AG München: Fünf Hunde sind vier zuviel

Tierhaltung in der Mietwohnung ist ein beliebter Streitpunkt zwischen vielen Vermietern und Mietern. Zwar hat der BGH unlängst eine Klausel für unzulässig erklärt, mit der die Tierhaltung pauschal untersagt werden sollte. Eine generelle Erlaubnis ist damit aber nicht verbunden. Es ist vielmehr auf den Einzelfall abzustellen und eine Interessensabwägung vorzunehmen.

Das Amtsgericht München (Urteil vom 12.05.2014, Az.: 424 C 28654/13) musste sich nun mit der Klage eines Vermieters befassen, dessen Mieter nicht einen, sondern gleich fünf Hunde halten wollten. Eine mietvertragliche Vereinbarung darüber hatten die Parteien nicht getroffen. Die Mieter konnten aber beweisen, dass ihnen der Vermieter die Haltung eines Hundes erlaubt hatte. Das daraus gleich fünf Tiere wurden, müsse der Vermieter aber nicht dulden, befand das Amtsgericht. Denn die Haltung von fünf Hunden – hier: sogenannte Taschenhunde – gehe über den zulässigen, vertragsgemäßen Mietgebrauch hinaus.

Die Klage hatte also Erfolg und die Mieter wurden dazu verurteilt, sich von vier der Hunde zu trennen.

Beraterhinweis:

Ob der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Genehmigung zur Haltung eines Tieres hat, richtet sich danach, ob dies im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung erfolgt und ob keine berechtigten Interessen des Vermieters entgegen stehen. Leiden also die Nachbarmieter an einer ausgeprägten Katzenallergie, kann die Haltung einer freilaufenden Katze also problematisch sein.
Auch wird es immer auch auf die Größe und Ausgestaltung der Mietwohnung ankommen. In dem vom Amtsgericht München entschiedenen Streitfall war die Mietwohnung offensichtlich nicht für die Haltung von fünf Hunden geeignet.

Vorsicht: Fristlose Kündigung droht auch, wenn das Sozialamt die Miete zahlen muss – aber nicht zahlt!

Kommt ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, droht ihm bei ausreichender Höhe der Mietschuld gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Er kann sich dann auch nicht darauf berufen, dass er die Miete nicht habe zahlen können, weil er auf Sozialleistungen angewiesen sei und das Sozialamt nicht (vollständig) oder verspätet gezahlt habe. Denn auf ein Verschulden des Mieters kommt es in diesem gesetzt gesondert geregelten Fall ausdrücklich nicht an.

Dies hat nun der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4.2.2015 (Az: VIII ZR 175/14) hervorgehoben. Der Mieter musste nach einem Zuständigkeitswechsel des Sozialamtes dies zuerst erfolgreich auf Übernahme der Wohnungskosten verklagen; in der Zwischenzeit waren aber die Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 nicht an den Vermieter geflossen, der daraufhin die Geduld verlor und fristlos kündigte.
Zurecht, befand nun der VIII. Zivilsenat des BGH, denn der für eine fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB habe vorgelegen: Ein Verschulden setze der Zahlungsverzug nicht voraus, denn „Geld hat man zu haben.“ Zwar müssten bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB zusätzliche Abwägungskriterien beachtet werden, um einen wichtigen Grund festzustellen.

Bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen handele es sich aber um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses und wenn deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt seien, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Weitere Abwägungen sind dann nicht vorzunehmen.

Beraterhinweis:

Zwar steht dem Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung die Möglichkeit offen, diese durch vollständige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen. Diese Möglichkeit ist jedoch fristgebunden und auf die einmalige Inanspruchnahme innerhalb von 2 Jahren beschränkt. Zahlt das Sozialamt innerhalb dieser 24 Monate erneut die Miete nicht und verursacht so eine fristlose Kündigung, sollte der Mieter Amtshaftungsansprüche prüfen lassen, denn dann verliert er seine Wohnung, wenn sich nicht noch eine Einigung mit dem Vermieter erzielen lässt.