wollte. Diese hatten nämlich geäußert, dass sie die Mieterhöhung zwar für unwirksam halten würden, aber trotzdem die erhöhte Miete akzeptierten.

Nach Auffassung des Amtsgerichts München bestand für die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kein Rechtsschutzbedürfnis mehr, denn die Mieter hätten ja bereits durch Zahlung der erhöhten Miete ihre Zustimmung durch schlüssiges Verhalten erklärt. Bereits eine einmalige Zahlung der neu geforderten Miete sei als Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen auszulegen, erst recht die mehrmalige vorbehaltlose Zahlung. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Mieter das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam gehalten hätten – denn durch die vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages hätten sie zum Ausdruck gebracht, dass sie die Erhöhung der Miete trotzdem akzeptierten.

Beraterhinweis:

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, hat der Vermieter gem. § 558b Abs. 2 BGB die Möglichkeit, binnen drei voller Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters diesen vor Gericht auf Zustimmung zu verklagen. Zahlt der Mieter also in diesen drei Monaten die erhöhte Miete ohne Vorbehalt, wird sich eine Klage erübrigen: Der Mieter hat dann schlüssig zugestimmt. Bringt der Miete die neue Miete aber nur mit dem Vorbehalt der Rückforderung zur Anweisung, wird der Vermieter die Frist des § 558b Abs. 2 BGB beachten müssen, will er nicht Gefahr laufen, dass der Mieter nach Ablauf der Frist die unter vorbehalt gezahlte erhöhte Miete zurückfordert.