Keine Heilung einer ordentlichen Kündigung durch Ausgleich von Rückständen

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes kann gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch den vollständigen Ausgleich sämtlicher Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geheilt werden. Dies gilt jedoch nicht für eine zugleich hilfsweise erklärte ordnungsgemäße, also fristgerechte Kündigung, wie das LG Berlin mit Urteil vom 17.01.2014 (Az.: 65 S 366/13) entschieden hat.

Der Mieter hatte in dem zu entscheidenden Rechtsstreit zwei Monatsmieten nicht gezahlt. Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung und hilfsweise auch die fristgemäße Kündigung zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Nachdem er auf Räumung verklagt worden war, hatte der Mieter die Rückstände rechtzeitig vollständig ausgeglichen, wodurch die fristlose Kündigung geheilt wurde. Er vertrat sodann die Auffassung, die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 BGB erstrecke sich auch auf die ordentliche Kündigung.

Dem erteilte das Landgericht aber eine Absage:

Die ordentliche Kündigung gemäß § 570 BGB hatte die Vermieterin damit begründet, dass sie ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hatte, weil die Nichtzahlung der Mieten eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dargestellt habe.  Nach Auffassung des Landgerichts Berlin kann aber eine einmal eingetretene Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.

Allerdings könne durch die nachträgliche Zahlung die Vertragsverletzung in einem milderen Licht erscheinen und sich das Festhalten des Vermieters an einer fristgemäßen ordentlichen Kündigung als treuwidrig erweisen. Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete ist nach der Rechtsprechung des BGH beim Verschulden des Mieters zu berücksichtigen und kann dazu führen, dass aus der fristgemäßen Kündigung keine Rechte hergeleitet werden können.

Dass der Mieter in dem vorliegenden Rechtsstreit die offenen Mieten nachgezahlt hat, rechtfertigte für sich genommen alleine aber noch nicht die Annahme nicht ausreichenden Verschuldens. Denn der Mieter war bereits früher schon mit der Mietzahlung in Verzug geraten und es waren für den Senat keine Umstände erkennbar, die das Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete verringert hätten. Der Mieter hatte sich zwar darauf berufen, nur sehr geringe Renteneinkünfte zu haben. Das reichte dem Gericht aber nicht aus, denn das Risiko, die Miete wegen fehlendem Einkommen nicht zahlen zu können, trägt allein der Mieter.

Fazit:

Gerät der Mieter in ausreichenden Zahlungsverzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erklärt werden, sondern unbedingt hilfsweise auch immer eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Gleicht nämlich der Mieter nach Erhebung der Räumungsklage sämtliche Zahlungsrückstände aus, kann dadurch die fristlose Kündigung geheilt werden. Der Vermieter, der dann weiterhin Räumung verlangt, kann diese nur noch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche, fristgemäße Kündigung stützen. Dabei wird es dann darauf ankommen, ob den Mieter ein ausreichendes Verschulden an den Zahlungsrückstände trifft.

Feuchter Keller in Altbauwohnung: Keine Mietminderung

Wer eine Altbauwohnung anmietet, muss damit rechnen, dass der zur Wohnung gehörende Keller feucht ist und darf deswegen dann auch nicht die Miete mindern. Dies hat das Landgericht Ansbach in einer Entscheidung vom 11.08.2014 (Az.: 1 S 228/14) festgestellt.

Die Mieter hatten eine im Jahr 1900 im Jugendstil errichtete Wohnung angemietet und in dem dazu gehörenden Keller diverse Gegenstände gelagert. Die Kellerwände bestanden aus Sandstein und im Laufe der Zeit zeigte sich, dass dadurch Feuchtigkeit in den Kellerraum eintrat. Die Mieter mussten feststellen, dass die gelagerten Gegenstände nach und nach verschimmelten. Sie verlangten daraufhin von dem Vermieter Schadensersatz und behaupteten, dass die Miete wegen des feuchten Kellers um 10 Prozent gemindert sei.

Da sich die Mietparteien außergerichtlich nicht einigen konnten, endete auch dieser Streit vor Gericht. Das Amtsgericht Ansbach lehnte sowohl eine Mietminderung als auch Schadensersatzansprüche ab und wurde in der Berufungsinstanz nun vom Landgericht bestätigt: Zur Beurteilung, ob ein Mietmangel vorliegt, sei grundsätzlich auf den bei Errichtung der Mietsache geltenden Maßstab abzustellen. Im Jahr 1900 habe aber eine Isolierung des Kellers, die ein Eindringen von Feuchtigkeit verhindert hätten, schlichtweg nicht um Stand der Technik gehört und sei auch nicht vorgeschrieben gewesen. Die Mieter hätten nicht erwarten dürfen, dass sie in einen solchen Keller über Jahre hinweg Polstermöbel sicher lagern konnten.‘

Zu Sanierungsmaßnahmen sei der Vermieter einer Altbauwohnung auch nur dahingehend verpflichtet, als dass er einen Mindeststandard für ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen müsse. Diese Pflicht habe der Vermieter hier aber nicht verletzt, denn schließlich sei ein Kellerraum nicht für Wohnzwecke gedacht.

Praxishinweis:

Bereits in seiner Trittschall-Entscheidung vom 6.10.2014 hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 355/03), dass bei der Beurteilung, ob eine Mietwohnung einen Mangel aufweist, zuerst auf die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung ankommt. Fehlt eine solche Beschaffenheitsvereinbarung, so ist nach der Auffassung des BHH die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei grundsätzlich auf den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab abzustellen ist.

Die Entscheidung des LG Ansbach wendet diesen Grundsatz folgerichtig auf feuchte Kellerräume an. Haben die Parteien für einen Altbau nicht ausdrücklich trockene Kellerräume vereinbart, kann der Mieter einen solchen nicht erwarten.